Покупать или снимать – что выгоднее в разных городах России?
Мы всё дальше уходим от экономики владения и всё чаще выбираем аренду. Вместо покупки машины – каршеринг, вместо приобретения фильмов на дисках – прокат в стриминг-сервисах, вместо офиса – коворкинг. Почему с квартирой должно быть иначе? Именно так рассуждают миллениалы, которые пришли на рынок недвижимости. Для этого поколения не так важен факт обладания недвижимостью, сколько комфорт проживания «здесь и сейчас». Поэтому современные проекты отличаются более комфортной и продуманной средой от тех, что были 10-15 лет назад, а типовые дома уходят в прошлое.
В 2018 году британская исследовательская организация The Resolution Foundation опубликовала результаты анализа перспектив рынка недвижимости. Эксперты отметили, что 40% граждан предпочитают арендовать жильё, а не владеть им.
Около 40% британцев, рождённых в 1981–2000 годах, предпочитают аренду праву собственности. Это в два раза больше доли арендаторов поколения X, рождённых в 1965-1980 и вчетверо превышает долю беби-бумеров (1945-1965). Исследователи отмечают, что если такая тенденция сохранится, то только 47% миллениалов будут владеть своим жильём к выходу на пенсию. При этом, если некоторые из них смогут получить жильё в наследство, то доля собственников в поколении миллениум все равно не превысит 66%. Отметим, что тем гражданам, кому трудно оплачивать аренду после окончания трудоспособного возраста, в Англии выплачивают жилищное пособие для оплаты частного или социального арендуемого жилья.
А что в России? У нас, так же, как и во всем мире, усиливается настрой арендовать, а не владеть. Всё чаще можно слышать рекомендации экспертов по финансовой грамотности и инвестициям: «Арендуйте жильё вместо покупки, а сэкономленные средства – инвестируйте». Однако, есть нюансы. Давайте посчитаем, действительно ли выгодно быть всегда арендатором недвижимости в России и что может ждать тех, кто решится арендовать, а не владеть?
Стоимость однокомнатной квартиры в сентябре 2021 на карте ОН «Перспектива24» находится в диапазоне от 790 тыс. руб. до 8,5 млн. руб.
На стоимость квартиры влияет не только цена квадратного метра, но и средняя площадь вторичных однушек в городе.
Самые дорогие однокомнатные на вторичном рынке продаются в Геленджике (8,5 млн. руб.) и Сочи (7,5 млн. руб.).
Дешевле 1 млн. руб. можно купить квартиры в Кумертау (950 тыс. руб.) и Рубцовске (790 тыс. руб.).
В 12 городах, где работает ОН «Перспектива24», цена однокомнатной квартиры более 5 млн. руб., в 22 городах – от 3 до 5 млн. руб.,
в 28 – от 2 до 3 млн. руб. и в более трети городов присутствия компании стоимость жилья не достигает 2 млн. руб.
Уфа занимает 36 строчку рейтинга со средней стоимостью однокомнатной 2,95 млн. руб.
Самая близкая к Уфе цена – в Новосибирске (2,99 млн. руб.) и Владимире (2,8 млн. руб.).
Исходя из стоимости однокомнатной квартиры в каждом городе присутствия ОН «Перспектива24» и ипотечной ставки в регионе
на 1 сентября, был рассчитан ежемесячный платёж по ипотеке при первоначальном взносе 20% и сроке кредитования 20 лет.
В списках с самыми высокими и низкими ипотечными платежами лидируют те же города, что и по стоимости жилья: Геленджик
(57,3 тыс. руб. в месяц), Сочи (50,56 тыс. руб.). Минимальные ипотечные взносы в Кумертау (6,3 тыс. руб.) и Рубцовске (5,2 тыс. руб.).
Отсутствие существенных различий в рейтингах стоимости однокомнатной квартиры и ежемесячном ипотечном взносе указывает на то,
что на размер ежемесячного платежа влияет не столько ипотечная ставка, сколько стоимость недвижимости. К 1 сентября 2021 ипотечная ставка в регионах присутствия ОН «Перспектива24» находилась в диапазоне от 6,29% (в Сахалинской области) до 8,86%
(в городе Севастополь).
Самая дорогая аренда однокомнатных квартир в России – в Москве (40 тыс. руб. в месяц). Самая дешёвая – в Рубцовске (6 тыс. руб.), Кумертау, Белебее и Зеленодольске (по 7 тыс. руб.).
