Записки риелтора Сочи - Василий Ильченко

Смотрим самые дорогие объекты недвижимости в Сочи. Тяжелый люкс, большие планировки. Редкие лоты с эксклюзивным видом на море и панорамой. В Сочи не такой большой выбор элитной недвижимости и по большей части ценообразование и статус определяет локация. Открывает подборку один из камерных проектов под названием Reef Residence, расположенный в районе Нового Сочи на первой береговой линии, для тех, кому нужна уединенность у черного моря и хорошее соседство. Консьерж-сервис, собственный SPA-комплекс, лобби-бар и фитнес доступны только для резидентов. Никаких компромиссов, всё самое премиальное. Площадь апартаментов 150 м2. Планировка: просторная прихожая, кухня-гостиная для идеальных приемов, мастер-спальня с собственной ванной комнатой и вместительной гардеробной, детская комната, гостевой санузел и отдельная хозяйственная комната. Из каждой комнаты выход на террасу. В продаже за 500.000.000. Премиальный комплекс включает семь корпусов, объединённых в два блока и связанных общим подземн

Что происходит с рынком курортной недвижимости сегодня? Здесь Вы найдете ответы на многие вопросы. Если Яндексить на эту тему, в СМИ пишут о какой-то средний температуре по больнице, приводя статистику цен высосанных из пальца. Я же расскажу обычными словами о разных сегментах рынка и разберем всё более подробно. Данная статья и любые другие публикации на канале являются субъективным мнением автора. Пишите свои мысли и опыт покупки-продажи недвижимости Сочи в комментариях. За последние годы ничего не изменилось, что тогда Вы ничего хорошего не купили бы за 5 миллионов, что сейчас - только фейковых объявлений можно насмотреться в этот бюджет. Про фейки есть статья на канале, обязательно к прочтению, если собираетесь покупать недвижимость. Минимальная цена метра квадратного и самая низкая цена на эконом сегмент, сформировалась еще с момента моратория на строительство жилой недвижимости (в Сочи больше не строят многоквартирные дома, об этом говорил уже не раз), в связи с этим выбора не та

Когда только задумываешься о переезде в Сочи или покупке квартиры для отдыха, первая картинка мечты, которая приходит в голову - как едешь на кабриолете по городу, вокруг пальмы, тепло. А на территории жилого комплекса есть бассейн, в котором можно поплавать и позагорать на шезлонге, с коктейльчиком в руке. Рассмотрим одни из самых популярных жилых комплексов с бассейном в Сочи, где можно купить или арендовать квартиру для отдыха, это довольно частный запрос большинства приезжих. Будет серия публикаций на эту тему, так как всё в одну статью не поместится. Поэтому, подписывайтесь на канал, вторая часть уже через неделю. Комплекс с которого начнем, находится на первой береговой линии, у хорошего муниципального пляжа, где нет волнорезов. пгт Дагомыс, Лазаревский район. В 15-ти минутах езды от центра Сочи. Изначально на 10 домов подразумевалось два бассейна. Строился жк очередями, и первые покупатели, которые заехали в свои квартиры, были не довольны коммунальными платежами за обслуживание

Неполная стоимость в ДКП часто встречается на рынке недвижимости в Сочи. Представьте, Вы долго искали и нашли ту самую квартиру мечты, а при подписании договора, собственник или его риелтор говорит - "это цена за неполную сумму в договоре, у нас 5 лет не прошло, там налоги большие получаются. Мы укажем не десять, а четыре, на остальную часть расписку дадим, не переживайте". Таким образом, собственники недвижимости, у которых не прошло 3 - 5 лет с момента покупки, пытаются уменьшить налог на прибыль, который необходимо будет оплатить. При продаже объекта недвижимости, владелец обязан заплатить налог на доходы физических лиц -13% - 15% с разницы между ценой покупки и продажи. При нынешних реалиях цен на недвижимость, суммы налога не редко переваливают за миллион рублей, чтобы избежать лишних по мнению продавца издержек, он и предлагает искусственно занизить стоимость на бумаге. Порядок уплаты налога при продаже имущества в 2026 году связан со сроком владения. Уплачивать налог с продажи

