Что говорит закон

Согласно действующему Налоговому кодексу, уплатить налоги с доходов от сдачи недвижимости в аренду — это не право, а обязанность. Собственники обязаны декларировать все доходы, в том числе от сдачи недвижимости в аренду. Нарушение этих обязанностей может привести к серьезным юридическим последствиям, предупреждает адвокат Юлия Климова. По словам эксперта, Минфин России в своем письме «О налогообложении НДФЛ доходов, полученных от сдачи внаем жилья», разъясняет, что собственники обязаны уплачивать налог на доходы физических лиц и с арендных доходов.

Екатерина Болдинова, адвокат, партнер Five Stones Consulting, поясняет, что доход от сдачи в аренду недвижимости в России, который получен физлицом (не являющимся индивидуальным предпринимателем), признается объектом обложения и учитывается при определении налоговой базы по НДФЛ (ст. 208, ст. 209 и ст. 210 Налогового кодекса). Поэтому если квартиру у физического лица арендует организация и выплачивает ему арендную плату, то именно она обязана в качестве налогового агента исчислить, удержать у физического лица и уплатить в бюджет НДФЛ с суммы такого дохода (ст. 346.11 и ст. 226 Налогового кодекса), добавляет юрист практики разрешения экономических споров МГКА «Бюро адвокатов «Де-юре» Руслан Катана.

Как налоговая инспекция выявляет тех, кто сдает квартиры

Анализ финансовых потоков
Современные технологии позволяют налоговикам отслеживать финансовые транзакции с высокой степенью точности. Большинство арендных платежей осуществляется через банковские счета, что делает их доступными для анализа. Если налоговая служба заметит регулярные поступления, но не найдет их в декларациях, это может стать сигналом для проверки, говорит Юлия Климова.

По словам эксперта, банковская система является одним из наиболее мощных инструментов в арсенале налоговых органов. С 2016 года банки обязаны предоставлять информацию об открытии и закрытии счетов физических лиц по запросу налоговиков. Начиная с июня 2018 года эта обязанность расширилась: добавилось предоставление справок о движении денежных средств, включая счета в драгоценных металлах.

Регулярные переводы на счет арендодателя, особенно если в одну и ту же дату поступает одна и та же сумма, могут привлечь внимание системы автоматического мониторинга ФНС. Таким образом, налоговая инспекция легко выявляет нарушение, добавляет Руслан Катана.

Использование данных Росреестра
Росреестр регулярно обновляет данные о собственниках недвижимости и передает их налоговым органам. Сигналом к проверке может стать наличие нескольких объектов недвижимости у одного собственника. Согласно п. 4 ст. 85 Налогового кодекса, Росреестр обязан предоставлять ФНС сведения о недвижимости с указанием ее кадастровой стоимости и даты внесения информации в ЕГРН. Если человек владеет несколькими квартирами, он не может одновременно проживать по нескольким адресам. Это может указывать, что квартиры используются для сдачи в аренду. На основе этих данных налоговая может инициировать проверку доходов собственника, выявляя недекларированные доходы, предупреждает Юлия Климова.

Сравнение данных и информация от арендаторов
Налоговая инспекция нередко использует метод сравнения данных. Если информация о зарегистрированных арендаторах не совпадает с поданными декларациями, это вызывает подозрения. Да и сами арендаторы могут анонимно сообщить о недобросовестных практиках арендодателей, например об отсутствии официальных документов или уклонении от уплаты налогов, говорит Екатерина Болдинова.

Применение аналитических технологий
Эксперты поясняют, что налоговые органы активно используют аналитические технологии для обработки больших объемов данных. Специальные алгоритмы помогают выявлять подозрительные схемы уклонения от уплаты налогов.

Обратная связь от управляющих компаний, участковых и соседей
Налоговые инспекторы получают информацию не только через официальные каналы, но и от добровольных информаторов. Например, бывшие арендаторы, которые съехали с квартиры и остались чем-то недовольны, могут легко составить заявление в налоговую, если считают, что арендодатель не декларирует доходы. Аналогично участковые, зная ситуацию на своих участках, могут составлять акты нахождения посторонних лиц в квартирах, а управляющие компании часто имеют информацию о жителях, говорит Юлия Климова.