Сравнение ипотечного и арендного платежей выявило 21 город на карте ОН «Перспектива24», где ипотека выгоднее, чем аренда. При покупке квартиры в ипотеку в городах Петропавловск-Камчатский, Благовещенск, Грозный и других у покупателя будет ежемесячно оставаться до 5,5 тыс. руб. экономии, чем если бы он арендовал квартиру в своём городе.
Новоалтайск – город, в котором ипотечный платёж равен арендной ставке (9 тыс. руб.). И здесь нет разницы – арендовать или покупать однокомнатную квартиру с банковским займом. Однако, если при аренде через 20 лет у арендатора по-прежнему нет недвижимости и расходы на проживание находятся на том же уровне, то при приобретении в ипотеку через те же 20 лет у покупателя остаётся своя квартира, а расходы на жильё сокращаются.
Экономия за 20 лет покупки в ипотеку в городах, где аренда выше, чем ипотечный платёж превышает 1 млн. руб. в Комсомольске-на-Амуре (1,37 млн. руб.), Переславле-Залесском (1,1 млн. руб.) и Грозном (1, млн. руб.). Крупные суммы смогут скопить и одновременно погасить ипотеку покупатели однокомнатных квартир в Тобольске (852 тыс. руб.) и Петропавловске-Камчатском (835,4 тыс. руб.).
Таким образом, рекомендации арендовать жильё и оставшиеся деньги инвестировать – не подходят жителям 21 города на карте ОН «Перспектива24».
Для остальных 73 городов, где ипотека больше, чем арендный платёж – есть смысл рассматривать стратегию по аренде и инвестированию сэкономленных средств. Разница между платежом по ипотеке и арендой достигает 35,3 тыс. руб., как в Геленджике. Более 10 тыс. руб., которые можно инвестировать после расходов на аренду, останется у жителей Сочи (20,6 тыс. руб.), Анапы (19,1 тыс. руб.), Одинцово (14,9 тыс. руб.), Севастополя (14,2 тыс. руб.), Люберец (12 тыс. руб.), Ялты (12,0 тыс. руб.), Владивостока (11,1 тыс. руб.), Кудрово (10,7 тыс. руб.), Новороссийска (10,3 тыс. руб.) и Мытищ (10,1 тыс. руб.)
Итак, как можно распорядиться сэкономленными суммами? Для того, что бы инвестировать в профессиональные инструменты – необходимы знания. Инвестиции в высокодоходные активы сопровождаются более высоким риском. Достаточно вспомнить, что 95% начинающих инвесторов на фондовом рынке теряют деньги и только 5% – выигрывают. Причём за положительным результатом стоит труд и систематическое приобретение знаний и навыков.
Большинство желающих приумножить свои деньги предпочтут минимальный риск и меньшую доходность, а значит, выберут консервативные инструменты – такие как банковский депозит или облигации. Доходность этих инструментов в сентябре-октябре 2021 не превышает 7-8% годовых. Причём размер инфляции в сентябре, по данным Росстата, достиг 7,26%. Это говорит о том, что консервативные инструменты с умеренной доходностью позволят спасти сбережения от инфляции, но преумножить их не смогут.
Таким образом, вложение средств в высокодоходные инструменты потребует от инвестора время, деньги и энергию на изучение принципов инвестиций. Поскольку не все будущие инвесторы согласятся тратить свои ресурсы на изучение инвестирования, то в дальнейших расчётах мы будем учитывать, что сбережения при выборе аренды будут сохранены и защищены от инфляции с помощью консервативных инструментов, а значит, останутся на протяжении 20 лет неизменными.
За два десятилетия такой экономии сумма, которую можно скопить при выборе аренды, достигнет не более 8,5 млн. руб. Однако, сравнение цены квартиры со стоимостью сэкономленных средств при аренде говорит нам о том, что только в Геленджике можно купить квартиру на сэкономленные средства. Причём важным условием покупки является неизменность цен на недвижимость, что на горизонте 20 лет невозможно спрогнозировать.
В остальных городах сэкономленной суммы не хватит, для того, что бы купить однокомнатную квартиру в текущих ценах 2021 года. В 57 городах сумма аккумулированных средств не превышает 2 млн. руб.
