Как переехать с Крайнего Севера в Краснодар?

– Мне 57 лет, живу в Нижневартовске, район приравнен к районам Крайнего Севера, северного стажа более 30 лет, пенсионер. Живу в ветхом фенольном доме, в этом году должны снести.
После сноса и переезда в капитальную квартиру хочу ее продать, переехать в Краснодар и там купить новую квартиру или построить дом. Имею ли я какие-то налоговые льготы? Как правильно оформить документы и переехать в Краснодар?
Отвечает ведущий юрисконсульт компании Est-a-Tet Юлия Дымова:
Возможно, что существуют какие-то дополнительные льготы, но это можно выяснить только через налоговую инспекцию Краснодара. Общепринятыми льготами является налоговый вычет в размере 1 млн рублей при продаже жилья, а также налоговый вычет при покупке в размере 2 млн рублей (13%). Оформлением документов будет заниматься КУМИ. Данное жилье будет предоставлено либо по договору мены, либо по договору передачи взамен снесенного жилья. В Вашей ситуации желательно использовать мену, потому что в таком случае можно будет доказать, какая именно сумма была учтена при приобретении.
Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:
В Вашем конкретном случае следует решать проблемы по мере их поступления. Первый этап – признание Вашего дома ветхим (аварийным) и расселение его с предоставлением Вам нового жилья. В случае, если данная процедура затянется, и дом в силу разных причин не будет признан аварийным, Вы вправе продать свою квартиру, не дожидаясь завершения процедуры оформления аварийности и последующего расселения дома (в случае, если дом уже признан аварийным, продажа жилья в таком доме не осуществляется).
Второй этап – оформление документов на переданную Вам квартиру. Если ранее Вы занимали жилье по договору социального найма, Вам надлежит приватизировать полученную квартиру и только после этого продавать.
Третий этап – расчет налоговых льгот. Если Вы получили квартиру в порядке приватизации и решили ее продать, то, к сожалению, налоги Вам придется заплатить. В случае, если Вам придется доплачивать за новую квартиру или удастся доказать затраты на приобретение предыдущей квартиры, Вы имеете право на получение налогового вычета на сумму произведенных затрат.
Как пенсионер Вы будете иметь льготы по уплате налога на имущество и компенсацию части коммунальных платежей.
Четвертый этап (перемещение в Краснодар) Вам, возможно, имеет смысл начать после того, как Вы реализуете Вашу недвижимость в Нижневартовске. Для выбора объекта Вам имеет смысл осмотреть ряд объектов недвижимости, определиться с предпочтениями (дом, земельный участок с садовым домом, таунхаус, квартира), проверить документы на собственность у продавца и заключить договор купли-продажи. При заключении договора обращайте внимание на наличие у продавца документов на собственность на весь объект, отсутствие задолженностей по оплате коммунальных услуг и отсутствие несогласованных перепланировок по документации БТИ.
Отвечает финансовый советник, генеральный директор инвестиционно-консалтинговой компании «Личный Актив» Ксения Воронина:
Самый простой вариант получится, если новая квартира будет стоить не более 1 млн рублей: в этом случае Вы примените имущественный налоговый вычет (до 1 млн) и не заплатите никакого налога. На следующий год после продажи до 31 марта Вам лишь будет нужно подать декларацию по форме 3-НДФЛ, где Вы укажете сумму продажи, сумму вычета, нулевую налогооблагаемую базу и приложите договор продажи квартиры в подтверждение.
Если стоимость новой квартиры будет более 1 млн рублей, то ситуация несколько сложнее. Занизить цену продажи до 1 млн в договоре, чтобы не платить налог, уже не удастся: теперь налоговики сравнивают цену продажи с кадастровой стоимостью, умноженной на 70%. От максимальной из этих двух цифр (минус 1 млн вычета) и будут считаться 13% налога.
Еще одна статья Налогового кодекса предусматривает полное освобождение от подоходного налога продавцов жилой недвижимости, владевших ею более пяти лет (при условии приобретения жилья в собственность, начиная с 2016 года). Таким образом, получив новую квартиру, Вам желательно было бы выждать пять лет перед продажей, так как при определении срока владения налоговая будет опираться на дату, проставленную в свидетельстве о регистрации права на новую квартиру. Убедить налоговую, что срок владения старой квартирой следовало бы учитывать применительно к новой квартире, поскольку имели место снос и принудительная замена объекта (а не Ваша добровольная продажа), думаю, будет нереально.
Срок владения именно новой квартирой составит менее пяти лет, поэтому можно попробовать применить налоговый вычет в размере Ваших затрат на приобретение объекта. Однако в Вашем случае сложность в том, что прямых затрат на приобретение новой квартиры Вы не понесли. Косвенным подтверждением размера затрат может послужить оценка стоимости старой квартиры, выполненная сертифицированным оценщиком в период незадолго до сноса. Впрочем, навряд ли эта стоимость будет равна стоимости новой квартиры, да и за принятие ее Вашей налоговой в качестве обоснования «затрат» нужно будет побороться (в том числе, возможно, и в судебном порядке; вероятность выигрыша Вам подскажет юрист).
Таким образом, с точки зрения налогового законодательства наиболее целесообразной представляется продажа не новой, а старой квартиры. Если Вы получили ее в собственность до 2016 года, то при сроке владения три года и более получите полное освобождение от налога (декларацию на следующий год также придется подать). Срок владения в данном случае будет исчисляться по одному и тому же объекту и потому не вызовет вопросов у налоговиков.
Однако рекомендую сначала посчитать такую штуку. Если новая квартира будет стоить существенно дороже старой, то, возможно, продать новую квартиру и заплатить с нее налог будет выгоднее, чем старую. Также можно обратиться в налоговую инспекцию (через колл-центр, запрос на сайте или письменное обращение в отделение) и получить разъяснение налоговиков по Вашей ситуации до продажи.
К сожалению, ни северный стаж, ни статус пенсионера никаких налоговых льгот Вам не дают. Подача налоговой декларации обязательна в случае применения вычета 1 млн или подтверждения затрат на приобретение. В случае применения вычета по сроку владения или уплаты налога с полной суммы продажи она не обязательна.