Крупные кредиты на любые цели по низким ипотечным ставкам: преимущества залоговых кредитных программ.

Многие владельцы жилой и коммерческой недвижимости даже не догадываются о преимуществах, которые может приносить им собственность, притом что существует масса способов заставить «недвижимость работать».
Сегодня активно набирает популярность система залогового кредитования, при которой собственник получает право взять ипотечный кредит под залог уже имеющейся недвижимости – жилой или коммерческой. Такой кредит, например, позволяет приобрести квартиру в новостройке и продолжать жить в старой квартире, пока новая не будет сдана. Можно воспользоваться кредитом и в других целях: например, для развития бизнеса, покупки земельного участка и строительства дачи, покупки недвижимости за рубежом или осуществления других крупных трат.
Каковы преимущества ипотечных залоговых программ и кому они могут быть интересны? В каком случае целесообразно взять кредит под залог недвижимости? Какая недвижимость является наиболее подходящей в качестве залога? Как правильно выбрать программу? На эти и другие вопросы ответит Игорь Жигунов, первый заместитель председателя правления ЗАО «Банк Жилищного Финансирования» ( Ipoteka-tut.ru ).
Вопросы
1. Антонина:
Здравствуйте! Предположим, я заложила квартиру и взяла кредит на покупку новой, чем на практике это может грозить? Какова вероятность того, что я останусь без новой квартиры, да еще и на улице?
Жигунов Игорь Витальевич, Банк жилищного финансирования
Добрый день!
Если вы приобретаете квартиру в новостройке, то важно правильно выбрать застройщика и объект. Один из критериев – аккредитация объекта по банковским программам. По самой технологии сделки получается так: под залог старой квартиры получается кредит и оплачивается новостройка, пока новый дом строится, клиент продолжает жить в старой квартире, а после получения новой квартиры в собственность можно продать старую квартиру из-под залога и погасить кредит. Такие сделки сейчас делаются в обычном порядке.
2. Марина:
Отличаются ли кредиты на квартиру на вторичке и на квартиру в новостройке? В каком случае брать кредит будет выгоднее и безопаснее?
Жигунов Игорь Витальевич, Банк жилищного финансирования
Да, есть отличия. Прежде всего, они касаются самих программ. Как правило, кредитных программ на покупку квартир на вторичке намного больше, чем программ по новостройкам. Это связано с тем, что в новостройке, пока строится дом, нет самой квартиры как таковой. Поэтому не все банки работают по таким программам. Таким образом, приобрести новостройку в кредит можно либо в рамках программ аккредитации у банков конкретных застройщиков и объектов, либо в любой новостройке – под залог старой квартиры. По некоторым программам бывает так, что, пока нет собственности на новую квартиру в строящемся доме, ставка по кредиту может быть чуть выше (и снижается после оформления собственности и залога на новую квартиру).
Еще один момент – тип дохода заемщика: не по всем программам, где аккредитованы новостройки, могут приниматься в расчет доходы, где нет справок.
3. Алексей:
Насколько крупный кредит можно взять при залоговой кредитной программе? Если мне необходимо взять 3 миллиона на развитие бизнеса, предоставит ли мне их банк под залог квартиры?
Жигунов Игорь Витальевич, Банк жилищного финансирования
Да, кредит на развитие бизнеса под залог квартиры возможен. На сегодня, как правило, суммы кредитов под залог от 1 млн до 15 млн рублей стандартны. Размер кредита, как правило, до 50-70% от стоимости квартиры. Если необходимо 3 миллиона рублей, то сумма вполне обычная, и важно, чтобы по доходам клиент мог оплачивать ежемесячный платеж по кредиту.
4. Швейк:
Можно ли сдавать в аренду квартиру, которая заложена в банке? Какие могут возникнуть сложности?
Жигунов Игорь Витальевич, Банк жилищного финансирования
Как правило, такое возможно. Важно, чтобы данные моменты были оговорены с кредитором заранее. Все зависит от программы конкретного банка.
