Изъятие без изъятия: новая форма лишения права собственности

Когда собственность есть, но её как бы нет — мы вступаем в зону юридического вакуума.

Представьте: у вас есть земельный участок, с документами, с кадастровым номером, с реальной историей владения и цепочкой перехода прав. Но однажды его локация "теряется". Не в натуре, не на бумаге — а в цифровом поле. Точнее, в ЕГРН. И вы больше не можете провести межевание, уточнить координаты, застроить или продать. Почему? Потому что государство решило, что нельзя. Без мотивации, без компенсационного механизма и без разъяснений как дальше жить.

При этом на вашей земле вдруг возникает новый участок, с другим владельцем. Вроде как реестровая ошибка. Но никто не торопится её исправлять. Росреестр, как оператор ЕГРН, утративший часть основных характеристик не специально или не случайно, не несёт никакой ответственности.

Так случилось в деле Лахама Сергея. В неустановленное время и по неизвестной причине ранее учтённый земельный участок с кадастровым номером № 50:26:0170207:1 в цифровых пространственных данных Росреестра перестал быть смежным, то есть «открепился» от координат соседнего участка (общей стороной), что позволило ДГИ г.Москвы выявить «свободное место» на Публичной карте для образования в 2017 году нового участка, но без изучения документов территориального планирования.

За 5 лет и два круга в итоге: Симоновский районный суд г. Москвы говорит: не тот способ защиты, восстановить данные в ЕГРН без снятия с учёта второго участка не представляется возможным (дело № 02-0254/2023). А Щербинский районный суд г.Москвы, закольцовывая проблему парирует: вы пропустили срок исковой давности снятия с учёта накладываемого нового участка (Дело № 02-15143/2023).

А теперь вдумайтесь: как можно назвать перманентное ограничение участка в гражданском обороте не иначе, как изъятием? Это не просто бюрократическая неразбериха, пролетевшая мимо острого взора Верховного суда РФ (дела №№ 5-КФ25-1557-К2 и 5-КФ25-1558-К2). Это — по сути непоименованный действующим законодательством вид изъятия через запрет определения границ



§ 1. «Нет межевания — нет оборота»

С 1 марта 2025 года право на определение границ становится обязанностью. Законом от 26.12.2024 № 487-ФЗ устанавливается, что государственная регистрация любых сделок с земельными участками и получение разрешения на строительство, возможны только при наличии в ЕГРН сведений о местоположении.

Это означает фактическую реализацию недопустимости расширительного толкования понятий объекта гражданских прав согласно установкам:

п. 1 ст. 141.2 ГК РФ «Земельным участком признается часть поверхности земли, границы которой определены в порядке, установленном законом»;
п. 3 ст. 6 ЗК РФ «Земельный участок как объект прав и недвижимая вещь представляет собой часть земной поверхности, границы которой определены в порядке, установленном законом, и которая имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально-определенной вещи»;
части 2 и 4 статьи 8 Закона N 218-ФЗ сведения об описании местоположения границ земельных участков относятся к основным сведениям ЕГРН об участке, позволяющим определить участок в качестве индивидуально-определенной вещи. Граница земельного участка отделяет такой земельный участок от земель и других земельных участков, что исключает неопределённость в характеристиках и пространственных параметрах.


Следовательно: нет границ — нет участка. Это не просто юридический формализм, а основа правовой определённости и правопорядка в сфере недвижимости. В земельном законодательстве отсутствует механизм запрет права определения границ участка.

Запрет на определение границ — это инструмент косвенного изъятия, признание «неудобного» участка фантомом. Собственник остаётся при своём титуле, а также с налогооблагаемой базой как чемодан без ручки.

Не вдаваясь в абсурдную фабулу дела, с которой можете ознакомиться по прикреплённым судебным актам, а также текстам жалоб, рассмотрим этот кейс под лупой конституционности.



§ 2. Обход механизма компенсации при изъятии

В случае изъятия для государственных нужд (ст. 281 ГК РФ, ст. 56.3 ЗК РФ) гражданин вправе получить возмещение стоимости, убытков, упущенной выгоды, а также освобождается от налогов с полученной суммы.

