Нюансы покупки квартиры с обременением - что надо знать

Покупка квартиры с обременением – нередкое явление на практике. Однако оформление такой покупки требует большой внимательности. Кроме того, многие не хотят покупать квартиру с обременением, опасаясь лишней волокиты в различных инстанциях и возможных проблем в будущем.
Покупка квартиры с обременением
Для начала давайте разберемся, что такое обременение. Если вкратце, то это определенные юридически значимые условия, которые в той или иной мере налагают ограничения на право собственника по распоряжению его имуществом.
Если на объект недвижимости налагается какое-либо обременение, то сведения об этом заносятся в ЕГРП, аналогичная отметка ставится на свидетельстве о праве собственности. Продать квартиру, на которой есть обременение, можно, но часто для этого требуется согласие третьих лиц, и в любом случае это обременение переходит на нового владельца.
Виды обременений:
Ипотека. Если квартира находится в залоге у банка, и кредит не выплачен полностью, то продажа такой квартиры возможна только с согласия банка. Причем банк может поставить свои условия, без выполнения которых разрешения на сделку стороны не получат. К таким условиям может относиться, например, оплата 50% кредита первоначальным собственником и т.д.
Рента. По общему правилу, рентоплательщик не может распоряжаться судьбой квартиры, в которой проживает рентополучатель. Здесь необходимо согласие рентополучателя.
Наложение ареста на квартиру. Такая ситуация может возникнуть, например, если собственник не оплачивает коммунальные услуги довольно долгое время. Суд или судебный пристав-исполнитель могут наложить арест на квартиру и по другим причинам. С такой квартирой нельзя совершать никаких сделок, они будут признаны недействительными. Для продажи квартиры необходимо оплатить все долги, чтобы арест был снят.
Квартира, находящаяся в найме. Продать такую квартиру наниматели вам помешать не смогут, но жилье им будет предоставлено для проживания на весь срок, указанный в договоре найма. Поэтому новый владелец должен будет «терпеть» этих лиц в своей квартире.
Продажа квартиры с «прописанным» человеком. Наличие «прописанного» в продаваемой квартире обременением, как таковым, не является, и для продажи такой квартиры ничьи согласия не нужны. Но если этот момент не обговорить заранее, то «сюрприз» для нового собственника будет не из приятных, т.к. гражданин, зарегистрированный по месту жительства или пребывания, имеет право пользования квартирой (т.е. проживания в ней), и на него начисляются коммунальные платежи. Для того чтобы сняться с регистрационного учета («выписаться» из квартиры), необходимо прийти в паспортный стол с соответствующим заявлением. Если кто-то из членов семьи отказывается выписываться, его можно выписать через суд. Но есть категории граждан, которые все равно имеют право на пользование жилплощадью.
Аварийный дом. В таком доме продать квартиру нельзя.
Сервитут на земельный участок. Сервитут – это право третьих лиц на пользование участком, который им не принадлежит на праве собственности.
Таким образом, из всех вышеперечисленных случаев следует вывод, что продавать квартиру нельзя, когда дом признан аварийным и когда на жилье наложен арест. Практически во всех остальных случаях потребуется согласие третьих лиц, в зависимости от конкретной ситуации.
Покупка квартиры, находящейся в ипотеке
Ипотека – это обременение. Для того чтобы это обременение снять, стороны подписывают предварительный договор (соглашение), в соответствии с которым покупатель уплачивает оставшуюся часть ипотечного кредита.
После того, как кредит будет уплачен, стороны заключают договор купли-продажи. Банк выдает соответствующие документы об оплате кредита. Далее процедура по продаже квартиры проходит в обычном порядке.
Если стоимость квартиры по договору купли-продажи превышает сумму, уплаченную по ипотеке, эта разница и должна быть выплачена продавцу в качестве окончательного расчета.
Чтобы не получилось недоразумений в будущем, при каждой передаче денег продавцу требуйте расписку в их получении. Простая письменная форма и простая формула: кто, от кого, сколько и за что (с адресами и паспортными данными обеих сторон) – вот тот минимум, который необходимо отразить в расписке.
Возможен и другой вариант развития событий – когда покупатель не выплачивает остаток кредита, а просто переоформляет его на себя. Но такая ситуация возможна не всегда. Дело в том, что банк может не согласиться на переоформление ипотеки по причине того, что у покупателя плохая кредитная история или недостаточный уровень дохода для погашения ипотеки в дальнейшем.
При правильном подходе никаких проблем при покупке квартиры с каким-либо обременением не возникнет. Но если вы сомневаетесь в своих силах, вы всегда можете обратиться за помощью к специалисту.