5. Петр:
Добрый день! Я хочу купить квартиру в кредит под залог старой. Сначала нужно оплачивать первоначальный взнос, а потом саму квартиру – правильно я понимаю, что для этого нужны два разных кредита? Существуют ли какие-то гуманные программы у банков для подобных случаев или придется тянуть два кредита?
Жигунов Игорь Витальевич, Банк жилищного финансирования
Добрый день!
Под залог старой квартиры можно сразу получить всю сумму кредита и купить иную квартиру, не имея первоначального взноса. Например, старая квартира стоит 10 млн рублей, тогда кредит может быть до 7 млн рублей, на эту сумму можно купить новую квартиру целиком. Важно обращать внимание, есть ли у банка, к которому Вы обращаетесь, специальные программы работы с субсидиями, социальные программы.
6. Анна Владимировна:
Как поступить, если квартира, которую я хочу купить, дороже той, которую буду закладывать? Даст ли банк мне кредит? Будут ли при этом какие-то особые условия?
Жигунов Игорь Витальевич, Банк жилищного финансирования
Если Вы хотите купить квартиру на вторичном рынке, то Вам нет необходимости закладывать старую. Вы сразу купите новую в собственность, и квартира будет обременена залогом до погашения кредита. Если речь идет о покупке новостройки, то под залог старой квартиры можно получить часть стоимости новой, а на остальную стоимость – например, рассрочку от застройщика.
7. Ирина Беспалова:
Добрый день! Хотелось бы узнать, в каких банках сегодня предусмотрена система залогового кредитования. Подскажите, где выгоднее взять кредит на новую квартиру, чтобы ставка не была очень обременительной?
Жигунов Игорь Витальевич, Банк жилищного финансирования
Программы залогового кредитования представлены еще не во многих банках. Они только начинают получать развитие и становятся у клиентов очень популярными. Это, как правило, или крупные банки, которые активно реализуют ипотеку, или специализированные ипотечные банки, например, Банк Жилищного Финансирования. Такие программы есть под залог как квартир, так и коммерческой недвижимости, для заемщиков с разным типом доходов (от ИП, по найму, от бизнеса, аренды и т.д.).
8. Валерий:
Прочитал, что если брать ипотечный кредит под залог квартиры, банк не требует никаких справок о платежеспособности. Это стандартное условие для залоговой программы или все-таки зависит от конкретного банка? Дело в том, что я получаю «серую» зарплату, и в предоставлении обычного кредита мне уже отказали.
Жигунов Игорь Витальевич, Банк жилищного финансирования
Сам кредит под залог подразумевает качество залога (качественная квартира или коммерческий объект), но не отменяет анализ платежеспособности клиента. Ведь кредит погашать надо каждый месяц исходя из регулярных доходов. При этом есть разные подтипы программ «залоговых кредитов», когда рассматриваются разные виды доходов и информация о них: по справке или от предпринимательства, в заявительной форме, т.н. «лайт-вариант».
9. Светлана:
Игорь Витальевич, добрый день! Расскажите, пожалуйста, про требования к залоговой недвижимости. Какие документы на собственность необходимо предоставить банку?
Жигунов Игорь Витальевич, Банк жилищного финансирования
Прежде всего, любой банк рассматривает ликвидную недвижимость. Это, как правило, квартиры, дома с земельными участками недалеко от города. Если речь идет о коммерческой недвижимости, то прежде всего формат «стрит-ретейл», т.е. небольшие помещения на «проходных» улицах (под магазин, офис, салон красоты и т.д.). Кредит, как правило, не превышает 60-70% стоимости квартиры.
В части документов все просто и стандартно: правоустанавливающие документы, технический паспорт, оценка, данные о зарегистрированных лицах.
10. Мария:
Скажите пожалуйста, закладывая квартиру при покупке новой, я должна подтвердить свои доходы -я домохозяйка, или это не обязательно? И действительно ли новую квартиру можно при этом сдавать?
Жигунов Игорь Витальевич, Банк жилищного финансирования
Новую квартиру сдавать, как правило, можно.
