Договор аренды общего имущества МКД После того как собрание собственников одобрило передачу имущества МКД в аренду, можно подписывать договор с арендатором. Текст договора аренды должен быть в точности таким, какой утвердили собственники на общем собрании. Шаблон договора аренды общего имущества МКД Договор нужно зарегистрировать в Росреестре, если: в аренду передаются части нежилых помещений — подвалов, чердаков, коридоров — либо часть земельного участка под домом; срок аренды равен 1 году и более. Во всех остальных случаях государственная регистрация договора не нужна. Передать имущество арендатору необходимо по акту приема-передачи, после этого он может начать им пользоваться. Например, установить на крыше дома рекламу можно только после подписания акта приема-передачи части крыши. В течение всего срока договора арендатор обязан регулярно вносить арендную плату в том размере, в те сроки и в том порядке, которые прописаны в договоре. Пример договора аренды общего имущества. Фрагменты, выделенные цветом, можно и нужно менять исходя из конкретной ситуации Незаконное использование общего имущества Любое не согласованное с собственниками использование общего имущества незаконно. На практике есть две формы незаконного использования имущества: самовольный и согласованный захват. Самовольный захват. Это случаи, когда нарушитель без согласования с кем-либо бесплатно пользуется общим имуществом в личных, обычно коммерческих, целях. Например, хозяин продуктового магазина, расположенного в доме, крепит на фасаде здания над входом в магазин рекламный баннер. Или владелец салона красоты строит на первом этаже отдельный вход с крыльцом и навесом на земельном участке под домом. Или предприимчивый гражданин решает подзаработать денег и устанавливает во дворе дома торговый аппарат с напитками. Чтобы использовать имущество МКД законно, во всех перечисленных и других аналогичных ситуациях сначала необходимо обратиться к УК или ТСЖ с предложением заключить договор аренды общего имущества. Затем дождаться, пока УК или ТСЖ проведут общее собрание собственников и вынесут вопрос на голосование. Только после этого можно заключать договор аренды и использовать имущество МКД. Как заставить УК работать Согласованный захват отличается тем, что нарушитель получает согласие пользоваться общим имуществом и исправно платит за него деньги. Проблема в том, что согласие дает не тот, кто должен. Соответственно, и деньги получает не тот, кто имеет на них право. Такой несанкционированный пользователь обычно договаривается напрямую с УК или ТСЖ, в обход собрания собственников. Плату за пользование имуществом тоже получает УК или ТСЖ — до собственников эти деньги так и не доходят и на общие нужды МКД не расходуются. Даже для размещения такой маленькой коробочки на стене подъезда компании-провайдеру нужно получить согласие собственников Даже для размещения такой маленькой коробочки на стене подъезда компании-провайдеру нужно получить согласие собственников Как проверить законность использования имущества МКД Если обнаружилось, что кто-то использует общее имущество дома для личных нужд, сначала нужно разобраться, законно ли это. Первое, что можно сделать, — зайти на официальный портал «Реформа ЖКХ», найти информацию о своем доме и проверить наличие протокола общего собрания собственников, на котором решили передать имущество в аренду. По закону вся информация об управлении домом, включая протоколы общих собраний, должна размещаться на этом портале. Но полные сведения на портале есть далеко не по каждому дому. Если нужные документы найти не удалось, можно обратиться в УК или ТСЖ с письменным заявлением. Заявление можно написать в свободной форме. Попросите ознакомиться с протоколом общего собрания собственников, на котором решили передать имущество конкретному лицу, а также с договором, на основании которого передали имущество. УК или ТСЖ обязаны показать эти документы — оснований для отказа по закону нет. Если имущество передавали законно, а необходимые документы в наличии и правильно оформлены, УК или ТСЖ без проблем их предъявят. п. 3 Стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами Если выяснится, что УК или ТСЖ не в состоянии объяснить, кто, когда и на каких основаниях передал имущество, вы имеете дело с самовольным захватом общего имущества. Когда у УК или ТСЖ есть договор аренды, но нет протокола общего собрания собственников, на котором решили заключить этот договор, налицо согласованный захват имущества МКД. И при самовольном, и при согласованном захвате право общей долевой собственности на имущество МКД нарушено и его нужно защищать. Порядок защиты зависит от формы незаконного использования. Как бороться с самовольным захватом имущества МКД Первое, что рекомендую сделать, — заручиться поддержкой УК или ТСЖ. По закону именно они обязаны обеспечивать соблюдение прав