Предыдущая публикация
Что такое ТСН, его плюсы и минусы, в чём отличие от ТСЖ
Представьте: вы живёте в многоквартирном доме, и вдруг крыша начинает течь, лифт скрипит, а подъезд украшают исключительно объявления разного рода и содержания. Кто всё это должен чинить? Управляющая компания? Но что, если жильцы хотят сами решать, куда тратить деньги?Товарищество собственников недвижимости (ТСН) появилось не так давно и его часто путают с товариществом собственников жилья (ТСЖ). Давайте разберёмся, что такое ТСН в многоквартирном доме, чем отличается от ТСЖ и как работает.
Фото: ТСН в многоквартирном доме
Что такое товарищество собственников жилья?
Если коротко, ТСЖ — это объединение собственников квартир, которые вместе управляют домом: решают, как тратить деньги на ремонт, уборку, озеленение и прочие радости коллективного быта. Это как ЖЭК, но без безразличных дядь в потрёпанных жилетах — все решения принимают сами жильцы.ТСЖ действует на основе Жилищного кодекса РФ и имеет статус юридического лица. То есть может заключать договоры с подрядчиками, собирать взносы и даже судиться (например, если кто-то регулярно заливает соседей снизу).
ТСЖ — это не единственная форма управления домом. Есть ещё управляющие компании (УК) и кооперативы, но в ТСЖ больше самостоятельности. Хотите поменять все трубы? Покрасить подъезд в разные цвета? Установить шлагбаум? Если большинство собственников согласны — значит, так тому и быть.
Что такое ТСН и чем оно управляет?
ТСН — это более широкое понятие. Товарищество собственников недвижимости появилось в 2014 году с изменениями в Гражданском кодексе и объединяет владельцев любой недвижимости: не только квартир, но и гаражей, дач, офисных помещений, торговых площадей и даже земельных участков.Чем управляет ТСН?
ТСН отвечает за общее имущество своих членов. Что именно входит в зону его ответственности, зависит от типа недвижимости. В жилых домах (если ТСН заменяет ТСЖ) — всё то же самое: инженерные системы, лифты и домовые территории и дворы.
Фото: лифты в доме
В гаражных кооперативах (ГСК) — дороги, электросети, охрана, общие въезды.
В садоводствах (СНТ, ДНТ) — дороги, водопровод, общие земли, вывоз мусора. В коммерческой недвижимости (бизнес-центры, ТЦ) — коридоры, парковки, системы кондиционирования, уборка территории.
Фактически ТСН — это гибкий инструмент для совместного управления любой общей собственностью. Регулируется Гражданским кодексом, что даёт больше свободы в уставе и организации работы.
Управление общим имуществом без посредников
Главная цель ТСН — самостоятельно распоряжаться тем, что принадлежит всем членам товарищества. Без ТСН этим обычно занимаются УК и муниципальные службы. Но первые часто работают по принципу «лишь бы отчитаться», а вторые не шибко оперативны. С ТСН собственники сами выбирают подрядчиков, контролируют расходы и могут быстро реагировать на проблемы.
Экономия денег и прозрачные платежи
Общие взносы идут точно на нужды собственников, а не исчезнут в карманах посредников. Можно договариваться о скидках с подрядчиками (например, если сразу несколько домов в ТСН закажут ремонт крыш). Нет переплат за ненужные услуги (в отличие от УК, которые часто навязывают лишнее).
Например: в одном из жилых комплексов создали ТСН и пересмотрели договор на вывоз мусора — оказалось, можно платить на 30% меньше за тот же объём услуг.
Защита прав собственников
ТСН — это юридическое лицо, которое может подавать в суд на недобросовестных подрядчиков, оспаривать решения властей (например, если во дворе хотят построить очередной торговый павильон) и взыскивать долги с тех, кто не платит взносы. Без ТСН каждый собственник борется за свои права в одиночку — а это сложнее и дороже.
Развитие территории
ТСН может организовать детскую площадку, парковку или зону отдыха, установить шлагбаум и видеонаблюдение, провести энергосберегающее освещение (и снизить коммунальные платежи).
Если в коттеджном посёлке ТСН соберёт средства и построит общий клуб с тренажёрным залом — жители будут платить за его содержание, но это скорее всего окажется в разы дешевле, чем абонемент в городском фитнес-центре.
В садоводствах (СНТ, ДНТ) — дороги, водопровод, общие земли, вывоз мусора. В коммерческой недвижимости (бизнес-центры, ТЦ) — коридоры, парковки, системы кондиционирования, уборка территории.
