Покупка квартиры у продавцов с непогашенной ипотекой

На сегодняшний день - на рынке все чаще начинают встречаться объявления о продаже «залоговых» квартир. Их продают не банки, а риэлторы или сами собственники. Это квартиры, которые на момент выставления в рекламу находятся в залоге у банка и имеют за плечами не до конца выплаченную ипотеку.
Как правило, продать такие объекты сложнее. Схем их безопасной покупки не так уж и много. И поэтому продавцы зачастую выставляют их с дисконтом, чтобы привлечь больше внимания к объявлению. Благодаря чему – эти квартиры и комнаты так или иначе попадают в выборку покупателей, которые традиционно начинают поиск с изучения самых недорогих предложений. И начинают занимать в этой выборке достаточно весомое место.
Как купить такую залоговую квартиру, если она реально подходит вам больше всего? И интуиция бьется в груди как птица о прутья клетки и кричит «надо брать, надо брать!». В таких случаях есть несколько выходов.
1. Первый и самый простой – убедить продавца самого закрыть ипотеку, перекредитовавшись с ипотеки на потреб, либо обратившись за помощью к родственникам. Многие продавцы залоговых квартир на самом деле имеют возможность перехватить денег, чтобы самим расправиться со своим обременением и вернуть долг после продажи недвижимости. Другое дело, что они до последнего надеются, что найдется покупатель с наличными и закроет своими деньгами их ипотеку, а в день сделки доплатит на руки остаток суммы. И не придется ничего искать и ни с кем договариваться.
Даже если вы именно такой покупатель – не спешите так делать, это весьма рискованная процедура, даже опытные риэлторы стараются минимизировать в своей практике количество таких сделок. Так вот, возвращаясь к сути. Если вы понимаете, что продавец может и сам найти деньги, при условии, что вы точно у него купите – это хороший сценарий. Вносите аванс (обязательно в присутствии своего риэлтора) и готовьтесь к покупке.
2. Второй способ – если у вас покупка за наличные или в ипотеку, но ваш первый взнос больше чужого остатка по кредиту – вы можете попробовать пройти по схеме из первого пункта и рискнуть, закрыв своими деньгами чужую ипотеку, разумеется подстраховавшись всевозможными договорами займа, а в идеале – наложив обременение (залог) на какое-то другое недвижимое имущество продавца или его родственников в качестве обеспечения по такому договору займа.
Если и этого сделать не получается – попробуйте уточнить – есть ли вообще у продавцов другое ценное имущество, принадлежащее им. Если да – это хороший сигнал. В таком случае вы сможете в дальнейшем через суд наложить обременение на это имущество, если вас захотят кинуть и не вернуть вам деньги по вышеупомянутому договору займа. В любом случае – данная схема – достаточно сложная и рискованная и мы не рекомендуем ее использовать без привлечения помощи компетентных риэлторов или юристов.
3. Третий способ – если у вас одобрена ипотека в том же банке, в котором непогашенная ипотека у продавцов. На сегодняшний день лучше всего эта схема работает в Сбербанке, в декабре 2016-го они существенно доработали эту систему и по ней стали достаточно бодро проходить сделки. Хотя это, по-прежнему, остается достаточно громоздкой и сложной схемой и убедить на нее продавцов, тоже порой оказывается непросто.