собственников и представлять их интересы, связанные с управлением общим имуществом. То есть направлять претензии нарушителю и обращаться с иском в суд должны УК или ТСЖ. ст. 138, 161, 162 ЖК РФ Если УК или ТСЖ бездействуют, собственники могут разобраться с самовольным захватом имущества МКД самостоятельно. В первую очередь нужно собрать доказательства на случай, если вопрос не удастся урегулировать мирно и придется обращаться в суд. Вот что я рекомендую сделать. Акт осмотра общего имущества. Чтобы составить акт, как минимум три собственника собираются вместе и выходят туда, где обнаружили незаконное использование общего имущества. Например, к стене дома, на которой висит реклама. Шаблон акта осмотра общего имущества МКД Собственники коллективно осматривают «место преступления», делают замеры — понадобится рулетка или измерительная лента, — а потом детально описывают все, что увидели и измерили, на бумаге. Например, в случае с незаконной рекламой в акте пишут, где именно она висит, как выглядит: длина и высота, цвет, что на ней изображено или написано, из каких материалов сделана, кому предположительно принадлежит. В акте нужно зафиксировать дату, время и место его составления, ФИО и место жительства всех собственников, участвовавших в осмотре. Акт составляется в трех экземплярах. Фотографии делаются при составлении акта и прилагаются к нему. Советую сделать несколько разных фотографий: Обзорные. Дом общим планом, чтобы было видно, например, где именно висит реклама. Фото нарушения крупным планом. Например, фото рекламы с близкого расстояния, с которого ее можно хорошо рассмотреть. Фото прилегающей территории. Например, если реклама висит рядом со входом в стоматологическую клинику и предположительно ей принадлежит, рекомендую сфотографировать еще и вход в клинику. Профессиональные фотографии не нужны. Можно снять все на телефон. Так может выглядеть акт осмотра рекламной конструкции Так может выглядеть акт осмотра рекламной конструкции Претензия. После того как доказательства собраны, нужно составить письменную претензию в адрес нарушителя, чтобы попытаться урегулировать спор без суда. Претензию может составить и подписать любой собственник. Хватит даже одной подписи, но при желании можно написать и коллективную претензию. Чтобы направить претензию нарушителю, нужно выяснить официальное название организации и ее юридический адрес либо ФИО индивидуального предпринимателя и его адрес. Такая информация может быть на режимной вывеске, которую организации и ИП должны размещать на входе. Чтобы узнать адрес и наименование компании или ФИО и адрес ИП, можно также воспользоваться сайтом налоговой. ст. 9 закона о защите прав потребителей Режимная вывеска. Сведений о наименовании и юридическом адресе компании на ней нет, но есть номер ИНН, по которому эту информацию легко найти на сайте налоговой Режимная вывеска. Сведений о наименовании и юридическом адресе компании на ней нет, но есть номер ИНН, по которому эту информацию легко найти на сайте налоговой В претензии требуйте прекратить несанкционированное использование имущества: снять вывеску с фасада, демонтировать крыльцо, освободить земельный участок и т. д. Установите нарушителю конкретный срок для исполнения требования. Срок должен быть разумным, чтобы было реально за это время устранить нарушения. Трудно за один день демонтировать крыльцо и навес — такой срок заведомо невыполним. Претензию составьте в двух экземплярах: один вручите нарушителю под подпись, второй оставьте у себя. Если нарушитель отказывается принять претензию, отправьте ее по почте заказным письмом и не забудьте сохранить почтовую квитанцию об отправке. Экземпляр претензии с отметкой о вручении нарушителю либо почтовая квитанция — еще одно доказательство, которое потребуется в суде. Шаблон претензии нарушителю Пример претензии нарушителю от собственника Пример претензии нарушителю от собственника Иск в суд. Если претензия не помогла, придется обращаться в суд. Перед подачей иска я рекомендую составить повторный акт осмотра, чтобы зафиксировать, что нарушение до сих пор не устранено. После этого можно идти в суд с иском, который вправе подать любой собственник. В иске заявляйте сразу два требования: Устранить нарушение и прекратить использование имущества МКД. Возместить неосновательное обогащение за незаконное использование имущества. Неосновательное обогащение — это те деньги, которые нарушитель заплатил бы за использование имущества, если бы делал это законно, на основании договора. Но нарушитель пользовался имуществом самовольно, ничего не платил и деньги сэкономил. Вот эта экономия и называется неосновательным обогащением. ст. 1102, 1105 ГК РФ В исковом заявлении сделайте подробный расчет взыскиваемой суммы. Размер неосновательного обогащения определить несложно. Предположим, что общим собранием собственников МКД утвержден тариф за размещение рекламной вывески — 1000 Р в месяц за 1 м2 фасада, занятый вывеской. Площадь вывески — 3 м2. На момент обращения в суд вывеска висит уже 5 месяцев. Неосновательное обогащение считаем так: 1000 Р × 3 м2 × 5 месяцев = 15 000 Р Такие иски без проблем удовлетворяются судами. Приведу примеры из судебной практики. В Хабаровске ООО «Автобан» арендовало помещение на первом этаже МКД. Без согласия собственников дома компания разместила на фасаде здания рекламные конструкции площадью почти 45 м2. Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 09.06.2018 по делу № А73-19207/2017 Никакой платы за размещение рекламы компания не вносила, хотя собственники дома на общем собрании за 5 лет до этого случая утвердили единый тариф за размещение рекламных конструкций на доме — 500 Р за 1 м2. Интересы собственников дома защищало ТСЖ «Победа», которое на протяжении восьми месяцев составляло акты осмотра дома, делало фотоснимки и направляло компании предписания с требованием демонтировать вывески. ООО «Автобан» все требования игнорировало, после чего ТСЖ обратилось в суд с исковым заявлением и выиграло дело. Компанию обязали не только снять вывеску, но и возместить собственникам 335 520 Р неосновательного обогащения. Как бороться с согласованным захватом имущества МКД Чтобы бороться с согласованным захватом, придется писать претензию и нарушителю, и УК или ТСЖ. До этого также нужно собрать доказательства нарушения: составить акт осмотра и сделать фотографии. От УК или ТСЖ требуйте: Расторгнуть договор с нарушителем, который был заключен без согласия собственников. Представить развернутый отчет о сумме доходов, которые УК или ТСЖ получили в результате незаконной сдачи общего имущества МКД в аренду. Вернуть все незаконно присвоенные деньги собственникам — на лицевой счет МКД. В претензии в адрес УК или ТСЖ необходимо установить срок для исполнения требований. 30 дней с момента получения претензии будет достаточно. Шаблон претензии УК Пример претензии в адрес УК или ТСЖ Иск в суд. При согласованном захвате общего имущества иск нужно предъявлять сразу к двум ответчикам: УК или ТСЖ и незаконному пользователю. В иске рекомендую заявить одновременно три требования: Признать заключенный между УК или ТСЖ и нарушителем договор аренды недействительным на основании статьи 168 ГК РФ. Обязать нарушителя прекратить использовать общее имущество МКД и привести имущество в первоначальное состояние. Взыскать с УК или ТСЖ неосновательное обогащение. Расчет суммы неосновательного обогащения будет иным. Оно складывается из присвоенных УК или ТСЖ арендных платежей за все время незаконной сдачи имущества в аренду. Как составить иск в суд К примеру, по договору аренды между УК и нарушителем размер арендной платы составлял 14 000 Р в месяц. УК незаконно сдавала общее имущество в аренду и получала за это арендные платежи в течение 7 месяцев. Получается, что за это время УК незаконно присвоила себе в виде неосновательного обогащения 98 000 Р: 14 000 Р × 7 месяцев = 98 000 Р Иски, которые предъявляют собственники в случае согласованного захвата имущества МКД, суды обычно тоже разрешают в пользу этих собственников. Например, в Москве на кровле одного из многоквартирных жилых домов ОАО «Вымпел-Коммуникации» установило свое оборудование по договору с ТСЖ «Покровское-Глебово», которое управляло этим домом. Решение Арбитражного суда г. Москвы от 21.08.2014 по делу № А40-34386/2013 Один из собственников квартир в доме — ООО «Трейд Инвест» — обратился в суд с иском и потребовал обязать ОАО «Вымпел-Коммуникации» демонтировать свое оборудование с кровли МКД. В ходе разбирательства выяснилось, что ТСЖ «Покровское-Глебово» не получало согласия собственников на сдачу общего имущества МКД в аренду. В итоге суд пришел к выводу, что ТСЖ заключило договор незаконно, и удовлетворил требования ООО «Трейд Инвест». Запомнить Общее имущество МКД принадлежит всем без исключения собственникам помещений в доме. Никто не вправе использовать общее имущество без согласования с собственниками. Чтобы зарабатывать деньги за счет имущества МКД, проведите общее собрание собственников, установите тарифы за использование имущества и утвердите текст договора аренды. Появление на доме, внутри него или на придомовой территории рекламы, оборудования, козырьков, лестниц неизвестного происхождения — повод потребовать объяснений у УК или ТСЖ. Если объяснений управляющей компании или ТСЖ нет, право собственности на имущество МКД нарушено. В этом случае соберите доказательства и зафиксируйте нарушение при помощи фотографий и акта осмотра. Направьте претензию нарушителю. Если не сработало, обращайтесь в суд. Требуйте устранить нарушение и возместить неосновательное обогащение. Если выяснилось, что нарушитель использует общее имущество с одобрения управляющей компании или ТСЖ, предъявляйте претензию и иск еще и к ним.