Меня зовут Мария, я юрист в сфере недвижимости с 20-летним опытом работы в Москве.

Один из частых вопросов на вторичном рынке звучит так:


Отвечу сразу: нет, сама по себе дарственная не делает квартиру проблемной и не должна автоматически становиться поводом для большого дисконта.

По нашему опыту, около 10% квартир на вторичном рынке Москвы — это объекты, которые когда-то были получены собственниками по договору дарения. Это не редкость и не исключение из правил.

Но есть и вторая часть ответа: квартиру с такой историей нужно проверять внимательнее обычного. Не потому, что дарение незаконно, а потому что у этой формы передачи недвижимости есть свои юридические нюансы.

Дарственная — это не красный флаг. Это сигнал: проверяем глубже, фиксируем всё тщательнее, сделку проводим максимально прозрачно.

Почему квартиры по дарственной вызывают вопросы

На первый взгляд такая квартира ничем не отличается от любой другой. Право собственности зарегистрировано в ЕГРН, продавец указан собственником, документы есть.

Но договор дарения имеет особенность: недвижимость передаётся безвозмездно. Даритель отдаёт квартиру, дом, гараж или земельный участок, а одаряемый принимает этот подарок.

Именно безвозмездность иногда становится причиной будущих споров. Дарственные могут фигурировать в делах о наследстве, банкротстве, признании сделок недействительными. Иногда через дарение пытаются вывести имущество от кредиторов или прикрыть другую сделку, например куплю-продажу.

Это не значит, что каждая такая квартира опасна.

Это значит, что юрист должен понять: дарение было реальным, добровольным, законным и правильно оформленным.

Новые правила: дарение теперь проходит через нотариуса

С 13 января 2025 года все договоры дарения недвижимости подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Это касается и целой квартиры, и доли, и сделок между близкими родственниками.

Раньше нотариус требовался не всегда: например, при дарении долей или участии несовершеннолетних и ограниченно дееспособных лиц. Теперь правило общее.

На практике это усиливает защиту сторон.

Нотариус проверяет документы, личность и дееспособность дарителя, разъясняет смысл сделки, уточняет, понимает ли человек последствия дарения.

Это особенно важно, когда даритель — пожилой человек. Ведь одна из распространённых линий оспаривания дарственной — утверждение, что даритель не понимал значения своих действий, был введён в заблуждение или действовал под давлением.

Важно помнить: право собственности по дарению переходит не в момент подписания договора, а после регистрации перехода права в Росреестре.

Что можно дарить и что должно быть в договоре

По договору дарения можно передать квартиру, дом, гараж, земельный участок. Если речь идёт о доме и земле, нужно учитывать связку: здание не передаётся без земельного участка, и наоборот — участок можно подарить при условии, что на нём расположено здание.

В договоре обязательно должны быть указаны стороны сделки — даритель и одаряемый, а также сам объект: кадастровый номер, адрес, площадь и другие характеристики.

Важно отразить реквизиты правоустанавливающих документов и сведения о зарегистрированном праве дарителя.

Главное условие дарения — безвозмездность.

Если выяснится, что взамен квартиры что-то передавалось, сделку могут признать притворной, а договор — недействительным.

Поэтому не стоит маскировать возмездную сделку под дарение или, наоборот, оформлять фиктивную куплю‑продажу вместо дарения. Даже если такая схема формально кажется проще, при выявлении действительного смысла договорённости возникнут серьёзные правовые проблемы.

Можно ли отменить дарение?

Да, но не просто потому, что даритель передумал.

Отмена дарения возможна только в случаях, прямо предусмотренных законом.

Один из самых серьёзных — если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя или членов его семьи либо причинил дарителю вред здоровью. Это не самая распространённая ситуация, но в судебной практике такие споры действительно встречаются.

Есть и ещё один важный нюанс. В договоре дарения может быть указано, что даритель вправе отменить дарение, если переживёт одаряемого. Но есть важный нюанс: если одаряемый при жизни успел передать право собственности на имущество третьему лицу, например продал или подарил, отменить дарение уже не получится — право третьего лица защищено законом.

Банкротство дарителя. По требованию заинтересованного лица, например кредитора, суд может отменить дарение, если индивидуальный предприниматель или юридическое лицо совершило его в нарушение закона о банкротстве — за счёт средств, связанных с предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев до объявления банкротства.

Именно поэтому при покупке квартиры, которая ранее была получена по дарственной, юрист должен изучить не только выписку из ЕГРН, но и сам договор дарения. Важные риски часто находятся именно в тексте договора.

Почему продавцу не стоит соглашаться на дисконт только из-за дарственной

Иногда покупатели, услышав слово «дарственная», сразу пытаются торговаться: мол, квартира рискованная, значит, цена должна быть ниже.

Я с таким подходом не согласна.

Если дарение оформлено корректно, право зарегистрировано, нет признаков притворности, банкротных рисков, споров наследников, обременений, арестов, залога и иных юридических проблем, то сам факт дарения не является основанием для снижения цены.

