Как продать квартиру, если собственник…

Даже при условии, что все владельцы согласны и ничто не мешает процессу продажи квартиры, он является трудоемким и требующим внимательного подхода. А если кто-то против?
Если один из имеющих право собственности является ребенком, иностранцем, находится в заключении или просто не согласен подавать, то… То все становится головоломкой, тонкой игрой нюансов и борьбой интересов. Давайте рассмотрим варианты таких затруднений и способы их решения.
Один из собственников несовершеннолетний. Как быть?
Часто встречающееся осложнение при продаже квартир - это наличие собственников или прописанных лиц несовершеннолетнего возраста. Права детей блюдёт орган опеки и попечительства (ООП). С ООП необходимо согласовывать все шаги по продаже жилья, в которой ребенок является одним из собственников либо прописанных лиц. Методов корректной продажи квартиры, в которой оформлен ребенок, по сути два:
1. Синхронно с продажей жилья покупается другая площадь. Во вновь купленном жилье ребенку предоставляется доля.
2. Ребенку выделяется доля в другом жилье, если оно есть в наличии. Распространенный вариант это дедушки-бабушки.
В обоих случаях перед сделкой не забудьте посетить орган опеки. Там рассмотрят обстоятельства, документы по сделке и завизируют свое одобрение. Этот визит гарантирует вас от возможного признания недействительности купли-продажи.
Если ребенок, оформленный в квартире, не ваш и родственником не является, то это совсем другой случай. В такой ситуации к вашей доле жилья этот ребенок не имеет никакого отношения. О его правах на жилье должны заботиться его родители или родственники. Продавая свою долю, вы никоим образом не ущемите его прав. Но на всякий случай в ООП все равно загляните, разумнее перестраховаться, чем иметь осложнения в будущем.
Как продать квартиру, если один из собственников в тюрьме?
Бывает, что кто-то из прописанных или собственников находится в местах заключения. В таком случае от человека можно получить доверенность и подписи на заявлениях. Для этого следует съездить туда, где он сидит, и там всё оформить. Если этот человек еще не осужден, то в СИЗО пустят нотариуса. В случае, когда приговор уже получен и этот человек уехал в зону, в роли нотариуса законно выступит начальник учреждения. По сути, в зону можно даже не ездить, просто отправить набор заявлений заказным отправлением. Заключенный в случае своего согласия их подпишет, потом удостоверит своей подписью и печатью начальник колонии. Дальше все просто. Доверенность даст возможность оформить сделку представителю.
Покупка квартиры у иностранца
В случае, когда резидентом Украины один из собственников не является, потребуется доверенность на резидента, выступающего за него в сделке. Главное отличие резидента Украины от нерезидента состоит в размерах налогов. Этот аспект определяет статья №172 Налогового Кодекса Украины. Если нерезидент менее трех лет владел долей квартиры, то он должен заплатить 17% от суммы договора. Если срок владения больше трех лет, а продажа единственная за налоговый период, то налогов не будет. Госпошлина, как для нерезидента, так и для резидента при продаже жилья будет единой.
Один из собственников против: как в таком случае осуществить продажу?
Силком получить согласие у такого человека не выйдет, он является законным владельцем со всеми правами и обязанностями. Но ситуация не зайдет в тупик, закон предусмотрел такие варианты. Если собственность является совместной, то потребуется разделить доли. Статья №370 Гражданского Кодекса Украины (ГКУ) предоставляет возможность выделения своей доли из общего имущества. Когда доля будет выделена, технически ее можно реализовать, оставив «упертого» совладельца с новыми соседями.
Следует понимать, что по букве закона этот «упертый» человек имеет преимущество в праве покупки вашей доли. Если доля выделяется отдельной комнатой «в натуре», то это идеальный вариант. Жилье фактически становится коммунальным, жилые площади распределяются по долям, а кухня, санузел и коридор находятся в совместной собственности на процентах. В этом случае «упертый» человек имеет лишь преимущественное право купить вашу часть жилья, а вот его санкция на продажу вовсе не обязательна. Это определяется статьей №362 ГКУ. Ваше предложение и его отказ следует оформлять документально потому, что в дальнейшем возможно судебное разбирательство.
Как продать квартиру, если один из собственников умер
В случае смерти одного из собственников, который являлся родственником, необходимо вступать в наследство. Нотариус по истечении полугода со смерти оформит права наследства. После оформления прав на наследство нужно полностью переоформить правоустанавливающие документы и только затем заниматься продажей. Эта ситуация относится только к случаю, если покойный был родственником. Если покойный не был родственником, то надеяться на наследство нет смысла. В таком случае можно выделить свою долю жилья и заняться продажей, как в случае с несогласным собственником. Известить о своем желании продать свою долю следует наследников. Это делается заказным письмом с уведомлением о доставке. В отправлении указывается предполагаемая цена сделки и запрашивается их желание купить по преимуществу.