В интернете полно объявлений о продаже недвижимости в Сочи, если выставить фильтр до 7-ми млн рублей Вы получите более 2 тысяч квартир в продаже. На первый взгляд, есть из чего выбрать. Но если капнуть чуть глубже, придется увеличить бюджет или забыть о курортной недвижимости раз и навсегда. Что мы делаем когда у нас появилась первая мысль купить недвижимость? - заходим на доски объявлений, указываем бюджет на который рассчитываем и прицениваемся. "Галя, давай нашу хрущевку продадим в Саранске, денег добавим немножко, да на юг переедем". - С этого начинается мечта. А потом будут жесткие реалии в которых я предлагаю сейчас кратко разобраться, а далее посмотреть, несколько реальных объектов в данный ценовой диапазон. Первое, что выпадает в списке при обозначенном запросе - шикарные апартаменты на первой береговой линии в Сириусе. Цена за м2 указана всего 193т за м2. На секундочку так, подобные ремонты на сегодняшний день стоят по 200 тысяч за квадрат по полу, а здесь уже всё готово, да

Когда мы планировали переезжать в Сочи, больше всего пугала информация про проливные дожди в зимний период. Многие преувеличивают, рассказывая, что здесь поливает как из ведра, днями и ночами на протяжении нескольких месяцев. Сочи, в отличие от более северных курортов побережья, расположен в зоне субтропиков. Кавказские горы защищают от ветров и удерживают тёплый морской воздух, что делает его комфортным для проживания круглый год. Декабрь. Местные одеваются в теплые куртки, а туристы еще ходят в футболках. Средняя дневная температура в Сочи в декабре составляет от +8°C до +12°C, а ночью опускается до +4°C - +7°C. Если смотреть статистику, декабрь считается самым дождливым месяцем, но он в то же время и самый теплый месяц за зиму. Когда во всех регионах страны уже выпал снег, в Сочи еще бывает по-настоящему летняя погода. Температура воздуха напрямую зависит от осадков - если дождей мало, то может прогреться +20 градусов и даже выше. Есть те, кто ходит на пляж загорать в такие дни, ло

Рассмотрим динамику цен на конкретных примерах вторичного рынка недвижимости Сочи. Если знать ценообразование в районах и новостройках, можно выгодно купить квартиру. Средняя цена м2 по Сочи на 1-ком квартиру, вне зависимости от микрорайона, качества постройки и наличия ремонта, на декабрь месяц 2025 года составляет 300-330 т. руб. м2 (Данные из системы недвижимости Неагент). Все ждут когда цены упадут, но из реальных объявлений мы видим, что график из года в год идет только вверх. Единственное, если в году так 2024 было 1-2 срочные продажи ниже рыночной стоимости в квартал по всему городу, то на сегодняшний день, каждый месяц появляется что-то интересное. Средние цены по микрорайонам большого Сочи, также по статистическим данным портала Неагент, ссылку на источник также размещаю ниже, сможете сами посмотреть информацию по интересующим параметрам. На что стоит обратить внимание - где цены за м2 варьируются около 200 тысяч за м2 - это частный сектор, земли ИЖС и построенные на них та

Кто дает прогнозы и инвестиционные расчеты в наше время, стоит ли им верить? Мы же будем с Вами отталкиваться от существующих реалиях рынка недвижимости в Сочи за 2025 год и каждый сделает свои выводы, а время всё расставит на свои места. Пишите комментарии, что Вы думаете и планируете на 2026 год, каждому будет полезно узнать мнение других на тему происходящего в рынке недвижимости. Застройщики больше не строят эконом и комфорт класс из-за высокой стоимости кредитов, просто не выгодно, и как следствие уже привело к нехватке доступного жилья. Особенно видно из последних стартов продаж в курортных городах. Например, в ЖК бизнес класса "Светский лес" минимальная цена на однокомнатную квартиру 28,56 м2 составляет 14 422 800 руб (цены по шахматке без учета акций и скидок). А квартира в элит сегменте с котлована в ЖК Moretta, прайс стартует от 71 929 990 за 42,2 м2 (цены по шахматке без учета акций и скидок). В Сочи на сегодняшний день всего 15 жилых комплексов статуса квартира по ФЗ-214, г

Все кто откладывал и не торопился принимать решение о покупке недвижимости, под конец года побежали скупать новостройку в семейку под 6%. Берут даже те, кто и не планировал, с целью сыграть в долгосрочную инвестицию. Причина тому, что с 1 февраля 2026 года, семейную ипотеку ждут значительные изменения. Ну а цены на квартиры последние годы только идут вверх несмотря ни на что. Семейная ипотека существует с 2018 года, и за это время несколько раз менялись/ужесточались условия кредитования. И если при запуске программы подходили под условия далеко не все, то с июля 2021 года ввели новые, более выгодные условия, семейку стали выдавать на всех первенцев, родившихся после 2017 года. В то время, после пандемии, господдержка 2020 для всех под 8% и семейная ипотека для семей с детьми под 6% (ставки были и ниже, это уже максимальные значения), стали основными драйверами роста покупательской способности на первичном рынке, следовательно, это привело к росту цен. Выгодными условиями многие восполь