Как налоговая может доказать полученный доход от аренды

Если налоговая служба подозревает собственника недвижимости в уклонении от налогов, то сначала ему направляется письмо (требование о предоставлении документов и пояснений) с предложением подтвердить или опровергнуть получение дохода от сдачи недвижимости в аренду и заплатить налог. Если же налогоплательщик не идет с налоговым органом на контакт, инспекция имеет право произвести разные действия, направленные на понуждение налогоплательщика к уплате налога, предупреждает Екатерина Болдинова. По словам эксперта, в рамках любого вида проверки налоговый орган может получить выписки по счетам физических лиц, а также вызвать на допрос как самого налогоплательщика, так и его арендатора. Изучение полученной информации позволит установить сумму полученного налогоплательщиком дохода и вынести решение по итогам проверки.

Что грозит собственнику в случае нарушений

Руслан Катана поясняет, что если налоговики установили факт неуплаты налога с аренды недвижимости, то собственник:

• обязан заплатить НДФЛ, составляющий 13% от суммы прибыли;
  
  
• если годовой доход от сдачи в аренду более 5 млн руб., то превышающая эту планку сумма облагается налогом в 15%.

Какой штраф могут взыскать с неплательщика налогов

Помимо суммы неуплаченного налога, собственника могут обязать заплатить штраф или пени:

• за просрочку подачи декларации 3-НДФЛ штраф составляет 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки. Минимальный размер штрафа равен 1 тыс. руб., максимальный — 30% от неуплаченной суммы;
  
  
• размер штрафа зависит от того, действовал собственник жилья умышленно или нет. Если действия были неумышленные (например, собственник докажет, что не знал о необходимости вносить доход от аренды в декларацию), то придется заплатить 20% от неуплаченной суммы. Если же наймодатель действовал умышленно, то штраф составит 40% от неуплаченной суммы (ст. 122 Налогового кодекса);
  
  
• пени за просрочку уплаты налогов для физлиц равны 1/300 действующей на момент нарушения ключевой ставки Центробанка за каждый календарный день просрочки уплаты налога (ст. 75 Налогового кодекса);
  
  
• если сумма неуплаченного за три года подряд налога превысит 2,7 млн руб., то возможно и привлечение к уголовной ответственности (ст. 198 УК РФ). В этом случае штраф может составить от 100 тыс. до 300 тыс. руб. Возможны и другие варианты наказания: штраф в размере заработной платы или иного дохода за один-два года, принудительные работы на срок до одного года, лишение свободы на тот же срок или арест на срок до шести месяцев;
  
  
• если неуплаченный за три года налог превысит 13,5 млн руб., это будет считаться особо крупным размером и караться более жестко. Сумма штрафа в этом случае может составить от 200 тыс. до 500 тыс. руб. либо в размере дохода за период от 18 месяцев до трех лет. Возможно также лишение свободы на срок до трех лет либо привлечение к принудительным работам на тот же срок.

Как избежать проблем

Чтобы не нажить проблем, эксперты советуют наймодателям в полном объеме уплачивать все налоги с доходов от сдачи жилья в аренду. Налоговая инспекция располагает множеством инструментов для выявления недобросовестных налогоплательщиков, и риск быть пойманным на уклонении растет с каждым годом. Честное декларирование доходов — это не только законное, но и стратегически верное решение, которое обеспечит безопасность бизнеса, считает Юлия Климова.

При этом стоит помнить, что налоговые платежи можно снизить, если налогоплательщик зарегистрируется в качестве самозанятого и будет уплачивать налог на профессиональный доход по ставкам 4% — по доходам, полученным от физических лиц и 6% — по доходам, полученным от юридических лиц, резюмирует Екатерина Болдинова.