Отметим, что средний возраст, когда человек задумывается о покупке жилья – 25-30 лет, когда профессиональная карьера на взлёте и платёжеспособность становится более предсказуемой. В момент, когда принимается решение «аренда» или «ипотека» может показаться более соблазнительной экономия на ипотечных платежах. Финансовые эксперты часто рассуждают на тему выгодности аренды и подкрепляют это математическими вкладками. О чём же умалчивают эти эксперты? О том, что человек в гонке за сиюминутной экономией забывает подготовиться к пенсии. При выборе стратегии «арендовать» в 25-30 лет упускается тот момент, что через 20 лет трудоспособность и доходы ниже, чем в молодости, а затраты остаются на том же уровне или даже растут – например, на поддержание здоровья. Отметим, что спрос на рынке труда на специалистов предпенсионного возраста уже не такой высокий, что приводит, как правило, к понижению доходов в возрасте 45+.
Если покупатель приобретает жильё в ипотеку в 25 лет, то к 45 годам у него есть своё жилье, ипотека по которому погашена. И статья расходов на жильё существенно сокращается – до уровня коммунальных платежей и текущих расходов.
Если же делается выбор в пользу аренды, то к предпенсионному возрасту у человека остаётся сумма на руках, которой не хватит на покупку аналогичной однокомнатной квартиры, даже при условии сохранения цен на 20-летнем горизонте. При этом, возможно понижение доходов, а расходы на жильё не снижаются и остаются на уровне арендных ставок в городе.
Что же тогда можно сделать с деньгами, которые сэкономлены на ипотеке при выборе аренды? При отсутствии жилья ответ очевиден – снимать дальше. Мы посчитали, на сколько лет аренды хватит сэкономленной суммы. Оказалось, что только в одном городе деньги, сэкономленные на аренде, позволят снимать жильё больше, чем 27,6 года – в Геленджике. Срок 27,6 года – примерно столько со своего 45-летия проживает в среднем россиянин при продолжительности жизни 72,6 года. При чём важным условием того, что денег хватит на аренду, является сохранение арендных ставок на уровне 2021, что маловероятно. У жителей остальных 72 городов на весь средний период продолжительности жизни накопленной суммы на аренду жилья не хватит.
Приобретая квартиру в ипотеку покупатель фиксирует стоимость квартиры в кредитном договоре. В случае продолжения роста цен на рынке недвижимости – такой покупатель защищён от повышения расходов на жильё. В это же время арендные ставки могут расти в зависимости от рыночной конъюнктуры. Например, осенью 2021, после многолетней стагнации, мы стали свидетелями повышения на 10% арендных ставок в Москве и крупных городах России. Усиление тренда на аренду, а не владение, может привести к тому, что рыночные ставки продолжат расти.
Если сравнивать комфорт проживания в своей квартире и арендованной, то выбор так же очевиден для любого, кто пытался снять квартиру с детьми или домашними животными. Как правило, арендодатели предпочитают арендаторов без детей и животных. Так же недостатком съёма жилья является то, что собственники избегают прописывать квартирантов в сдаваемой квартире. А это уже влияет на возможность пользования многими объектами социальной инфраструктуры – школами, поликлиниками, детскими садами и т.д., которые становятся доступны только после регистрации.
При чрезмерном увлечении новыми трендами есть риск упустить время и не успеть сформировать крупный капитал или приобрести единственную недвижимость. Не удачные инвестиции и отсутствие собственной недвижимости в сочетании с постоянными расходами на жильё и единственным источником доходов – пенсии 15-18 тыс. руб. в месяц неизбежно приведут к снижению уровня жизни в пенсионном возрасте.
Для принятия решения о покупке в ипотеку или аренде квартиры, мы рекомендуем самостоятельно проводить расчёты и прогнозировать развитие событий на длительную перспективу, исходя из личных возможностей и планов. Купить дёшево в ипотеку можно вместе с ОН «Перспектива24», которая предоставит скидки до 1% в банках–партнёрах. За расчётом своего платежа обращайтесь к ипотечному брокеру в офисе оператора недвижимости в вашем городе.
Аналитика подготовлена на основе данных Domofond.ru , Avito.ru , Resolutionfoundation.org , Cbr.ru . При использовании материалов ССЫЛКА ОБЯЗАТЕЛЬНА, в интернете – АКТИВНАЯ ИНДЕКСИРУЕМАЯ ГИПЕРССЫЛКА http://perspektiva24.com/
Присоединяйтесь к ОК, чтобы подписаться на группу и комментировать публикации.
Нет комментариев