👀 Что недоговаривают застройщики и продавцы в Таиланде:

❌ 1. Схема владения землёй (leasehold vs freehold)
✔️ Freehold (กรรมสิทธิ์สมบูรณ์) → квартира оформляется на имя иностранца, но не более 49% площади кондоминиума может принадлежать иностранцам.
❗️ Leasehold (เช่าระยะยาว) → договор аренды земли/виллы на 30 лет с возможностью продления. Продавцы часто подают это как «ваша собственность», хотя юридически это аренда.
💥 Риск: по истечении срока аренды земля/дом возвращаются к тайскому владельцу, и продление не гарантировано.
❌ 2. Отсутствие Chanote (โฉนด)
✔️ Chanote – это титул на землю с самыми сильными правами.
❌ На практике многие виллы и дома продаются на земле без Chanote (например, Nor Sor 3 или Sor Kor 1), и покупатель не получает никаких прав на участок.
💥 Риск: сделки могут оспорить в суде или запретить строительство.
❌ 3. Обременения и залоги
❌ Девелоперы часто не рассказывают, что земля или проект в залоге у банка для финансирования строительства.
💥 Риск: если компания обанкротится, банк заберёт активы, а покупатель останется ни с чем.
❌ 4. Отсутствие строительных разрешений
В Таиланде на курортах много строек ведутся без разрешения (building permit).
💥 Риск: власти могут признать здание незаконным и потребовать сноса.
❌ 5. Гарантии доходности (rental guarantee)
Агент обещает 7-10% годовых при сдаче в аренду.
💥 Риск: после окончания гарантированного периода (1-3 года) владелец остаётся с объектом, который сдаётся хуже, чем обещали.
❌ 6. Скрытые комиссии и налоги
❌ Продавцы часто умалчивают про:
2% налог на регистрацию сделки;
0,5% гербовый сбор (stamp duty);
3,3% удержание налога с продажи (withholding tax).
⚠️ Риск: эти расходы могут лечь на покупателя, если это не оговорено в договоре.