Как работает оценка недвижимости

Оценка недвижимости — процесс определения реальной рыночной стоимости квартиры, дома, паркоместа, склада, офиса или земельного участка. Как через него пройти с выгодой для себя - вы узнаете далее.
Сложность оценки варьируется:
• от минимальной — для квартир в больших городах с типовыми планировками;
• до максимальной — для промышленных объектов или земельных участков, которые находились в государственном фонде, для недвижимости с обременениями (задолженности, судебные иски, недоказанное право собственности).
Имущество по заниженной стоимости продают быстро, но теряют в деньгах. За имущество по завышенной можно получить хорошие деньги, но потерять во времени.
Документы для оценки недвижимости
Для экспертной оценки недвижимости нужен пакет документов — уникальный к каждому типу имущества. Укажем распространенные случаи.
Оценка квартиры, гаража или парковочного места
1. Удостоверения личности и копии идентификационных кодов владельцев.
2. Копия документа, подтверждающего право собственности (по приватизации, дарению, наследству, договорукупли-продажи, свидетельству).
3. Копия технического паспорта на жилье.
Оценка жилого дома
1. Удостоверения личности и копии идентификационных кодов владельцев.
2. Копия документа, подтверждающего право собственности (по приватизации, дарению, наследству, договору купли-продажи, свидетельству).
3. Копия технического паспорта на жилье.
4. Копия государственного акта на землю.
5. Информация об обременениях или сервитутах (в том числе залоги или аренда).
Стоимость и условия исполнителя
Условия экспертной оценки улучшились, стали дешевле по сравнению с 2014 годом. Но, из-за неустойчивого правового поля, мы не станем давать конкретных рекомендаций кроме единственной — постарайтесь найти исполнителя по рекомендации (надежную компанию с хорошим кейсом проведенных сделок).
Стоимость экспертной оценки варьируется для регионом и в среднем составляет:
• для квартир - от 250 грн
• для домов и земельных участков - от 300 до 700 грн (в зависимости от площади)
• для гаражей и других нежилых помещений - от 300 грн
• ________________________________________
Ошибки анализа
Не только собственники, но и эксперты ошибаются в процессе оценки и в назначении стоимости. Знание и понимание ошибок поможет продать (или купить) имущество быстрее и выгоднее.
Анализ
Цену определяет комплекс факторов:
• спрос и период покупки/продажи;
• регион и конкретное расположение;
• этаж, репутация соседей и владельца;
• состояние объекта, возможность переоборудования или перепланировки;
• количество и качество аналогичных предложений;
• отсутствие обременений;
• конкретные требования владельца.
Квалифицированный риелтор или юрист проводит подробный анализ рынка, узнает и при необходимости корректирует требования заказчика. Задачи анализа: определить и обосновать реальную стоимость; определить и обосновать максимальную рыночную стоимость; определить и договориться с заказчиком о допустимом диапазоне цен; уменьшить или исключить вероятность переоценки.
Чрезмерное увеличение цены
Неправильная оценка допустимого диапазона цен — распространенная ошибка. Не каждый покупатель настроен на торг. Даже увеличение стоимости на 3–5% может сделать предложение непривлекательным. Из вариантов с примерно равным по значению расположением в городе и планировкой, с одинаковым количеством комнат, покупатель выберет более дешевый вариант — и только после этого будет торговаться. Веб-сервисы недвижимости конкурируют, поэтому предлагают посетителям:
• наиболее выгодные условия;
• смежные предложения;
• контент с описанием правовых и материальных аспектов;
• услуги специалистов.
Современный продавец или покупатель недвижимости неплохо осведомлен — поймет, что имущество переоценили. К тому же, покупатели редко пытаются купить жилье ниже рыночной стоимости.
Чрезмерное увеличение срока продажи
Если анализ определил цену недвижимости, нет смысла размещать объявления с указанием 110–150% реальной стоимости. Длительное ожидание не принесет результат. Кроме того, недвижимость, которая долго не продается, вызывает подозрения у покупателей: в чем причина плохого спроса, у имущества скрытые недостатки? Выставьте реальную цену. А если у вас не ограничено время продажи — ориентируйтесь на покупателей, которые:
• вызывают доверие, дают полный «чистый» пакет документов;
• согласны на большой залог и предоплату;
• не участвуют в цепи перепродажи (такой покупатель может ждать денег от продажи собственного жилья);
• обосновывают необходимость купить именно вашу недвижимость.
Неграмотный посредник
Риелтор или юрист, который предлагает заказчику неоправданно высокую цену или берет слишком большой процент — плохой специалист. Высокая стоимость привлекает клиента — владелец считает, что «специалист» сможет продать недвижимость. Но цену определят только рынок. Некоторые клиенты считают высокий посреднический процент показателем профессионализма. Но и в этом случае размер процента определяет только рынок. Грамотный посредник видит реальные ограничения и возможности конкретной сделки. Ориентируется на запросы заказчика. Способен незначительно ускорить продажу при разумном снижении стоимости. Способен незначительно увеличить прибыль при разумном увеличении срока продажи.
Мошеннические схемы и правовые ошибки
Аферы с недвижимостью — распространенная практика. Из-за нюансов правовой стороны, продавец или покупатель может ошибиться в оформлении и заполнении документов. И в первом и во втором случае новый владелец не получит законного права владения.
________________________________________
В некоторых случаях жильцы узнают о проблемах через несколько лет — при попытке перепланировки или получив вызов в суд в качестве ответчика.
Работайте с надежными юристами и риелторами, проверяйте портфолио юридических лиц. Старайтесь найти исполнителя по рекомендации. Самостоятельно изучите нужные законы и правила оформления документов.
Рецепт успешной продажи (или покупки) не так уж и сложен:
• тщательная подготовка документов для посредника;
• контроль анализа рынка и размещенных объявлений;
• выбор лучшего покупателя (или владельца имущества);
• тщательная подготовка документов для сделки;
• передача (или получение) прав собственности на уровне закона.
Удачи!