Как наймодателю поступить правильно

Первое и самое важное правило: нельзя пытаться выселить неплательщика своими силами. Ни при каких обстоятельствах собственнику не следует менять замки, выбрасывать вещи жильца или выгонять его силой. Подобные методы считаются самоуправством и противоречат закону. Самовольное выселение арендатора может повлечь административную ответственность или даже быть расценено как уголовное правонарушение, говорит Роман Ляпунов, управляющий партнер юридической фирмы «Ляпунов, Терехин и партнеры». Например, самовольная смена замков и вынос вещей жильца без решения суда подпадают под признаки статьи о самоуправстве. Правоохранительные органы в таких случаях встают на сторону нанимателя и арендодателю самому могут грозить штрафы или другие санкции, предупреждает эксперт.

Единственный законный способ выселить квартиранта, который не платит и не съезжает, это обратиться в суд. Даже если арендатор нарушает условия договора, выселить его можно лишь по судебному решению. В ходе судебного разбирательства будут официально расторгнуты отношения найма и вынесено предписание освободить жилье. До тех пор пока суд не примет решение, наниматель сохраняет право проживать в квартире. Попытки ускорить выселение силовыми методами не просто незаконны, но и контрпродуктивны. Более того, они могут быть использованы против самого собственника, добавляет Ольга Саутина, старший партнер юридической компании «Неделько и партнеры».

Как и чем поможет договор с арендатором

Эффективность урегулирования конфликта с жильцами будет зависеть от содержания договора найма. Чем детальнее прописаны условия, права и обязанности сторон и порядок действий сторон, тем проще разрешить спор, говорит Анастасия Усова, юрист практики частных клиентов адвокатского бюро Ds-law. По словам эксперта, в договоре должны быть зафиксированы:

• срок договора (от этого зависит порядок его расторжения);
• порядок оплаты за жилье и сроки выплат;
• санкции за задержку выплаты или иное нарушение договора (неустойка, штраф и т. д.);
• количество жильцов и правила проживания;
• условия и порядок возврата залога;
• основания для расторжения договора и его процедура;
• контактная информация и способы направления уведомлений.

До 2022 года условия, которые могут быть включены в договор, особенно в части оснований для его расторжения, были ограничены. Собственник имел право прекратить договор только при условии невнесения жильцом платы за квартиру за шесть месяцев (при долгосрочном найме от одного года) либо нарушения сроков оплаты более двух раз (при краткосрочном найме до года). При этом оплата лишь части суммы не считалась нарушением и не давала право на прекращение соглашения, напоминает Ольга Сычева, адвокат, партнер, руководитель практики частных клиентов адвокатского бюро Ds-law. Но в 2022 году Конституционный суд разрешил собственникам включать в краткосрочный договор аренды дополнительные (отличные от установленных в законе) основания для расторжения договора, к примеру систематическую недоплату за жилье (определение Конституционного суда № 23-П), добавляет эксперт.

Инструкция по выселению арендатора-неплательщика

Если у наймодателя есть на руках экземпляр договора аренды квартиры, а наниматель просрочил оплату, то эксперты советуют собственнику придерживаться следующего алгоритма действий:

Выяснить причину задержки платежа
Для начала надо связаться с жильцом и поинтересоваться, почему не поступила оплата. Иногда задержка может быть связана с уважительными обстоятельствами — потеря работы, задержка зарплаты, болезнь и тому подобное. Если действительно у арендатора временные трудности, стоит их учесть. В подобных случаях суд может встать на сторону нанимателя и дать ему дополнительное время на выплату задолженности. Прежде чем идти в суд, важно оценить ситуацию: возможно, удастся урегулировать вопрос мирно, без долгого разбирательства, советует Роман Ляпунов. Собственник должен продемонстрировать готовность войти в положение, если обстоятельства уважительные, но одновременно дать понять, что долг должен быть погашен, добавляет эксперт.

Предупредить арендатора о намерении обратиться в суд
Если уважительных причин для задержки платежей нет, нужно четко обозначить дальнейшие действия. Необходимо донести до жильца, что в случае неуплаты вы вынуждены будете подать на него в суд. Надо объяснить, к чему это приведет: судебные издержки, необходимость оплатить госпошлину, возможное взыскание пени за просрочку и принудительное выселение через приставов, говорит Ольга Сычева.


Направить арендатору письменную претензию с уведомлением о вручении
Если устные переговоры не дали результата, перейдите к официальным шагам. Составьте письменную претензию на имя нанимателя. В этом документе перечислите все нарушения условий договора с его стороны: укажите, сколько месяцев не оплачена аренда, на какую сумму образовался долг, а также, возможно, другие нарушения (если таковые есть), говорит Роман Ляпунов. По словам эксперта, в претензии также необходимо обозначить конкретный срок, до которого арендатор обязан погасить задолженность и выехать. Часто ставят разумный срок. Например, 10–14 дней с момента получения письма — чтобы дать шанс исправить ситуацию. Также надо прописать, что по истечении этого срока будет инициировано расторжение договора в судебном порядке.

