Предыдущая публикация
Договор дарения: как правильно оформить передачу квартиры
Дарственная на квартиру — один из популярных способов передачи условно наследуемого имущества родственникам. «РБК Недвижимость» разбирается в нюансахФото: fizkes/shutterstock
Договор дарения обязателен к оформлению у нотариуса
Ранее договор дарения можно было заключать в простой письменной форме. Однако 13 декабря 2024 года президентом России был подписан ФЗ-259, вносящий изменения в п. 3, ст. 574 Гражданского кодекса. И с 13 января 2025 года все граждане обязаны заверять договор дарения недвижимости у нотариуса.Теперь процедура выглядит следующим образом. Сначала собственник обращается для составления или заверения договора дарения к нотариусу, который все проверяет и удостоверяет сделку. После этого нотариус должен направить заявление и документы в электронном виде в Росреестр для регистрации перехода права собственности. Так как нотариат и Росреестр активно взаимодействуют в электронном формате, то договор дарения должен быть зарегистрирован в течение 24 часов.
Фото: fizkes/shutterstock
Договор нужно заключить при жизни дарителя
Мария Спиридонова, член Ассоциации юристов России:Передать в дар недвижимость или ее часть можно в любое время. В отличие от завещания дарение является двусторонним договором, который требует согласия одаряемого. Здесь следует помнить, что, согласно гражданскому законодательству, государственной регистрации в Росреестре подлежит переход права собственности на недвижимое имущество, а не сам договор. Договор нужно заключить при жизни дарителя, так как сделка, предусматривающая передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожна.
Фото: Photographee.eu/shutterstock
Безвозмездная сделка
Важно отметить, что дарственная является безвозмездной сделкой. Согласно закону, при наличии денежной составляющей в сделке или передаче иных прав или обязательств договор не признается дарением. Согласно Гражданскому кодексу, такая сделка признается мнимой или притворной.Договор дарения недвижимости должен содержать следующие пункты:
- желание дарителя безвозмездно передать квартиру, а одаряемого — принять его;
- дата и место заключения соглашения;
- имена сторон, их паспортные данные и адреса регистрации;
- точные сведения о квартире (адрес, площадь, кадастровый номер и технические характеристики);
- момент передачи права собственности;
- подписи сторон.
Фото: Casper1774 Studio/Shutterstock
Дарение доли квартиры
Нотариальное заверение договора дарения необходимо и в тех случаях, когда передается только доля в квартире или если у квартиры несколько собственников и один из них дарит свою часть кому-то другому.Если оформляется договор дарения квартиры, которая является совместно нажитым имуществом супругов, то в соответствии со ст. 35 Семейного кодекса требуется получение согласия супруга на сделку. Если же в квартире установлена долевая собственность, то даритель вправе подарить свою долю без получения согласия остальных собственников. Даритель как участник долевой собственности вправе по своему усмотрению подарить свою долю любому лицу без соблюдения правил, установленных для возмездных сделок. Например, при договоре купли-продажи действует преимущественное право покупки доли в соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса.
Александра Воскресенская, юрист адвокатской конторы «Юков и партнеры»:В силу того что договор дарения является безвозмездной сделкой, проблемы при его заключении могут возникнуть, если сторонами не являются близкие родственники. В большинстве случаев договоры дарения оспариваются, если они были совершены лицами, официально не состоящими в родстве (в том числе состоящими в гражданском браке). Но оспаривание такой сделки, удостоверенной нотариусом, дело сложное.
Фото: Monkey Business Images/Shutterstock
Кому нельзя дарить
В ГК РФ есть запрет на заключение дарственной между коммерческими организациями, госслужащими и работниками отдельных организаций (медицинские, образовательные учреждения) в случае, если стоимость договора превышает 3 тыс. руб.Какие документы нужны при подготовке договора дарения:
- паспортные данные сторон сделки;
- свидетельство на право собственности на квартиру или выписка из ЕГРН;
- документы, подтверждающие родство сторон договора. Это важно, если доля дарится близкому родственнику;
- свидетельство о рождении ребенка, свидетельство о заключении брака, нотариальное согласие супруга дарителя (когда требуется);
- выписка из ЕГРН;
- выписка из финансово-лицевого счета и домовой книги;
- технические документы на квартиру: технический паспорт или экспликация и поэтажный план;
- доверенности на представителей сторон в том случае, если договор подписывают представители.
Фото: shutterstock
Сколько стоит оформление
С января 2025 года в стоимость оформления договора дарения у нотариуса входит оплата:- федерального тарифа — 0,5% кадастровой стоимости объекта. Если недвижимость стоит до 20 млн руб., минимальная плата составляет 300 руб., а максимальная — 20 тыс. руб. Если недвижимость стоит более 20 млн руб., то пошлина составит 0,02% от кадастровой стоимости, но не менее 0,02% от цены сделки и не более 500 тыс. руб. (176-ФЗ);
- регионального тарифа, который составляет не менее 7 тыс. руб. в зависимости от региона;
- государственной пошлины — 4 тыс. руб. за регистрацию перехода права в Росреестре;
Законодательством также определены категории лиц, которые освобождаются от уплаты налога. К ним относятся родственники дарителя:
- супруг;
- братья и сестры (в том числе неполнородные);
- дети (в том числе усыновленные);
- родители;
- дедушки и бабушки;
- внуки.
Фото: shutterstock
Риски для дарителя
При оформлении договора дарения для дарителя есть риски, так как после регистрации договора даритель лишается всех прав на имущество. Иногда случается, что договоренность о том, что даритель имеет право проживать в подаренной квартире, не соблюдаются. А это может привести к судебным разбирательствам. Мария Спиридонова, член Ассоциации юристов России:Если договор дарения содержал обещание передать одаряемому вещь в будущем (то есть до регистрации перехода права собственности на квартиру), то здесь бывают риски для дарителя лишиться чуть ли не последнего имущества. В этом случае закон на его стороне: даритель вправе отказаться от исполнения договора, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни. Однако такие существенные изменения необходимо доказать. При этом такой отказ (с соблюдением требований закона) не требует возмещения убытков одаряемому.
Фото: shutterstock
Можно ли оспорить дарственную
Договор дарения на квартиру может оспорить в суде как сам даритель, так и его родственники. Сделать это можно по общим основаниям, предусмотренным законом, — при обмане, мнимости, кабальности сделки и т. д. Также есть специальные основания для отмены договора дарения. Например, когда:- одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя;
- одаряемый совершил покушение на жизнь кого-либо из членов семьи дарителя или близких родственников;
- одаряемый умышленно причинил дарителю телесные повреждения;
- обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты;
- в самом договоре дарения предусмотрено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.
В свою очередь, одаряемый может в любой момент до передачи недвижимости отказаться от дарения в устной или письменной (если договор письменный) форме. Если передача квартиры уже состоялась, то отказаться от квартиры получится с помощью оформления нового договора (дарения, купли-продажи).
Было полезно? Подпишитесь
Следующая публикация
Нет комментариев