💰 Как не стать обманутым #дольщиком #инвестором, и что скрывают #застройщики?

Какую выгоднее покупать квартиру - готовую или на стадии строительства? Скорее всего, однозначного ответа здесь нет. Конечно, надежнее приобретать готовую, когда видишь, что берешь. Но если денег не хватает? Тогда, безусловно, долёвка - решение проблемы.
Интересная тенденция нынешнего времени: практичные новосибирцы уже поняли, что недвижимость - это не только решение квартирного вопроса, это еще и самое надежное вложение средств. Те, у кого есть свободные деньги, предпочитают вкладывать их не в акции, валюту или золото, а в бетон! При этом, приобретая готовые квадраты, покупатель сохраняет свои капиталы от инфляции, вступая же в долевое строительство, получает шанс его приумножить. Не секрет, что цена квартиры на стадии фундамента порой почти в два раз ниже, чем на момент сдачи дома.
Однако все мы хорошо наслышаны об обманутых дольщиках. Покупка долевки, а точнее «воздуха», - это всегда «кот в мешке». Во-первых, не известно, будет ли соответствовать ожиданиям готовая квартира, во-вторых, очень трудно спрогнозировать качество жилья, в третьих, уложатся ли в сроки строители и не придется ли жить годы в ожидании сдачи дома, в-четвертых, достроят ли вообще…
Конечно, если обратиться к специалисту, то надежность покупки практически гарантирована. Но если покупка проходит без риэлтера или риэлтор вызывает сомнения? Вот несколько советов.
1. Покупайте у проверенных
Итак, чтобы не остаться без квартиры и без денег, эксперты советуют обращаться в проверенные компании, те, что работают на рынке уже много лет и, в общем-то, уже на слуху. Сейчас крупные застройщики стали возводить целые жилые комплексы. Можно с уверенностью сказать, что, если дом строят они, квартира вам гарантирована.
2. Не гонитесь за дешевизной
Если жилье вам приглянулось, то первое, на что нужно обратить внимание, это цена.
- Если цена заметно ниже среднерыночной (на 20-30%), задумайтесь почему? - Есть рынок жилья, есть сложившиеся цены на этом рынке. Их можно узнать в любой риэлтерской фирме.
3. Проверьте застройщика
Если цена устроила, перед заключением договора лучше сходить в офис строительной компании и ознакомиться с проектной декларацией. Эта информация потребуется при заключении договора с застройщиком.
Проектная декларация обычно размещается в Интернете и в средствах массовой информации. Но если привлечение дольщиков идет без рекламы, то застройщик вправе ее не публиковать.
- Если в офисе вас отправляют на сайт, требуйте, чтобы вам показали все документы, вы же в офис пришли.
Проектная декларация должна содержать:
• этапы и сроки строительства дома;
• разрешение на строительство;
• права застройщика на земельный участок, границы и площадь земельного участка, элементы благоустройства;
• местоположение дома и его описание;
• количество квартир в доме и иных объектов недвижимости, передаваемых дольщикам, с описанием их технических характеристик;
• состав общего имущества дольщиков;
• срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию;
• финансовые и прочие риски и меры по их добровольному страхованию;
• планируемая стоимость строительства;
• способ обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору;
• иные договоры и сделки, на основании которых привлекаются средства для строительства;
Обязательно запросите у застройщика:
• учредительные документы;
• свидетельство о государственной регистрации застройщика;
• свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
• утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, распределение прибылей и убытков за последние три года;
• аудиторское заключение за предшествующий год.
Эти документы позволят проверить сам факт существования данной организации и компетенцию лица, подписавшего документы.
ВАЖНО!
В документах на землю (свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор аренды или иной договор, кадастровый паспорт земельного участка) сопоставьте правообладателя земельного участка, указанного в свидетельстве о государственной регистрации права, с продавцом.
Обязательно обратите внимание на категорию земли и вид разрешенного использования земельного участка. Помните, что на землях сельскохозяйственного назначения строить многоквартирные дома незаконно. Строительство многоквартирных домов незаконно также на землях для «дачного строительства», «индивидуального жилищного строительства», «садоводства», «огородничества», «ведения личного подсобного хозяйства», даже если они имеют категорию «земли населенных пунктов».
4. Требуйте заключения договора долевого участия
После того как все документы проверены, пришло время заключить договор. Закон допускает только три формы участия в строительстве:
• на основании договора участия в долевом строительстве;
• путем выпуска застройщиком жилищных сертификатов;
• жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами.
Если вы не хотите создавать ЖСК и строить самостоятельно, заключайте договор участия в долевом строительстве.
- Не внимайте увещеваниям застройщика, предлагающего иные формы договора: мол, так он сокращает налоги. Если застройщик предлагает заключить договор по «серой» схеме, велик риск, что он изначально не планирует выполнять свои обязательства. Только договор долевого участия в строительстве гарантирует защиту ваших прав и интересов.