Фактически ТСН — это гибкий инструмент для совместного управления любой общей собственностью. Регулируется Гражданским кодексом, что даёт больше свободы в уставе и организации работы.
Для чего создаётся ТСН?
Давайте разберём основные причины, по которым собственники объединяются в товарищество. Поговорим о плюсах ТСН.Управление общим имуществом без посредников
Главная цель ТСН — самостоятельно распоряжаться тем, что принадлежит всем членам товарищества. Без ТСН этим обычно занимаются УК и муниципальные службы. Но первые часто работают по принципу «лишь бы отчитаться», а вторые не шибко оперативны. С ТСН собственники сами выбирают подрядчиков, контролируют расходы и могут быстро реагировать на проблемы.
Экономия денег и прозрачные платежи
Общие взносы идут точно на нужды собственников, а не исчезнут в карманах посредников. Можно договариваться о скидках с подрядчиками (например, если сразу несколько домов в ТСН закажут ремонт крыш). Нет переплат за ненужные услуги (в отличие от УК, которые часто навязывают лишнее).
Например: в одном из жилых комплексов создали ТСН и пересмотрели договор на вывоз мусора — оказалось, можно платить на 30% меньше за тот же объём услуг.
Защита прав собственников
ТСН — это юридическое лицо, которое может подавать в суд на недобросовестных подрядчиков, оспаривать решения властей (например, если во дворе хотят построить очередной торговый павильон) и взыскивать долги с тех, кто не платит взносы. Без ТСН каждый собственник борется за свои права в одиночку — а это сложнее и дороже.
Развитие территории
ТСН может организовать детскую площадку, парковку или зону отдыха, установить шлагбаум и видеонаблюдение, провести энергосберегающее освещение (и снизить коммунальные платежи).
Если в коттеджном посёлке ТСН соберёт средства и построит общий клуб с тренажёрным залом — жители будут платить за его содержание, но это скорее всего окажется в разы дешевле, чем абонемент в городском фитнес-центре.
Фото: дом с ТСН
Гибкость в управлении
В отличие от ТСЖ, которое жёстко регулируется Жилищным кодексом, ТСН может прописать в уставе особый порядок голосования (например, онлайн для тех, кто редко бывает дома), разные ставки взносов (например, для владельцев магазинов в жилом комплексе — выше, чем для жильцов) и любые другие правила, которые удобны именно вашей группе собственников.
Минусы ТСН: когда это не лучший выбор?
ТСН создаётся по желанию собственников, а не по указке сверху. Это значит, что решения принимаются коллективно, но без принуждения — если кто-то не хочет вступать, он может просто платить за услуги по отдельному договору. Нет жёсткой привязки к типу недвижимости — можно объединить хоть жилой дом с офисным центром, если это удобно владельцам. Но и ответственность полностью на членах ТСН — если крыша протечёт, разбираться придётся самим, а не перекладывать вину на управляющую компанию.
В отличие от ТСЖ, которое жёстко регулируется Жилищным кодексом, ТСН может прописать в уставе особый порядок голосования (например, онлайн для тех, кто редко бывает дома), разные ставки взносов (например, для владельцев магазинов в жилом комплексе — выше, чем для жильцов) и любые другие правила, которые удобны именно вашей группе собственников.
Минусы ТСН: когда это не лучший выбор?
- Если собственники не готовы активно участвовать — тогда лучше УК (иначе всё развалится).
- В маленьких домах (до 30 квартир) — иногда проще договориться без формальностей.
- Если нет инициативной группы — создание ТСН требует времени и сил.
Какую форму управления имуществом предпочитаете?
Особенности ТСН
У ТСН есть свои принципы работы, которые могут быть как преимуществом, так и головной болью — в зависимости от того, насколько грамотно организовано товарищество.ТСН создаётся по желанию собственников, а не по указке сверху. Это значит, что решения принимаются коллективно, но без принуждения — если кто-то не хочет вступать, он может просто платить за услуги по отдельному договору. Нет жёсткой привязки к типу недвижимости — можно объединить хоть жилой дом с офисным центром, если это удобно владельцам. Но и ответственность полностью на членах ТСН — если крыша протечёт, разбираться придётся самим, а не перекладывать вину на управляющую компанию.
Фото: протекла крыша дома
В отличие от ТСЖ, где многие нормы прописаны в Жилищном кодексе, ТСН само определяет правила игры. Можно прописать, как принимаются решения, как распределяются взносы (владелец кафе в жилом комплексе может платить больше, чем жильцы), какие услуги оказываются (например, не просто уборка подъездов, а ещё и доставка продуктов для пожилых жильцов).