Квартира, полученная в дар, может быть абсолютно ликвидным объектом. На рынке Москвы такие квартиры встречаются регулярно.

Повторю: по нашему опыту, около 10% вторичных квартир имеют именно такую историю перехода права.

Дисконт может обсуждаться не из-за слова «дарственная», а из-за конкретного риска, который выявлен документально и не может быть снят.

Если риска нет — нет и юридического повода продавать дешевле.

Что должен проверить покупатель

Покупателю такой квартиры я бы рекомендовала не отказываться от объекта автоматически. Иногда люди теряют хорошие варианты только потому, что испугались формулировки в документах.

Но проверка должна быть тщательной.

Нужно запросить актуальную выписку из ЕГРН и убедиться, что право зарегистрировано, а на объекте нет ограничений, залога или ареста.

Затем нужно изучить основание перехода права — сам договор дарения.

Отдельно проверяется семейный статус дарителя на момент дарения. Если недвижимость была совместной собственностью супругов, для дарения требовалось нотариально удостоверенное согласие супруга или супруги.

Если в сделке участвовали несовершеннолетние, могли потребоваться дополнительные согласования, в том числе разрешение органов опеки.

Если недвижимость находилась в ипотеке, нужно согласие банка.

Нужно также оценить риск наследственных споров: кто был дарителем, кому подарил, были ли основания считать, что даритель не понимал значения своих действий или находился под давлением. Если перед дарением проводилось психолого-психиатрическое исследование, покупателю стоит ознакомиться с его результатами.

И ещё один важный блок — банкротство.

Если вскоре после дарения даритель был признан банкротом, сделку могут пытаться оспорить как совершённую в ущерб кредиторам.

Добросовестный покупатель: что важно собрать до сделки

Покупка квартиры с дарственной должна быть не только проверенной, но и документально аккуратной.

Если в будущем кто-то попытается оспорить предыдущую сделку, покупателю важно показать, что он действовал добросовестно: платил реальные деньги, проверял объект, не знал и не мог знать о возможных нарушениях.

Для этого нужно сохранить:

- договор купли-продажи;

- акт приёма-передачи квартиры;

- документы об оплате;

- банковские выписки;

- расписки, если они использовались;

- переписку с продавцом;

- отчёты, справки и документы, подтверждающие юридическую проверку квартиры.

Такие доказательства помогают подтвердить статус добросовестного приобретателя.

Это особенно важно, если спор всё-таки дойдёт до суда.

Дарственная и налоги: что важно понимать

При дарении квартиры одаряемый получает доход. Если недвижимость подарена близким родственником, налог не возникает.

К близким родственникам относятся родители и дети, бабушки и дедушки, братья и сёстры.

Если дарение происходит между другими родственниками или посторонними людьми, налог рассчитывается от кадастровой стоимости квартиры. В 2026 году действует пятиступенчатая шкала НДФЛ: от 13% до 22% в зависимости от стоимости объекта.

При этом налоговый вычет в размере 1 млн рублей, который применяется при продаже, при дарении не используется.

Для покупателя это важно не напрямую, а как часть общей картины. Если дарственная была оформлена между не близкими родственниками или посторонними людьми, юрист должен понимать, не пытались ли стороны через дарение скрыть другую сделку или уйти от обязательств.

Главное: дарственная — не приговор, а повод для грамотной проверки

Квартира, полученная по дарственной, не должна автоматически пугать покупателя и не должна автоматически дешеветь для продавца.

Для продавца важно понимать: если документы чистые, дарение было законным и прозрачным, сам факт дарственной не является причиной отдавать квартиру с дисконтом.

Для покупателя важно другое: не нужно отказываться от хорошего объекта только из-за истории дарения.

Нужно проверить всё досконально, провести сделку открыто, подтвердить реальную оплату и собрать доказательства своей добросовестности.

В недвижимости редко бывают абсолютно простые истории. Но почти всегда есть разница между риском, который можно проверить и снять, и риском, который лучше не брать.

Если вы продаёте или покупаете квартиру, полученную по дарственной, не принимайте решение на эмоциях.

В нашей компании мы проверяем историю объекта, документы, условия дарения, возможные семейные, наследственные и банкротные риски и сопровождаем сделку так, чтобы у сторон оставались не только подписанные договоры, но и понятная юридическая защита на будущее.

Мы понимаем, что выбрать агентство недвижимости непросто, поэтому не просим верить нам на слово. Лучше посмотрите, что о нашей работе пишут клиенты на ЦИАН: у нас более 150 отзывов о реальных сделках, сопровождении, проверке документов и решении сложных ситуаций.

Посмотреть отзывы на ЦИАН 

Если после этого захотите обсудить свою задачу, напишите нам — разберём ваш случай и подскажем, как лучше действовать.

Телефон: +7 (965) 404-48-10
WhatsApp, Telegram, МАХ: +7 (965) 404-48-10
Почта: mail@mosckeys.ru

P.S.

Если статья оказалась для вас интересной, поставьте «класс» и поделитесь ею с друзьями. Возможно, она окажется полезна и интересна ещё кому-то.