При «запрете на определение границ» государство достигает того же результата: участок исключается из оборота, фактически «затирается» из кадастра и подводится под новое использование. Но при этом отсутствует:

административная процедура изъятия;
судебная проверка цели ограничения;
любая форма компенсации.


Это не только правовой нонсенс, но и формальное неравенство граждан перед законом (ст. 19 Конституции): кто-то получает компенсацию, кто-то — «право» бороться с фантомами в Росреестре. При этом участник гражданского оборота не может нести негативные последствия ошибок публичных органов, если он действовал добросовестно. Ни за муниципалитет, который незаконно сформировал новый участок, ни за держателя ЕГРН, который этому потакал.


Как указывал Конституционный Суд Российской Федерации, части 3 и 4 статьи 61 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" обеспечивают учет законных интересов правообладателей объектов недвижимости, в том числе собственников земельных участков, создают необходимые гарантии законности и стабильности оборота земли, судебной защиты его участников, а также способствуют ведению имеющего публичный характер Единого государственного реестра недвижимости на основе принципов непротиворечивости и достоверности содержащихся в нем сведений (Определение КС РФ от 23 июля 2020 года N 1801-О).

Возникновение наложения обязывает публичные органы предпринять меры по его устранению, иначе это нарушает ст. 8, 9, 34, 35 Конституции РФ (охрана собственности и свобода оборота), а также принципы ГК РФ и земельного законодательства (обеспечение публичной достоверности реестров и правового оборота).

Но на практике Росреестр:

утрачивает локализацию ранее учтённого участка (смежность, дирекционные углы, координаты общей стороны),
не восстанавливает их по землеустроительным делам,
не уведомляет правообладателя об утрате,
не раскрывает причину утраты,
регистрирует наложение на это место нового участка (публичного),
остаётся вне зоны юридической ответственности, в том числе по ст.293 УК РФ Халатность.


Если устранение наложения невозможно ни административным путём, ни судебным, то у гражданина нет реального механизма исполнения обязанности межевания, несмотря на то, что закон требует это как предварительное условие для совершения сделок. Это означает, что:

государство ставит обязанность, но не обеспечивает возможность её реализации,
нарушается баланс публичных и частных интересов,
создаётся замкнутый правовой круг, при котором устранение наложения невозможно без уточнения границ, а уточнение — невозможно из-за наложения.


Может ли государство, действуя через Росреестр и суд, изъять землю де-факто, не признавая это де-юре, и при этом не компенсировать потери собственника? Пока ответ — да. Но такой ответ противоречит букве и духу Конституции РФ, несовместим с правовым государством.



§ 3. Последствия

Как быть? Надеяться на то, что допустим какой-нибудь надзорник (типа Генпрокуратуры) захочет привести в соответствие количественный состав земель – фактическому? Полагаю, что вечность участки-призраки существовать не будут. Наверняка не сегодня – завтра придумают механизм их тотального забвения. Но пока этого не произошло, титульный собственник гипотетически не лишён права требовать компенсации. И тут возникает ряд проблем:

Во-первых: как обосновать физическую утрату недвижимости со ссылкой на норму права? Если самостоятельно подавать заявление о прекращении права собственности и просить рыночной компенсации, то должна быть задействована некая аналогия права.

Статьёй 235 ГК РФ поименованы следующие основания прекращения права собственности: при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом (например ст. 113 Кодекса торгового мореплавания РФ).

Но законом на сегодняшний день не поименовано такого рода прекращение. Очень похоже на историю с затонувшим судном: в природе оно где-то есть, но фактически участвовать в гражданском обороте не может. И не потому, что не отвечает требованиям эксплуатации, а потому, что оно утеряно в недрах водного объекта без возможности поднятия на поверхность. Таким образом, процессуально, факт утраты объекта через лишение его границ (локализации) не урегулирован. В связи с чем, компенсация также неприменима.

Во-вторых: если претендовать на компенсацию соразмерную утрате, то за основу будет браться не кадастровая, а рыночная стоимость. Конкретно участок Сергея Лахама по рынку оценивается почти в три раза дороже кадастровой стоимости. Но провести оценку земли без привязки к конкретной местности не представляется возможным.