Но эта свобода требует очень продуманного устава — иначе потом начнутся споры.
Деньги в ТСН идут на отдельный расчётный счёт, и каждый член товарищества вправе проверять, на что тратятся взносы, оспаривать нецелевые расходы и влиять на тарифы. Но если нет чёткого контроля, возможны злоупотребления — поэтому в хорошем ТСН всегда есть ревизионная комиссия.
Юридически ТСН — полноценный участник рынка, который может заключать договоры, судиться, получать субсидии от государства. Но и отвечает ТСН по всем обязательствам — если товарищество накопило долги, взыскание может быть обращено на общее имущество.
В основные положения входит наименование ТСН, юридический и фактический адреса, цели создания и правовой статус. Без них устав не зарегистрируют. Прописывают правила членства: кто может быть членом сообщества, как вступить и выйти из него, права и обязанности.
В уставе значится, кто за что отвечает: как созывается общее собрание, как считается кворум, сколько человек входит в правление и как они избираются. Указываются виды взносов, размер и порядок их уплаты, а также назначения платежей — куда они могут направляться.
Но эта свобода требует очень продуманного устава — иначе потом начнутся споры.
Деньги в ТСН идут на отдельный расчётный счёт, и каждый член товарищества вправе проверять, на что тратятся взносы, оспаривать нецелевые расходы и влиять на тарифы. Но если нет чёткого контроля, возможны злоупотребления — поэтому в хорошем ТСН всегда есть ревизионная комиссия.
Юридически ТСН — полноценный участник рынка, который может заключать договоры, судиться, получать субсидии от государства. Но и отвечает ТСН по всем обязательствам — если товарищество накопило долги, взыскание может быть обращено на общее имущество.
Требования к уставу ТСН: правила, без которых будет хаос
Устав — это главный документ товарищества. Если написать его кое-как, потом неизбежны конфликты: кто-то будет считать, что взносы слишком высокие, другие — что их мнение не учитывают, третьи — что правление тратит деньги непонятно на что. Чтобы этого избежать, в уставе должны быть чётко прописаны ключевые моменты.В основные положения входит наименование ТСН, юридический и фактический адреса, цели создания и правовой статус. Без них устав не зарегистрируют. Прописывают правила членства: кто может быть членом сообщества, как вступить и выйти из него, права и обязанности.
В уставе значится, кто за что отвечает: как созывается общее собрание, как считается кворум, сколько человек входит в правление и как они избираются. Указываются виды взносов, размер и порядок их уплаты, а также назначения платежей — куда они могут направляться.
Фото: товарищество собственников недвижимости
В чём разница ТСЖ и ТСН?
На первый взгляд, они очень похожи: оба создаются собственниками для управления недвижимостью, оба являются юридическими лицами, оба собирают взносы. Но разница между ними есть, и она принципиальна.ТСЖ — только для многоквартирных жилых домов. Регулируется Жилищным кодексом РФ и создаётся исключительно для управления общим имуществом дома (от подъезда до лестничных площадок).
ТСН — для любой недвижимости: жилых домов, дачных участков, офисов, торговых помещений и даже гаражей. Оно работает по Гражданскому кодексу РФ, что даёт больше гибкости.
В ТСЖ все жильцы автоматически имеют право голоса (если они собственники). В ТСН можно прописать в уставе, что голос зависит от площади недвижимости (у кого больше метров — тот больше влияет на решения). Арендаторы или номинальные владельцы могут не иметь права голоса.
Вам может быть интересно:
- Что такое ЛПХ, в чём плюсы и минусы статуса, как оформить
- Что такое ТСЖ — как создать, плюсы и минусы, в чём отличие от УК
- ЛПХ и ИЖС — в чём разница и что лучше выбрать
- СНТ и ИЖС — в чём разница и где лучше приобрести участок
- ДНП: что это такое, плюсы и минусы, в чём разница с СНТ, ИЖС и ЛПХ
Если у вас обычный многоквартирный дом — выбирайте ТСЖ (меньше рисков, больше защиты). Если у вас дача, гараж, бизнес-центр или смешанная недвижимость — только ТСН. При сомнениях проконсультируйтесь с юристом, потому что ошибка на старте может дорого обойтись.
#управлениедомом
#управляющаякомпания
#тсж
#тсн
#дом
Следующая публикация
Комментарии 2