Приобретение квартиры всегда требует проверки юридической чистоты квартиры.

Причем часть из рискованных моментов практически не поддается официальной проверке. Например, был ли собственник квартиры в момент ее приобретения в браке, или не было ли у бывшего собственника квартиры, переданной по наследству, иных претендентов на это жилье. К этому далеко неполному списку страхов при покупке квартиры совсем недавно добавился еще один.
Закон о банкротстве
В октябре 2015 года вступили в силу изменения в №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Теперь возможность объявить себя банкротом появилась у физических лиц – граждан, не имеющих возможность платить по своим обязательствам. Признание гражданина банкротом происходит только в судебном порядке при наличии долгов на сумму не менее полумиллиона рублей и просрочке по платежам не более 3 месяцев. Для того, чтобы суд признал гражданина банкротом, нужно предоставить доказательства того, что должник не в состоянии расплатиться и что имеющегося у него имущества недостаточно, чтобы покрыть долги.
Злой умысел при продаже недвижимости
Закон допускает вариант мошенничества, при котором до того, как объявить себя банкротом хитроумный должник избавляется от дорогостоящего имущества, причем не в пользу погашения долгов. А потому существует шанс признания сделки по продаже квартиры недействительной. Под такой риск попадают сделки, заключенные за год до принятия заявления о банкротстве, в том случае, если стоимость продажи отличается от стоимости аналогичных сделок в меньшую для должника сторону.
Подозрительными считаются сделки, совершенные за три года до признания должника банкротом, если они совершались с умышленным ущемлением имущественных прав кредитора или, например, приобретены у тех, кому достались бесплатно.
Например, квартира была продана по явно заниженной цене, в то время, как можно было, продать жилье дороже и погасить долги, или куплена у родственника банкрота, получившего недвижимость по договору дарения.
Недействительной может быть признана сделка, в результате которой была погашена задолженность перед одним кредитором, а остальные не получили возмещения по своим долгам. В этом случае, не получившие своей доли кредиторы могут обратиться с признанием сделки ничтожной, но только в случае, если сделка совершена менее, чем за месяц до признания банкротства, хотя в отдельных случаях допускается и срок в полгода.
Как минимизировать риски при покупке недвижимости?
Для того, чтобы с уверенностью купить квартиру нужно предугадать на три года вперед, что ее продавец не объявит себя банкротом. Поскольку даром предвидения могут похвастать только экстрасенсы, то есть смысл обратить внимание на ряд правил, которые следует соблюдать, чтобы избежать неприятной ситуации:
1. Рискованно покупать (а особенно прописывать в договоре) недвижимость по стоимости значительно ниже рыночной.
2. Следует обратить внимание на недвижимость, полученную в собственность путем дарения или сделки с родственниками.
3. Поставьте покупку под сомнение, если бывший собственник проживал в ней после передачи прав.
4. Чтобы подстраховать себя от неприятностей можно проверить собственника – продавца квартиру на наличие исполнительных производств через Службу судебных приставов, а также через Единый Федеральный реестр сведений о банкротстве или Арбитражный Суд. Кстати все полученные данные могут свидетельствовать о вашей добросовестности как покупателя – что вы проводили проверку собственника перед тем, как приобрести квартиру.
5. При определенных подозрениях и при согласии продавца квартиры можно обратиться в Бюро кредитных историй, чтобы выяснить наличие просрочек и задолженностей по кредитам. Сомневающийся покупатель может даже потребовать от продавца справку от службы судебных приставов об отсутствии долгов.
Очень важно, что суд признает недействительными только фиктивные сделки, то есть те, когда покупатель знал, что у продавца квартиры существуют финансовые трудности.
Хотелось бы еще обратить внимание, что в случае, если квартира приобретается у собственника, который уже признан банкротом, то заключение сделки происходит только со специально назначенным финансовым управляющим.
Купить квартиру за бесценок – об этом может мечтать каждый покупатель на рынке недвижимости. Но если вам вдруг показалось, что удача улыбнулась, то вспомните про риски. Далее каждый уже сам принимает решение, стоит ли покупать квартиру у продавца - должника.
Академия Недвижимости
(383) 263-80-07