Аренда жилой и коммерческой недвижимости в период самоизоляции.

#самоизоляция@precedentnn
В марте 2020г. было принято распоряжение о предоставлении отсрочки по аренде государственного и муниципального имущества (Распоряжение Правительства РФ от 19.03.2020 № 670-р «О мерах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства»).
1 апреля 2020 премьер-министр РФ на совещании президента с членами правительства заявил: «Меры по противодействию коронавируса могут рассматриваться как форс-мажор по договорам аренды. В наиболее пострадавших отраслях субъекты МСП получат возможность временно не платить штрафы и пени за просрочку платежей по жилищно-коммунальным услугам. Дополнительно для них будет введён запрет на отключение жилищно-коммунальных услуг в случае возникновения задолженности.
Сложившаяся ситуация позволяет говорить о наступлении «глобального форс-мажора». Участники рынка не могут выполнить свои обязательства из-за вынужденных ограничений, поскольку Всемирная организация здравоохранения (ВОЗ) объявила вспышку COVID-19 пандемией. С юридической точки зрения определение форс-мажора не содержит указаний на конкретные факты, действия, обстоятельства, позволяющие отнести какое-либо событие к обстоятельствам непреодолимой силы. На практике в большинстве договоров оговорка о форс-мажоре прописываются очень расплывчато.
Согласно пункт 3 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство, несет ответственность, если не докажет, что исполнение оказалось невозможным из-за непреодолимой силы, то есть форс-мажора. Конкретный же перечень обстоятельств непреодолимой силы можно найти в Положении о порядке свидетельствования Торгово-промышленной палатой РФ обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор), утв. постановлением Правления ТПП РФ от 23.12.2015 № 173-14 , которое применяется при исполнении внешнеторговых сделок. Массовые заболевания (эпидемии) отнесены данным Положением к обстоятельствам непреодолимой силы.
КАК ПОВЛИЯЕТ НАЛИЧИЕ ФОРС-МАЖОРА НА АРЕНДНЫЕ ОТНОШЕНИЯ?
Важно понимать, что предпринимательские риски - отсутствие у должника необходимых денежных средств, финансово-экономический кризис, изменение валютного курса, девальвация национальной валюты не являются по общей норме форс-мажором, если только они не были отнесены к таковым условиями договора (контракта). Поэтому одна из основных проблем состоит как раз в разграничении причин, приведших к нарушению обязательств по договору.
Чтобы применить правила форс-мажора, арендатору надо доказать причинно-следственную связь между двумя обстоятельствами: Первое — распространение вируса и введение в связи с этим законодательных ограничений. Второе — фактическая невозможность исполнять обязательства по договору, т.е. оплачивать аренду.
Также немаловажно и то, что согласно положениям ГК РФ обстоятельства непреодолимой силы автоматически не прекращают и не изменяют гражданско-правовые обязательства (п. 2 ст. 610, ст. 620 ГК РФ, п.п. 10, 12 Постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 № 54, п. 9 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7) и не влияют на условия заключения/ исполнения гражданско-правовых сделок, если иное прямо не предусмотрено нормами части 2 ГК РФ или сторонами в договоре. Т.Е. наличие форс-мажорных обстоятельств не лишает арендатора обязанности оплачивать пользование имуществом.
✅Вариантов развития отношений арендодателя и арендатора (за исключением гос. и муниц.имущества):
1)стороны добровольно заключают дополнительное соглашение к договору аренды, в котором с учетом обстоятельств прописывают условия дальнейшего исполнения своих обязательств по договору аренды, например, устанавливают снижение платы или ее отсрочку, либо расторгают договор.
2)арендодатель расторгает договор аренды по своей инициативе в связи с невнесением арендатором арендной платы по правилам ст. 619 ГК РФ. Согласно п. 9 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7 наступление обстоятельств непреодолимой силы само по себе не прекращает обязательство должника, если исполнение остается возможным после того, как они отпали. Кредитор не лишен права отказаться от договора, если вследствие просрочки, возникшей в связи с наступлением обстоятельств непреодолимой силы, он утратил интерес в исполнении. При этом должник не отвечает перед кредитором за убытки, причиненные просрочкой исполнения обязательств вследствие наступления обстоятельств непреодолимой силы (п. 3 ст. 401, п. 2 ст. 405 ГК РФ), Т.Е. фактическое пользование имуществом арендатору необходимо оплатить, но штрафные санкции за просрочку оплаты взыскать не удастся.
3) арендатор расторгает договор по правилам ст. 451 ГК РФ в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Однако, по моему мнению, если организация не относится к перечню пострадавших от пандемии, утвержденного Правительством РФ, то обстоятельства форс-мажора могут быть не признаны судом существенным изменением обстоятельств, а расценены в качестве предпринимательского риска. Именно такую позицию занимают суды, оценивая изменение курса валют, введение внешнеэкономических санкции и проч. финансово-политические явления (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 07.08.2001 № 4876/01, п. 8 Обзора судебной практики ВС РФ № 1 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017 и др.).
✅Суммируя все вышесказанное, форс-мажор зачастую не освобождает арендатора от оплаты, но освобождает его от санкций за задержку платежа. Однако, необходимо рассматривать каждую ситуацию в отдельности, поскольку судебная практика, связанная с пандемией только будет формироваться и во многом будет зависеть от политического, экономического и социального курса нашего правительства, равно как и от мастерства юриста по изложению фактов и соблюдения процедурных моментов.
Елена Никоненкова, директор КФ "Прецедент".
Полная версия правового обзора на нашем сайте