В-третьих: не определен круг компенсаторов.

Пунктом 12 постановления Пленума ВС от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий или бездействия которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков.

Руководствуясь ст. 16, п. 1 ст. 1064, ст. 1069 ГК и названными разъяснениями Пленума ВС, предполагается, что вред, причиненный частному лицу действиями публично-правового образования, возмещается за счет казны по общим правилам внедоговорной (деликтной) ответственности, и основанием такой ответственности, связанным с публичным статусом причинителя вреда и характером его деятельности, является ненадлежащая организация осуществления публичных функций, в том числе, ненадлежащее исполнение обязанностей, возложенных законодательством на государственный орган

Однако суды скромно умолчали о факте утраты сведений ЕГРН и не дали какой-либо оценки поведению Росреестра, хотя он дважды осуществил недобросовестные действия:

несанкционированно против воли титульного собственника удалил характеристики участка из ЕГРН о его местоположении;
произвел постановку на кадастровый учёт вновь образованного участка в нарушение порядка его образования, то есть без проверки соблюдении заявителем требований ст. 11.10 ЗК РФ, ч. 10 ст. 22 Закона №218-ФЗ «Требования к межевому плану». Росреестр не проверил наличие участка с кад.№ 50:26:0170207:1 в Кадастровом плане территории (КПТ), где он продолжал числиться.


Статьёй 66 Закона "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрен императив: убытки, причиненные лицу в результате ненадлежащего исполнения органом регистрации прав полномочий, установленных настоящим Федеральным законом, возмещаются в полном объеме за счет казны Российской Федерации. А также перечень действий/бездействий, за которые Росреестр несёт финансовую ответственность. В данном случае за утрату или искажение сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости; за полноту и достоверность предоставляемых сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Департамент городского имущества г.Москвы как итоговый выгодоприобретатель, хоть и ориентировался на недостоверные сведения ЕГРН об отсутствии смежности, тем не менее активным бездействием нарушил порядок образования участка не исследовав документацию территориального планирования.

Таким образом, логично предположить наступление солидарной ответственности ДГИ и Росреестра.

Но проблема данных порочных судебных постановлений заключается в том, что в них отсутствует установленная причинно-следственная связь между недобросовестным поведением Росреестра и ДГИ и наступившими последствиями. А это означает, что требование компенсации будет отягощено дополнительными процессуальными манипуляциями по доказыванию причинно-следственной связи.

Например, результатом аналогичного дела Дмитровского суда Московской области № 2-24/2020 было снятие с учёта нового участка и как следствие - взыскание арендатором с Администрации Дмитровского городского округа стоимости строительства дома и его демонтажа (Дело №2-1052/2021). Но это при правильном разрешении дела.

Однако, в нашем случае ДГИ оставил при себе незаконно образованный участок и теперь ожидаемо мог бы поделить пальму первенства по компенсации с Росреестром, но не будет. Нет границ – нет доказательств, что именно ДГИ занял то самое место под солнцем.

Кстати, про место под солнцем. Вышестоящие инстанции не отменили решение с взаимоисключающими выводами по поводу наложения участков - ждём разъяснений Щербинского суда (текст запроса прикрепила). Иначе как можно признать наложение без определения искомых координат? По сути, логика проста:

есть наложение — значит, границы обоих участков определены;

нет границ хотя бы одного — наложение юридически невозможно.

Иного разумного варианта не существует. Ждём продолжения.



§ 4. Новый завет

Если Верховный или Конституционный суд не отменят решения, собственник призрачного участка будет вынужден пойти на беспрецедентные меры – взыскивать солидарные убытки за изъятие из гражданского оборота имущества без изъятия как такового.



Тогда назревает необходимость:

1. Законодательных поправок, приравнивающих запрет на установление границ к изъятию.

2. Обязательного механизма компенсации при «дезиндивидуализации» участка.

3. И, самое главное — конституционная оценка самой возможности существования собственности «без территории».

Иначе подобное попустительство судов фактически возрождает дореформенную практику начала 2000-х годов, когда земельные права существовали только на бумаге, что не отвечает целям правового государства.