Отправлять такой документ лучше заказным письмом с уведомлением о вручении (через Почту России или курьерской службой)
Это обеспечит доказательства того, что требование дошло до адресата. Необходимо сохранить квитанцию об отправке и уведомление о получении — они пригодятся в суде, подтверждая, что вы пытались урегулировать спор до суда, советует Ольга Саутина.

Обратиться в суд для расторжения договора и выселения арендатора
Если указанный в претензии срок прошел, а арендатор ни долг не погасил, ни съезжать не собирается, следующая мера — подача иска в суд. Исковое заявление обычно содержит три требования: о расторжении договора найма, о выселении жильца и о взыскании образовавшейся задолженности по арендной плате (включая неустойку, если она предусмотрена договором), говорит Роман Ляпунов.

Ольга Саутина поясняет, что такой иск подается в районный суд по месту нахождения квартиры. К исковому заявлению приложите все необходимые документы:

• копию договора аренды;
  
  
• документы, подтверждающие ваше право собственности на квартиру (например, выписку из ЕГРН);
  
  
• доказательства нарушения — распечатки банковских выписок или расписок, показывающие отсутствие платежей за указанные месяцы или переписку с требованием оплатить долг;

Что может быть после суда

Если суд признает доказанными основания для расторжения договора найма, жильца обяжут освободить квартиру. Однако у квартиросъемщика есть право просить отсрочку — как по выплате долга, так и по выселению, предупреждает Ольга Сычева. По словам эксперта, при рассмотрении таких ходатайств исследуются все обстоятельства дела: причина, длительность и размер долга, семейное и имущественное положение лица. Вопрос о наличии или отсутствии оснований для отсрочки решается судом в каждом конкретном случае.


После судебного разбирательства и в случае отказа исполнить решения суда добровольно собственник может выселить жильцов принудительно при помощи судебных приставов. Для этого необходимо дождаться вступления судебного акта в законную силу, получить исполнительный лист и на его основании возбудить исполнительное производство, говорит Анастасия Усова. Эксперт объясняет, что сначала жильцу предоставят срок для добровольного исполнения предписания суда и выезда из квартиры. Если в установленный срок требование не будет исполнено, судебный пристав вынесет постановление о взыскании с жильца исполнительского сбора, установит ему новый срок для выселения и предупредит, что по истечении указанного срока принудительное выселение будет производиться без дополнительного извещения.

Согласно ч. 2 ст. 107 ФЗ-229, исполнение требования о выселении включает в себя освобождение квартиры от должника (квартиранта), его имущества, домашних животных и запрещение должнику (квартиранту) пользоваться освобожденным помещением. Данная процедура производится с участием понятых (а иногда при содействии сотрудников органов внутренних дел) с составлением акта о выселении и описи имущества, поясняет Ольга Саутина.

Какие сложности могут возникнуть

Эксперты предупреждают, что принудительное выселение часто сопряжено с практическими сложностями:

• ограничение доступа в квартиру;
  
  
• порча имущества собственника;

Роман Ляпунов предупреждает, что арендатор может скрываться, не проживать фактически в квартире (и тогда его надо разыскивать для передачи уведомлений) либо отказываться впускать представителей закона внутрь. Бывали случаи, когда несговорчивых жильцов приходилось выселять принудительно в присутствии полиции, при этом фиксируя опись имущества и передавая его на хранение. Все это — дополнительные хлопоты и время.


Пристав уполномочен организовать вскрытие замков через специализированную службу и осуществить вывоз, хранение вещей жильцов за их счет. Если ущерб причинен квартире, собственник может зафиксировать повреждение (на фото или видео, акт осмотра) и потребовать возмещения ущерба опять же через суд, добавляет Ольга Сычева.

Что делать, если письменного договора нет

Согласно п. 1 ст. 674 Гражданского кодекса, договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Если стороны не подписали единого документа, но согласовали его существенные условия и начали исполнять, то договор может признаваться действительным, если будет доказан факт заключения договора. В соответствии со ст. 162 Гражданского кодекса наймодатель и арендатор лишены права ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но в качестве доказательств может быть использована переписка в мессенджерах, говорит Ольга Саутина. Отсутствие подписанного сторонами договора создает существенные сложности в защите интересов сторон и осуществление найма без подписанного договора не рекомендуется, резюмирует эксперт.