Договор долевого участия страхует вас от «двойных» продаж. Поскольку он регистрируется в Росреестре и вашу квартиру уже невозможно продать кому-то еще. Кроме того, договор предполагает целевое использование ваших средств и они не могут быть направлены застройщиком на другой объект. Строящийся дом и земельный участок находятся у вас в залоге, а в случае банкротства застройщика требования дольщиков удовлетворяются в первую очередь.
В договоре долевого участия должно быть:
- описание вашей квартиры (площадь, этаж, место расположения и поэтажный план);
- срок сдачи дома и срок передачи жилого помещения;
- стоимость квартиры и график платежей;
- гарантийный срок на объект долевого строительства;
- информация о договоре страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче квартиры и информация о договоре поручительства банка за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств застройщиком.
При отсутствии хотя бы одного из этих условий договор будет считаться незаключенным.
Помните два важнейших правила:
• договор на участие в долевом строительстве считается заключенным только с момента государственной регистрации. Оплачивайте договор только после государственной регистрации;
• заключайте договор долевого участия в строительстве только с застройщиком. Ни в коем случае не с инвестором, генподрядчиком или любой другой организацией.
КСТАТИ
Жилищно-строительные кооперативы
Создание жилищно-строительного кооператива (ЖСК) имеет много преимуществ. ЖСК освобожден от целого ряда налогов. ЖСК имеет возможность привлекать кредитные средства. ЖСК сам формирует приемлемую смету работ и выбирает подрядчика, что зачастую позволяет значительно снизить цену квадратного метра по сравнению с рыночной.
Однако некоторые застройщики используют преимущества ЖСК в своих интересах. Для этого компания-застройщик создает «карманный» ЖСК. В этом случае разрешение на строительство оформлено на компанию, земля находится в аренде или в собственности компании, а ЖСК является, по сути, кошельком, ну, или инвестором.
Вся эта схема противоречит самой идее объединения граждан в кооператив ради строительства без посредников и не защищает права граждан, вложивших средства в покупку жилья по такой схеме.
Если вы планируете вступить в кооператив, осуществляющий строительство многоквартирного дома, обязательно убедитесь, что земельный участок находится в собственности или в аренде ЖСК, что разрешение на строительство выдано на ЖСК и именно ЖСК является застройщиком.
«Серые» схемы в долевом строительстве
- Если вам предлагают заключить какой-либо другой договор, смело уходите, - Иных способов участия в строительстве нет.
Тем не менее нередко застройщики предлагают покупателям другие схемы участия. Существуют разные сомнительные, рисковые схемы. Вот лишь некоторые из них.
- Предварительный договор купли-продажи квартиры.
Застройщик заключает с дольщиком договор, по которому обязуется продать ему квартиру по договору купли-продажи, когда она будет построена. Деньги, которые по предварительному договору платит застройщику дольщик, считаются «обеспечительным платежом».
То есть застройщик берет деньги сегодня и обязуется в будущем продать квартиру. По заключенному с фирмой предварительному договору все квартиры числятся не за конкретными дольщиками, а за застройщиком.
Предварительный договор купли-продажи (в отличие от основного) не подлежит государственной регистрации, в связи с чем ничто не мешает застройщику, взяв с покупателя деньги, подписать затем еще несколько договоров на ту же квартиру. Застройщик не дает никаких обязательств построить дом к определенному сроку. Часто характеристики квартиры в таком договоре не соответствуют фактически построенной. Да и цена квартиры в будущем может стать значительно выше.
- Предварительный договор участия в долевом строительстве. При использовании данной схемы, как и при использовании предыдущей, застройщик может не получить разрешительную документацию и, соответственно, не заключить основной договор участия в долевом строительстве в срок, определенный предварительным договором.
- Договор бронирования.
Застройщик предлагает внести 10 - 30% стоимости квартиры в самом начале строительства. Чаще всего на этом этапе у него нет даже разрешения на строительство. Гражданину договор бронирования ничего не гарантирует. Покупатель может не получить ни квартиры, ни своего аванса.
- Договор займа.
Данная схема не подразумевает возникновения права требования квартиры от застройщика, вы просто предоставляете средства в заём.
- Вексельная схема.
С гражданином заключаются два договора - обычно предварительный договор купли-продажи (или соглашение о намерениях) и договор купли-продажи векселя. Подразумевается, что оплата будущей сделки возможна путем погашения векселя, то есть застройщик погашает вексель не деньгами, а квадратными метрами.
Проблема в том, что вексель и обязательство предоставить квартиру формально никак не связаны. В векселе невозможно указать конкретную подлежащую передаче квартиру, в связи с чем нет гарантий, что застройщик обменяет ценную бумагу именно на квартиру, а не рассчитается с гражданином его же деньгами. А в случае банкротства застройщика дольщик не сможет получить даже денег, предъявив вексель к погашению.
- Договор соинвестирования или инвестиционный договор.
Дольщик становится фактически партнером застройщика и, соответственно, разделяет с ним коммерческие риски строительства.
«Серые» схемы применяются застройщиками для ухода от государственного контроля за долевым строительством. Подписывая «серый» договор, вы должны понимать: велик шанс, что вы отдадите деньги, ничего не получив взамен.