Кадастровая стоимость: можно ли оспорить и зачем?

Специалисты Роскадастра рассказали о кадастровой стоимости недвижимости и о том, насколько меняется начисление налогов в зависимости от ее размера.
Кадастровая стоимость влияет на сумму налога с 2015 года, до этого налоговую ставку применяли к инвентаризационной стоимости. На сегодняшний день кадастровую стоимость определяет государство. Переодичность государственной кадастровой оценки 4 года. Базовая ставка налога на недвижимость — 2% от кадастровой стоимости.
Оценку проводят специалисты в БТИ. Но сведения об объектах и их характеристиками для БТИ берутся из ЕГРН на платформе Роскадастра. Результаты оценки, в свою очередь БТИ передают обратно в Роскадастр, где специалистами в базу ЕГРН будут внесены сведения/изменения.
Узнать кадастровую стоимость можно, взяв выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), где она будет указана. На сайте Роскадастра это займет несколько минут.
На кадастровую стоимость влияют:
- год постройки здания — чем раньше оно построено, тем выше изношенность перекрытий, коммуникаций, материалов;
- площадь — цена больших квартир выше;
- расположение — кроме удаленности от центра и объектов инфраструктуры;
- назначение земельного участка;
- состояние постройки.
Приблизительно оценить рыночную стоимость объекта можно самостоятельно. Посмотреть несколько сайтов с объявлениями с похожими параметрами, выставленными в фильтре. Выбрать несколько вариантов, цена которых различается, потому что квартиры в разном состоянии или имеют другие особенности, влияющие на стоимость, взять на заметку и вычислить среднее арифметическое, подстраиваясь под собственный объект. Получится примерно рыночная цена, кадастровая будет примерно такая же.
Иногда есть повод для пересмотра кадастровой стоимости:
- она завышена;
- занижена;
- ошибки в исходных данных.
Сильное расхождение кадастровой стоимости с рыночной влияет не только на сумму налога. Проблемы могут возникнуть, например, при продаже квартиры. Так, цена недвижимости не может быть ниже 70% от кадастровой. Если кадастровая оценка завышена в несколько раз, 70% от нее будут далеки от рыночной цены. В этом случае выгодно продать квартиру будет трудно, и сначала кадастровую оценку придется снизить.
Если кадастровая оценка ниже рыночной, Федеральная налоговая служба (ФНС) может обратить внимание, что уменьшена налоговая база. И если в ходе проверки это будет доказано, то нарушителя ждёт административная или даже уголовная (при уклонении от уплаты налога в крупном размере) ответственность.
Уменьшить или повысить кадастровую стоимость квартиры можно обратившись в БТИ, проводившее оценку, в случае отказа - в суд.
В БТИ следует написать заявление в произвольной форме. В нем указать о необходимости проверить достоверность сведений для расчета кадастровой стоимости по нужному адресу (указать кадастровый номер квартиры). При необходимости - исправить ошибку и провести перерасчет стоимости. К заявлению нужен техпаспорт, выписка ЕГРН. Обратиться можно как напрямую в отдел, так и через МФЦ.
Если заявление не приняли или комиссия вынесла отрицательный вердикт, следующая инстанция для оспаривания — суд. Суд обойдется дороже всего, потому что специалисты советуют привлечь юриста.