Когда сделка с недвижимостью признается недействительной

Сделки с недвижимостью нередко признаются незаконными. В каких случаях это происходит?
На
операции с недвижимостью (покупка, продажа, аренда и прочее) тратится
уйма ресурсов – поэтому к заключению сделки все стороны стараются
подойти с максимальной ответственностью. Но случается, что в результате
определенных обстоятельств, иногда и преднамеренных, сделка признается
недействительной. Какие основания для такого решения? Недействительная
сделка Недействительная сделка: что это? Сделка считается
недействительной, если она совершена с нарушением требований закона.
Большинство норм к правилам оформления сделок определено в Гражданском
Кодексе Украины. Так, недействительные сделки делятся на такие группы:
ничтожные. Считаются недействительными из-за несоответствия норме
закона; оспоримые. Не признаются автоматически недействительными, но
признаются таковыми после соответствующего судебного решения.
Правовые
последствия признания сделки недействительной заключаются в
двусторонней реституции – возврате всех сторон в исходные положения
(покупатель получает обратно деньги, а продавец – права собственности на
недвижимость). В некоторых случаях полученное по соглашению переходит в
доход государства, назначаются дополнительные санкции для виновной
стороны (возмещение морального и материального ущерба, нанесенных
убытков, административная и уголовная ответственность. Существуют
основные причины, по которым сделка признается недействительной.
Несоблюдение формы договора Несоблюдение формы договора Сделки того или
иного вида обязаны оформляться в соответствии с законодательно
установленными нормами – в письменной форме, под контролем нотариуса и с
государственной регистрацией. Отсутствие полномочий на подписание
договора Например, сделка, в которой одна из сторон являются малолетние
или несовершеннолетние лица, один из многочисленных собственников
недвижимости. Также соглашение считается недействительным, если
продавцом надлежащим образом не оформлены имущественные права на
собственность. Сделка оформлена Сделка оформлена против воли продавца
Суд признает договор купли-продажи недвижимого имущества
недействительным, если он был заключен: недееспособным лицом; лицом, не
осознававшим значения своих действий во время заключения сделки. Такое
непонимание субъектом, что он подписывает, обусловлено воздействием
лекарственных препаратов, алкоголя или наркотиков, воздействием сильного
стресса или последствия предынфарктного состояния. Также такое
основание применяется к дееспособным лицам, которые страдают
психическими заболеваниями (они даже могут состоять на учете у
психиатра); под воздействием насилия, угроз или обмана; без разрешения
органы опеки и попечительства; в результате злоумышленной
договоренности; в результате ошибки. Действие не в интересах
представляемого Действие не в интересах представляемого Такое основание
для признания сделки недействительной бывает в случаях продажи квартиры
по доверенности. В такой ситуации представитель не учитывает интересов
представляемого: недвижимое имущество продается ниже рыночной стоимости;
собственник не получил денег после продажи объекта (либо получил не в
полном размере); продажа осуществлялась после смерти юридического
собственника квартиры (нарушены права наследников). Отсутствие единения
воли и волеизъявления участников Под эту категорию подпадают следующие
сделки: фиктивные (для сокрытия действительной цели соглашения).
Например, продажа части дома или квартиры под видом договора дарения;
мнимые (без намерения создать юридические последствия договора).
Например, продажа жилья родственникам или другому подставному лицу.
Прочие причины Прочие причины Также сделки с недвижимостью признаются
недействительными, если: предыдущие сделки с этим недвижимым имущество
признаны незаконными; существуют права третьих лиц на пользование
объектом сделки (арест, аренда, залог, сервитут и прочее); юридическое
лицо не имеет права на такую деятельность (деятельность без
соответствующего разрешения или лицензии).
Это наиболее
распространенные основания признания сделки с недвижимостью
недействительной – во всех тонкостях лучше положиться на действия
юристов и суд.