TRADE IN: Старое на новое

Статистика показывает, что сейчас не так уж и много людей приобретает свои квартиры «с нуля»: большинство нынешних покупателей недвижимости – это те, кто улучшает свои жилищные условия. Благодаря этому обстоятельству trade!in, то есть зачет старого жилья в счет нового, становится все более востребованным. Однако эта технология расчетов между покупателем недвижимости и ее продавцом настолько же противоречива, насколько и актуальна.
Trade in в идеальном виде выглядит так: господин N меняет свою старую квартиру на новую, доплатив продавцу последней некоторую сумму. Вроде бы все гладко. За исключением того, что «вторичка» господина N при зачете, как правило, оценивается процентов на 10 - 30% дешевле рыночной цены – чтобы снизить риски. Формально никакого грабежа и надувательства по отношению к N в этом случае не происходит. Точно так же поступает, например, банк, готовясь дать кредит тому или иному застройщику и оценивая его 300 миллионное имущество всего в 150 миллионов долларов. Что поделать, риск – благородное дело, особенно когда он сведен к минимуму. Может быть, предложить свою квартиру банку – в качестве первоначального взноса? На сегодняшний день банк может предоставить вам кредит на новую квартиру под залог старой, но это скорее исключение, чем правило.
Самый простой способ обменять «вторичку» на жилье в новостройке – продать свою старую квартиру, а вырученные деньги вложить в покупку новой. Риэлтеры могут выстроить так называемую «цепочку», подыскивая для своего клиента одновременно и покупателя на старую квартиру, и продавца на новую.
В этом случае производится оценка рыночной
стоимости имеющейся квартиры, на нее находится покупатель, а вырученные от продажи квартиры средства переводятся в счет договора инвестирования строительства нового дома. Юридически эти действия оформляются договором инвестирования строительства с отсрочкой платежа на 2 - 3 месяца и договором поручения на продажу имеющейся квартиры с перечислением денежных средств в счет договора инвестирования.
«Может быть, предложить свою квартиру банку в качестве первоначального взноса? На сегодняшний день банк может предоставить вам кредит на новую квартиру под залог старой, но это скорее исключение, чем правило.»
Но… Продать имеющуюся квартиру, пока в ней кто-то живет, достаточно сложно. Более того, до по следнего времени институт регистрации по месту жительство существенно усложнял проведение такого рода сделок: перед продажей квартиры было необходимо выписываться из нее и искать место, где можно было бы временно прописаться. Соответственно, старое жилье продавали после завершения строительства нового дома, но и тут владельца квартиры ждал камень преткновения: переехать и прописаться в новую квартиру можно было только после оформления в собственность новостройки, то есть не раньше, чем через несколько месяцев после сдачи дома Госкомиссии. Теперь, с новым жилищным законодательством, отменившим регистрацию по месту жительства, этот вопрос можно считать решенным. Одной помехой для trade-in стало меньше.
Возникает некоторое неудобство в том случае, если срок, разделяющий время продажи старой квартиры и переезд на новую, оказывается велик – несколько недель, а то и месяцев. Но эта проблема тоже вполне решаема: несколько месяцев можно пожить и на съемной квартире. Это – аргумент «за»; аргумент «против» заключается в следующем.
В жизни все обстоит не так гладко, как на бумаге. «Вторичка» не просто меняется на «первичку» – стоимость старого жилья является лишь одной из составляющих, а вторая составляющая – это доплата, то есть, как правило, банковский кредит. Так что оплачивать аренду квартиры, расплачиваться за кредит и готовить средства на отделку нового жилища выходит достаточно накладно.
Как видите, в системе зачетов старого жилья в счет нового пока больше исключений, чем устоявшихся правил.