В части доходов – в любом случае речь идет о возможности каждый месяц погашать кредит исходя из регулярного дохода, таким образом, любой банк будет анализировать, откуда клиент получает доход.
11. Герасимов:
Как зависят размер и условия кредита от недвижимости? Если у меня есть квартира в Москве и дом в 15 км от МКАД примерно одинаковой стоимости, что выгоднее заложить?
Жигунов Игорь Витальевич, Банк жилищного финансирования
Как правило, если кредит под залог квартиры, то его размер может быть до 70% от цены квартиры, если под залог дома с землей, то ставка может быть чуть выше и сумма кредита до 50%.
12. Сергей:
Добрый день! Есть коммерческая недвижимость, которая сдается в аренду.
Есть потребность в средствах на покупку новых объектов. На каких условиях можно взять кредит (сроки, ставки и пр.)?
Жигунов Игорь Витальевич, Банк жилищного финансирования
Добрый день!
Кредит может быть выдан под залог имеющейся коммерческой недвижимости. При этом доходы от сдачи ее в аренду также можно учесть при расчете кредита. Срок кредита и ставки, как и по жилой ипотеке (до 20 лет, ставки в среднем 13-15%%), зависят от типа дохода (наем, ИП, бизнес, заявительная форма).
13. Татьяна Баранова:
Какие конкретные ограничения будут наложены на недвижимость, которую я сдам в залог, чтобы получить кредит?
Жигунов Игорь Витальевич, Банк жилищного финансирования
Будет оформлен залог. Заключается договор об ипотеке и регистрируется в ФРС. Таким образом, можно жить в квартире, сдавать ее в аренду, но продать можно только с согласия кредитора (пока не погашен кредит).
14. Александр:
Могу ли я заложить квартиру, собственником которой является моя жена? В данный момент квартира сдается.
Жигунов Игорь Витальевич, Банк жилищного финансирования
Заложить квартиру может только сам собственник. Вы с супругой можете выступать в качестве заемщиков по кредиту, а залог будет оформлен по «общему кредиту» от имени супруги - собственницы квартиры. Сдавать квартиру при этом также можно, а доход от ее сдачи можно учесть при расчете кредита.
15. Галина:
Поясните, в чем плюс для банка давать кредит под залог собственности: в том, что он ничем не рискует?
Жигунов Игорь Витальевич, Банк жилищного финансирования
Кредит под залог квартиры является более обеспеченным для банка активом, чем просто выданные клиенту деньги. Ведь клиент, который берет деньги и закладывает свою недвижимость, будет более осознанно и ответственно относиться к исполнению кредитных обязательств.
16. Жук Анатолий:
Добрый день. Кем и как оценивается стоимость залоговой квартиры – это делает сам банк? Может ли эта стоимость оказаться ниже, чем оценили другие эксперты, которых я нанимал сам?
Жигунов Игорь Витальевич, Банк жилищного финансирования
Добрый день. Оценку осуществляют специализированные оценочные компании по законодательству РФ. Также банки сами могут делать альтернативное суждение по рыночной стоимости объекта, поскольку есть масса факторов, которые могут корректировать стоимость.
17. Саша:
Здравствуйте! Почему многие не рекомендуют брать большие кредиты под залог собственности – будут невыгодные условия? Что будет отличаться, кроме величины процентной ставки?
Жигунов Игорь Витальевич, Банк жилищного финансирования
Здравствуйте!
Брать необходимо ровно столько, сколько необходимо на осознанные траты и сколько по силам будет ежемесячно платить клиенту. Есть правило, что ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать 45-50% доходов семьи. А вот относительно того, брать ли большие суммы – вопрос, что считать большой суммой. Сейчас кредиты варьируются по стандартным программам от 1 до 15 миллионов рублей. И это обычный кредит. Средние суммы по рынку 2-4 миллиона рублей.
18. Юрий:
У меня есть участок, на котором я хочу построить дом. Могу ли я взять кредит на строительство под залог этого же участка? Будет ли как-то пересчитываться стоимость участка – т.к. я построю на нем дом, он автоматически станет дороже. Или учитывается только первоначальная цена? Спасибо!
