Что необходимо для увеличения площади квартиры за счет общей лестничной клетки.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации рассмотрела спор двух соседок, одна из которых решила увеличить свою квартиру за счет ниши в лифтовом холле, которая стала частью квартиры соседки, а три судебные инстанции признали такое увеличение площади законным.

Фабула дела:
Истец обратилась в суд с иском к Ответчику, товариществу собственников недвижимости, в котором просила возложить обязанность демонтировать незаконно установленную в феврале 2019 года перегородку с металлической дверью и замком в холле третьего этажа и возложить обязанность привести помещение холла в первоначальное состояние, возложить обязанность не чинить препятствия истцу в пользовании общим имуществом (холлом третьего этажа), признать недействительными и незаконными пункт 3 решения и пункт 3 протокола общего собрания ТС от 2 августа 2019 г. (с включенными в протокол результатами голосования), установить факт неустранения нарушения законодательства в виде неисполнения предписания Государственной жилищной инспекции г. Москвы от 5 июня 2019 г., компенсировать моральный вред и расходы на оплату услуг представителя.

В обоснование иска Истец указала, что с 2002 года является собственником двухкомнатной квартиры расположенной на третьем этаже жилого дома. Ответчик, являясь собственником квартиры по тому же адресу и этажу, в феврале 2019 года самостоятельно незаконно установила перегородку с металлической дверью и замком в лифтовом холле третьего этажа. По обращениям истца государственной жилищной инспекцией г. Москвы в отношении ТС выдано предписание от 5 июня 2019 г. следующего содержания: «Принять меры к устранению нарушений пользования общим имуществом собственников многоквартирного дома в части устройств перегородки с металлической дверью в лифтовом холле третьего этажа (Б1), в зоне расположения квартиры». Срок исполнения данного предписания до 5 сентября 2019 г. По ходатайству ТС исполнение данного предписания Государственной жилищной инспекцией г. Москвы продлено до 5 декабря 2019 г., однако данное предписание ТС не выполнено.

С целью легализации незаконных действий Ответчика правление ТС провело 2 августа 2019 г. общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме с очно-заочным голосованием. По пункту 3 повестки принято решение о предоставлении ответчику в безвозмездное пользование на срок 49 (сорок девять) лет часть холла (этаж: 3 № комнаты: Б1) площадью 5, 44 (пять целых сорок четыре сотых) кв. м, непосредственно примыкающую к принадлежащей ей квартире, с последующим возведением перегородки с дверью на указанной части холла.

Позиции судов первой, апелляционной и кассационной инстанций:
Решением суда первой инстанции истцу было отказано в удовлетворении исковых требований.

Разрешая спор и принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований о признании недействительными и незаконными пункта 3 решения и пункта 3 протокола общего собрания ТС от 2 августа 2019 г., суд исходил из того, что решение принято большинством голосов собственников помещений в многоквартирном доме, при этом нарушения процедуры принятия решения судом не установлено.

Рассматривая требования истца в части понуждения к исполнению предписания Государственной жилищной инспекции города Москвы от 5 июня 2019 г., суд первой инстанции пришел к выводу, что данное предписание исполнено.

Отказывая в удовлетворении требований о демонтаже перегородки с металлической дверью и замком, приведении помещения холла в первоначальное состояние и нечинении препятствий истцу в пользовании общим имуществом (холлом третьего этажа), суд первой инстанции исходил из того, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих факт нарушения прав истца действиями ответчика по монтажу перегородки и металлической двери, а также наличие препятствий со стороны ответчика в пользовании истцом общим имуществом
в многоквартирном доме.

Суд апелляционной инстанции и кассационный суд общей юрисдикции согласились с выводами суда первой инстанции.

Позиция Верховного суда:
Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ).

Порядок принятия решений об использовании объектов общего имущества также определён главой 6 ЖК РФ.

Так, в силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Пунктом 2 раздела I «Определение состава общего имущества» Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491, предусмотрено, что в состав общего имущества включаются в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).

В силу указанных норм права межквартирные лестничные площадки, коридоры входят в состав общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных данным кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 40 названного кодекса, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущими присоединение к реконструированному (переустроенному, перепланированному) помещению части общего имущества в многоквартирном доме.

В силу ч. 2 ст. 56 ГПК РФ определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какое-либо из них не ссылались.

Таким образом, по данному делу юридически значимым и подлежащим установлению с учетом заявленных Истцом требований, возражений Ответчика, ТС и подлежащих применению норм материального права обстоятельством являлось выявление правовой природы принятого решения относительно судьбы общего имущества (влекло или нет данное решение уменьшение общего имущества многоквартирного дома) и установление того, являлась ли реконструкция (перепланировка) помещения путем фактического присоединения к квартире ответчика изменением конфигурации данного помещения (холла), относящегося к общему имуществу многоквартирного дома, требующим внесения его в технический паспорт помещения многоквартирного дома.

Между тем вопреки требованиям ст. 56, 195, 196 и 198 ГПК РФ данное юридически значимое обстоятельство судом не выяснено. Не дана оценка доводам истца о необходимости получения согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, а также о нарушении права истца пользоваться общим имуществом в многоквартирном доме.

Ввиду изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации приходит к выводу, что допущенные судами нарушения норм права являются существенными, повлиявшими на исход дела, в связи с чем принятые по делу судебные акты были отменены с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Определение Верховного Суда Российской Федерации №5-КГ21-153-К2