Спор за квадратные метры

Наиболее актуально данный вопрос стоит в долевом строительстве, когда договор заключается до того, как появляется фактическая возможность измерить объект недвижимости.

Цена договора долевого участия в строительстве недвижимости складывается из стоимости 1 м2, умноженной на площадь. Но фактическая площадь жилья часто отклоняется от проектной и получив квартиру меньшей площади вернуть разницу удается далеко не всегда.

Принцип свободы договора может сработать против покупателя. Если в договоре прямо предусмотрена возможность отклонения фактической площади от проектной без перерасчета цены, то суды не видят в нем нарушения прав потребителя.

«Согласно акту приема-передачи квартиры от 09.07.2021г. застройщик передал участнику долевого строительства квартиру площадью 57,50 кв.м., то есть меньше чем проектная площадь на 0,9 кв.м.

Указанное расхождение между проектной и фактической площадью квартиры истец считает основанием для производства взаиморасчетов между сторонами.

Вместе с тем, пунктом 4.4 договора участия в долевом строительстве от 11.05.2018г. предусмотрено, что цена договора подлежит изменению исключительно в случаях если фактическая площадь квартиры превышает либо является меньшей, чем проектная более чем 1 кв.м.

Таким образом, исходя из буквального толкования условий договора участия в долевом строительстве, изменение площади квартиры на менее чем 1 кв.м. не влечет изменения цены договора участия в долевом строительстве.

Каких-либо доказательств, достоверно свидетельствующих о том, что уменьшение фактической площади квартиры в отличие от проектной площади являются недостатками, которые делают ее непригодной для проживания, не представлено.

При таких обстоятельствах, учитывая вышеназванные обстоятельства, принимая во внимание что пункт 4.4 договора истцом не оспаривался, недействительным не признан, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения данной части исковых требований.»

см. решение Солнцевского районного суда г. Москвы по делу 2-561/2022 от 16.11.2022 г.

Суд обратил внимание, что пункт 4.4 договора не оспаривался, однако из другого решения по делу с тем же застройщиком и аналогичным договором мы можем увидеть, что это не является ключевым фактором:

«Проанализировав содержание оспариваемого пункта договора участия в долевом строительстве от 23.04.2018г. в совокупности с требованиям действующего законодательства, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для признания указанного пункта договора недействительным, поскольку названный пункт договора закону не противоречит и не содержит условий, ущемляющих права истца как потребителя по сравнению с правилами, установленными законом. Так, положениями ст. 424 ГК РФ изменение цены договора после его заключения допускается, в том числе в случаях, предусмотренных договором. В настоящем случае стороны предусмотрели в договоре случаи изменения цены договора, что не противоречит ст. 424 ГК РФ. Права истца условиями пункта 4.4 договора в настоящем случае не ущемляются, поскольку изменение цены договора предусмотрена не только для случаев уменьшения площади квартиры, но и в случаях ее увеличения.»

см. решение Солнцевского районного суда г. Москвы по делу 2-2650/2022 от 10.10.2022 г.

Практика Верховного Суда показывает, насколько сложно бывает разобраться в правомерности требований.

Из определения ВС РФ от 06.07.2021 г. по делу № 22-КГ21-3-К5 видна вся цепочка решений:

Советский районный суд Владикавказа признал пункт договора о недопустимости изменения цены договора долевого участия нарушающим права потребителя и удовлетворил требования;
Верховный Суд Республики Северная Осетия не согласился с выводами суда 1 инстанции и решение отменил, требования оставил без удовлетворения;
Пятый кассационный суд общей юрисдикции согласился с апелляционным определением и оставил исковые требования без удовлетворения;
Верховный суд не смог согласиться с выводами судов апелляционной и кассационной инстанций определения отменил и направил дело на новое рассмотрение.
Условия договора были следующими:

«В соответствии с пунктом 4.1 договора стоимость квартиры составляет 3 203 710 руб. из расчёта стоимости одного квадратного метра общей проектной площади квартиры - 49 432, 34 руб. Цена договора является фиксированной и изменению не подлежит.

Пунктом 4.4 договора предусмотрено, что в случае, если общая площадь квартиры по результатам технической инвентаризации окажется меньше или больше проектной площади, указанной в пункте 1.1.2 договора, перерасчёт цены договора, указанной в пункте 4.1 договора, доплата/возврат полученных от участка долевого строительства средств не производится.»

В своем определении Верховный Суд указывает на то, что договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения площади, которые не влекут изменения цены. Аналогичная позиция изложена в определении ВС РФ от 09.03.2021 по делу № 8-КГ20-21-К7.

Оглядываясь на решения Солнцевского районного суда г. Москвы, можно сделать вывод, что они соответствуют действующим нормам, поскольку в договоре было определено конкретное возможное отклонение площади с оговоркой, что оно не влечет изменения цены договора.

Но принцип свободы договора постоянно ставит перед юристами новые задачи. Если условие о недопустимости перерасчета цены без конкретики о пределах допустимых отклонений признается судом не соответствующим закону, то будет ли соответствовать закону условие о допустимости отклонений без оговорки, что такие отклонения не влекут перерасчета цены?

Остается только проверить практикой…