Жигунов Игорь Витальевич, Банк жилищного финансирования
Системных программ кредитования под залог участков без строений практически нет. Это связано с низкой ликвидностью данного вида обеспечения, операционной затратностью такого рода кредитной работой, отсутствием рынка фондирования таких кредитов. Таким образом, можно посоветовать или искать банк с такой программой (и учитываться при размере кредита будет только изначальная цена пустого участка), или проще взять кредит под залог городской квартиры и строить на эти деньги спокойно загородный дом на участке.
19. Наталья:
Добрый день!
Подскажите, пож-та, что выгоднее - ипотечное кредитование под залог приобретаемого жилья или кредит под залог имеющейся недвижимости? Спасибо!
Жигунов Игорь Витальевич, Банк жилищного финансирования
Добрый день!
Если речь идет о покупке квартиры или коммерческой недвижимости на вторичном рынке и есть средства на первый взнос в размере 20-30%% стоимости объекта, то правильнее воспользоваться кредитом «на покупку». Если речь идет о приобретении «новостройки», загородного дома или покупке квартиры, когда нет первого взноса, то можно взять кредит «под залог» старого жилья и использовать всю сумму по своему усмотрению, даже купить недвижимость за рубежом.
20. Дмитрий:
Планирую купить коммерческую недвижимость (офис), с помощью кредита в банке (коммерческая ипотека) под залог этого же офиса.
Общаясь с риелтором, узнал, что помещение находится в собственности одного банка, так как этот офис ранее банк забрал за долги у какого-то предпринимателя.
Вопрос: в процессе приобретения этого офиса, на какие моменты мне стоить обратить внимание, чтобы в дальнейшем я не получил никаких претензий на этот объект со стороны предыдущего владельца или третьих лиц.
Жигунов Игорь Витальевич, Банк жилищного финансирования
Если сейчас это помещение в собственности и отсутствуют зарегистрированные обременения и ограничения прав, то проблем с рассмотрением данного объекта в качестве предмета залога быть не должно. При этом банк (новый кредитор) будет смотреть на рыночную стоимость такого объекта, его ликвидность, технические параметры. Сумма кредита, скорее всего, будет не более 60-70%% оценки. И еще обязательна предстраховая экспертиза объекта.
21. Дмитрий:
Стоит ли сейчас покупать офис в кредит по ставке 15,4% со сроком окупаемости 8 лет (96 месяцев)? Или стоит повременить с этим решением из-за возможного снижения стоимости коммерческой недвижимости на фоне «стагнирующего спроса» или, наоборот, стоит поспешить с получением кредита из-за возможного роста процентных ставок у банков?
Жигунов Игорь Витальевич, Банк жилищного финансирования
На данный вопрос вряд ли кредитор сможет дать точный ответ. Все зависит от целого ряда факторов, и решение принимает сам «бизнесмен». Он должен учитывать, устраивают ли его срок окупаемости и та сфера применения объекта, которая подвержена влияниям на рынке, проверить бизнес-план на «стресс-сценарий» кризисных явлений, а также выявить необходимость кредитных денег сейчас (при пока еще не выросших ставках, а они, скорее всего, чуть подрастут в течение года), с учетом цены объекта «на сейчас» и прогноза динамики цены.
22. Ася:
Чем, кроме ставки и стандартных условий, могут отличаться программы у разных банков (какие-то дополнительные комиссии и т.д.)?
Жигунов Игорь Витальевич, Банк жилищного финансирования
Различия могут быть как по экономике продукта, так и по таким параметрам, как сроки принятия решения и оформления сделки, порядок выдачи денег, тарифы за банковские операции, удобство погашения кредита в процессе многолетнего обслуживания. Также стоит обращать внимание на возможности использования средств, если речь идет о «залоговых кредитах». В ряде случаев на рынке есть программы, когда, например, обязательно подтверждение целевого использования, а в некоторых банках это не требуется. http://www.irn.ru