КОРПОРАЦИЯ "ХАРЬКОВ-РИЭЛТЕР"

Покупка новостроя: договор купли-продажи облигаций Покупка квартиры в новом доме с помощью целевых облигаций – один из способов инвестирования. Какие особенности этой сделки должен учитывать покупатель? Застройщики стараются использовать разные способы продажи жилья и привлечения инвестиций для строительства жилых домов, так как чем разнообразнее предложения, тем проще найти для них клиентов. Часто в Украине инвесторам предлагают приобретать квартиру в новостройках по договору купли-продажи облигаций. Что это за сделка – рассмотрим подробнее. Договор купли-продажи целевых облигаций: что это? В Украине существует несколько способов инвестирования в строительство жилья, один из популярных – покупка целевых облигаций. Этот способ относится к разряду легальных, что подкреплено ст. 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности». В ст. 7 Закона Украины «О ценных бумагах и фондовом рынке» указывается термин «облигация» и специфика обращения с ними. Облигация – ценная бумага, удостоверяющая внесение ее первым владельцем денежных средств, определяет отношения займа между собственником облигации и эмитентом, подтверждает обязательство эмитента вернуть собственнику облигации ее номинальную стоимость в предусмотренные условиями размещения сроки и выплатить доход по облигации. Застройщик погашает целевые облигации квадратными метрами/жильем – покупателям ценных бумаг передается квартира. Эти ценные бумаги бывают дисконтными, процентными и целевыми, именно последний вид пользуется популярностью у украинских застройщиков. Целевая облигация – ценная бумага, по которой осуществление обязательств разрешается путем передачи товаров и/или услуг. Строительные компании используют именно этот способ продажи недвижимости, чтобы привлечь денежные средства частных инвесторов для строительства объекта. Порядок размещения эмитентом (застройщиком) облигаций определяет Нацкомиссия по ценным бумагам и фондовому рынку (НКЦБФР). что такое целевая облигация Порядок покупки квартиры по договору купли-продажи целевых облигаций Схема инвестирования с использованием целевых облигаций состоит из 4 этапов: выпуск целевых облигаций; их выкуп; подписание договора; получение недвижимости. Выпуск целевых облигаций Строительная компания выпускает ценные бумаги (делает эмиссию) в установленном НКЦБФР порядке (публикуется объявление, регистрируется выпуск, размещается глобальный сертификат и прочее). В целевых облигациях указывается, что базовым товаром выступает единица недвижимости (чаще всего, это фиксированная часть 1 квадратного метра, например, 0,01). Застройщик параллельно выпускает информативный для покупателя юридический документ – проспект эмиссии, в котором указаны все нюансы относительно выпущенных ценных бумаг. Выкуп целевых облигаций После эмиссии весь объем ценных бумаг по номинальной стоимости покупает финансовый посредник (например, венчурный инвестиционный фонд или банк). В дальнейшем целевые облигации продаются инвесторам (будущим собственникам квартир) одним лотом, который соответствует по количеству площади одной квартиры. Ценные бумаги полностью выкуплены при внесении 100% оплаты необходимой суммы финансовому посреднику. Выкуп целевых облигаций В итоге получается, что числу квартир в объекте соответствует количество частных инвесторов, каждый из которых выкупил соответствующую часть ценных бумаг. Подписание договора В целевой облигации обозначено лишь серия, номер, количество квадратных метров, при этом не указывается конкретная квартира (с описанием ее точного месторасположения). Поэтому застройщик заключает с финансовым посредником, а тот, в свою очередь, с инвестором специальный договор – «бронирования», «резервирования» или с другим названием,– по которому строительная компания оставляет за конкретным держателем ценных бумаг определенный объект недвижимости. В тексте соглашения указываются характеристики квартир: секция, этаж, общая и жилая площадь, номер и прочее. Также описываются условия и порядок передачи объекта недвижимости покупателю с точным списком документов, которые потребуются для регистрации права собственности. Получение жилья После принятия новостройки в эксплуатацию покупатели в оговоренный срок (указывается в проспекте эмиссии) предъявляют эмитенту свой лот ценных бумаг. Строительная компания погашает целевые облигации путем передачи инвесторам определенного в облигациях количества квадратных метров. Фактически, эмитент покупает облигации, а на вырученную сумму инвестор приобретает квартиру, указанную в договоре «резервирования». Инвестор регистрирует право собственности на объект недвижимости. Договор купівлі-продажу цільових облігацій Пример договора купли-продажи целевых облигаций В украинском правовом поле отсутствует типовой договор купли-продажи целевых облигаций. Но юристы находят и здесь выход – составляют такие соглашения, опираясь на существующие правовые нормы и используя элементы других договорных конструкций. Но инвестору необходимо иметь в виду, что такой договор (бронирования, резервирования и прочее) не имеет правовой силы без владения целевыми облигациями. Достоинства и недостатки покупки квартиры с помощью целевых облигаций Несмотря на то, что договор купли-продажи целевых облигаций считается законной схемой приобретения квартиры на первичном рынке жилья, инвесторам нужно грамотно оценивать риски. Преимущества договора купли-продажи целевых облигаций: схема регламентируется украинским законодательством; объем эмиссии целевых облигаций ограничен и не превышает стоимости объекта недвижимости согласно проектной документации; условия выпуска целевых облигаций нельзя изменить (с согласия инвесторов могут изменяться только сроки погашения); целевые облигации – материальное имущество покупателя. Ценные бумаги могут оформляться как залог для получения кредита; хранение целевых облигаций осуществляется на счетах – отсутствует риск утраты документов (например, в связи с противоправной деятельностью третьих лиц). Недостатки договора купли-продажи целевых облигаций: схема сложна для понимания инвестора; Нацкомиссия по ценным бумагам и фондовому рынку не контролирует ход строительства и соблюдение сроков сдачи в эксплуатацию объекта. Эти функции возложены на финансового посредника; инвестор может рассчитывать только на выплату номинальной стоимости целевых облигаций (размер компенсации может оказаться ниже стоимости, по которой их продавал финансовый посредник) в случае признания эмиссии недействительной, юридических разногласий по поводу несоответствия объекта условиям договора, резкого ухудшения финансового положения застройщика; инвестор должен предъявить облигации для погашения в определенный срок (в противном случае покупатель рискует лишиться объекта); необходимость открытия счетов для хранения ценных бумаг (дополнительные расходы). Новостройки Украины, которые используют договор целевых облигаций Покупка жилья в новостройке с помощью договора купли-продажи целевых облигаций – один из наиболее надежных способов. Но даже в такой схеме необходимо внимательно относиться к застройщику и всем участникам сделки: проверять наличие лицензий, разрешительной документации, изучать проспект эмиссии, проверять отсутствие незаконченных объектов у застройщика.