Выкуп ипотечных квартир государством – возможное нововведение в закон об ипотеке

В последнее время все СМИ наперебой говорят о том, что ближайший год будет весьма тяжелым для нашей страны в экономическом плане. В связи с этим, ожидается большой рост должников – в самых разных сферах – начиная от неплательщиков алиментов, и заканчивая теми, кто взял ипотеку. В связи с этим, законодателями уже сейчас разрабатывается, комплекс мер, с одной стороны, направленных на принуждение совершения необходимых выплат должниками, а с другой стороны – мероприятий, направленных на поддержку добросовестных плательщиков, попавших в сложную жизненную ситуацию. К последним относятся, в частности, граждане, купившие жилье в ипотеку, но затрудняющиеся с выплатами кредита. Так, законодателями был разработан проект закона (N 704873-6 "О внесении изменений в Федеральный закон от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"), в соответствии с которым, государственным и муниципальным органам власти предлагается предоставитьвозможность выкупа квартир, являющихся предметом залога по договорам ипотеки.Вполне возможно, что данный закон в ближайшем будущем вступит в силу. Пока что, законопроект находится на рассмотрении, и ряд его положений будет детализирован и доработан, но уже сейчас мы имеем возможность ознакомиться с его основными тезисами.Ни для кого не секрет, с какими трудностями сталкивается человек, лишенный возможности – в связи с теми или иными обстоятельствами, вносить соответствующие платежи в банк, в соответствии с договором ипотеки. Просрочка платежей приводит к начислению пени, еще больше затрудняя выплаты; а продать заложенное по договору ипотеки имущество, для погашения долга, крайне сложно, практически невозможно. Разрешить данные сложности было бы намного проще в том случае, если бы у органов государственной и муниципальной власти имелась возможность выкупить у должника недвижимость, заложенную по договору ипотеки банкам. Пока что, в действующем законодательстве такой возможности не предусмотрено, однако, законодатели предлагают ввести её для случаев, когда должник попал в "трудную жизненную ситуацию" и обратился с соответствующим заявлением.При этом, под трудной жизненной ситуацией понимается ситуация, объективно нарушающая жизнедеятельность собственника-залогодателя: инвалидность, неспособность к самообслуживанию в связи с преклонным возрастом, болезнью, сиротство, малообеспеченность, безработица и тому подобное, которую он не может преодолеть самостоятельно. Вполне возможно, что данный перечень будет расширен.Законодатели предлагают установить следующую процедуру для выкупа недвижимости. Государственные или муниципальные исполнительные органы в срок, не превышающий 30 календарных дней с момента получения соответствующего заявления от должника, принимают решение о выкупе для своих нужд жилое помещения у собственника-залогодателя (должника), обратившегося к ним с данной просьбой. Поскольку в договорах о купле-продаже недвижимости главным условием является условие о цене, законодатели детально прорабатывают вопросы об установлении покупной стоимости заложенного имущества. Жилое помещение выкупается по цене, соответствующей рыночной стоимости, указанной в отчёте об оценке, выполненным в соответствии с законодательством РФ. Оценка стоимости жилья заказывается гос. органами независимому оценщику и производится после обращения должника с соответствующим заявлением в гос. или муниципальные исполнительные органы. Определение выкупной цены производится с обязательным учетом требований банка-кредитора. Сама процедура выкупа будет заключаться в подписании договора. Законодатели планируют установить в законе правило о том, что получение гос. или муниципальным органом согласия банка на совершение сделки будет обязательным. После проведения оценки жилого помещения, между сторонами заключается договор купли-продажи заложенной недвижимости. Переход права собственности на выкупаемую недвижимость подлежит государственной регистрации. После совершения сделки, жилое помещение, принимается на баланс и учитывается как государственная (муниципальная) собственность. А вырученные от продажи жилья средства будут направлены на погашение задолженности перед банком- залогодержателем Отдельно законодателями была проработана ситуация, когда вырученных от сделки средств не хватит на погашение кредита. В этом случае, недостающую разницу на счёт кредитора компенсируют гос. или муниципальные исполнительные органы. Если же складывается обратная ситуация, и после совершения сделки образуется излишек, т.е. вырученных средств оказывается больше, чем сумма задолженности, данные средства перечисляются на счет бывшего должника.Одним из самых важных моментов законопроекта является положения о том, что:
-после выкупа недвижимости гос. или муниципальными органами власти, бывший должник может продолжать проживать в данном жилом помещении на основании договора социального найма.
-у гражданина (бывшего должника) сохраняется право приоритетного обратного выкупа жилого помещения по цене не ниже рыночной, определённой независимым оценщиком на дату, отстоящую от даты подачи заявления об обратном выкупе не более чем на 30 календарных дней.Таким образом, по мнению законодателей, данный проект закона является не только своевременным, но еще и, безусловно, разработанным в интересах, как должников, так и кредитных учреждений. Первые, в случае негативного изменения экономической ситуации, не лишатсяквартиры. Вторые – получают гарантию возврата выданных кредитных средств без лишних проволочек, т.к. снижается количество безнадежных кредитов. Кроме того, все это – по мнению законодателей, будет положительным образом влиять на развитие ипотечного рынка. Насколько данные прогнозы оправдаются, если этот законопроект будет принят – покажет время.