Что такое переуступка прав на квартиру и в каких случаях ею можно воспользоваться?

Специалисты Роскадастра рассказали о сделке по переуступке прав, минусы и риски. Такой договор возможно заключить в случае желанной, но распроданной недвижимости в новостройке, не введённой в эксплуатацию. Речь идёт, в том числе, о недвижимости на этапе котлована, купленной инвесторами с целью получения прибыли при последующей продаже.
Контракт, по которому передаются права на жильё в новостройке и обязанности по договору называется цессией.
Цессию предоставляет физическое или юридическое лицо (цедент), подписавшее договор долевого участия (ДДУ) в строительстве.
Цессия даёт имущественное право на квартиру, но не говорит о том, что она была приобретена цессионарием(покупателем). Об имущественном праве цессионарий заявит, когда объект будет введен в эксплуатацию и будут оформлены документы.
Важно! Цессия заключается как дополнение к основному договору долевого участия. По ней один дольщик меняется на другого. Застройщик передает жильё не лицу, с которым сделка была заключена первоначально, а тому, кто купил право требования.
Строительство многоквартирных домов длится достаточно долго, за это время цена квадратного метра увеличивается. Дольщик, выступающий как инвестор, продаст жильё дешевле, чем застройщик по договору переуступки. Как правило, права переуступают в домах, которые практически достроены.
Аргументы за:
- можно получить скидку, торгуясь с цедентом;
- цена ниже, чем на вторичное жилье или квартиры в новостройке;
- возможность оформить договор во время строительства;
- можно перепродать квартиру дороже при вводе дома в эксплуатацию.
Аргументы против:
- переуступка — право его требовать, а не право распоряжаться;
- попасть на погашение обязательств или просрочек, не выполненных продавцом перед строительной компанией;
- существует риск потерять деньги из-за мошенников или двойных продаж, если неправильно зарегистрировать цессию в Росреестре или не сделать этого совсем;
- застройщик может обанкротится, из-за чего затянется срок сдачи и оформления жилья;
- нарушение сроков сдачи дома;
- заморозка строительства на неопределенный срок.
По стандартному договору цессии строительная компания выплатит неустойку. Но цедент, продавший право требовать достроенное жильё деньги не вернёт.
При выборе квартиры по переуступке следует обратить внимание на:
- репутацию застройщика;
- информацию о нем;
- проектную декларацию с детальным описанием проекта;
- разрешительную документацию;
А также:
- проверить застройщика по ОГРН;
- изучить отзывы на форумах и сайтах по недвижимости;
- изучить нформацию о генеральном директоре, которая есть в открытых источниках;
- выяснить, является ли земельный участок собственностью застройщика или взят в аренду;
- заказать выписку из ЕГРН для проверки отсутствия залогов и обременений на сайте Роскадастра;
- изучить договор долевого участия.
В договоре долевого участия проверить:
- есть ли понижающий коэффициент на балконы и лоджии;
- каков порядок проведения взаиморасчётов;
- как быстро жильё перейдет в собственность дольщику по акту приёма-передачи.
Самым первым действием цессионария и цедента станет сбор документов:
- договор долевого участия;
- письменное согласие одного из супругов или его личное присутствие;
- разрешение застройщика на передачу прав собственности;
- справка, подтверждающая отсутствие долга застройщику, — иначе обязанность выплатить стоимость ляжет на покупателя;
- виза банка, одобряющая переуступку. Она необходима, если продавец брал кредит. Без неё право на квартиру является залоговым, и без согласия банка договор будет недействителен.
Собрав документы, можно приступать к заключению договора.
Цессия составляется в письменной форме. Продавец и покупатель получают по оригиналу договора. Банк и застройщик имеют право запросить свои экземпляры. Один из оригиналов передаётся на хранение в Росреестр.
Данные, прописанные в договоре:
- дата и место проведения сделки;
- паспортные данные сторон;
- сведения об участниках договора долевого участия;
- сумма, назначенная цедентом;
- порядок и реквизиты расчёта;
- адрес объекта недвижимости;
- технические характеристики объекта недвижимости;
- документы, которые продавец обязуется вам передать;
- сроки передачи документов;
- обязанности и права сторон.
Цессия регистрируется в МФЦ.
Все документы должны быть в оригинале или заверены нотариально.
В течение срока, озвученного на месте, будет подтверждены сведения о внесении корректировов.
Когда сделка по переуступке прав успешно проведена и зарегистрирована, цессионарий ждёт завершения строительства. Новому дому назначат почтовый адрес, оформят протокол по разделу жилья, выпишут кадастровые паспорта. Застройщик выдаст копию документа, подтверждающего введение объекта в эксплуатацию, и подпишет акт приёма-передачи. Покупатель может зарегистрировать право собственности в МФЦ.
Пакет документов:
- паспорт;
- договоры переуступки и долевого участия в строительстве;
- копия документа, подтверждающего сдачу объекта в эксплуатацию;
- акт, подтверждающий приём и передачу жилья;
- квитанцию об оплате госпошлины.
Стоимость перекупки прав назначает продавец. Покупатель оплачивает расходы по оформлению цессии, а именно государственную пошлину за регистрацию договора в Росреестре — 350 рублей; пошлину за оформление права собственности — 2 000 рублей.
Налог при продаже недвижимости по переуступке — 13% от прибыли. Его платит продавец. Он же заполняет декларацию.
“Хотел обратить внимание на то, что если покупатель выплатил цеденту сумму по договору переуступки, но потом решил разорвать сделку с застройщиком, он потеряет часть денег. Здесь риск в том, что покупателю вернется не сумма, которую он отдал продавцу, а первоначальная стоимость жилья, прописанная в договоре между дольщиком и застройщиком. Реальная цена может быть выше. И ещё нюанс - получить семейную ипотеку по переуступке не получится. По этому вопросу постановления правительства РФ еще нет, а значит, что оформить такой договор пока невозможно”,- поясняет заместитель директора Роскадастра по Орловской области Вячеслав Бувин.