EmpiricalInvest

Привет, друзья! С вами канал «Опытным путем» 👋 19 декабря ЦБ снизил ставку до 16%. Это уже пятое снижение подряд, но доходности на рынке всё еще остаются аномально высокими по мировым меркам. И я задумался: а сколько сейчас реально стоит «финансовая свобода» в России? У многих есть мечта: получать 100 000 рублей в месяц пассивно. Не работать, заниматься хобби, а деньги чтобы капали. Обычно план выглядит так: «Вот накоплю, куплю квартиру, сдам её и заживу». Или так: «Нужно накопить миллион долларов, как пишут в западных книжках». Я взял калькулятор, открыл цены на недвижимость, мировые теории и котировки наших облигаций. Результаты расчетов показывают три совершенно разные цифры. Давайте считать вместе. Путь №1. «Бетонное золото» (Недвижимость) Допустим, мы идем по классике. Чтобы сдавать квартиру в Москве за 100 000₽ (чистыми, стабильно), нам нужна не «бабушкина хрущевка» в Бирюлево, а современная евродвушка с хорошим ремонтом, техникой и локацией рядом с метро. Цена вопроса: ~22–25

Привет, друзья! С вами канал «Опытным путем» 👋 После бурных обсуждений ИИС и налогов в прошлых статьях, я понял одну вещь: прежде чем строить сложные стратегии на 5 лет вперед, нужно навести порядок в настоящем. Чем больше становится портфель, тем сложнее понять, что в нем реально происходит. Почему мне не хватает приложений брокеров? Сейчас приложения банков стали очень удобными, спору нет. Но у них есть фундаментальная проблема — они показывают только свой кусок пирога. Нет общей картины. Если у вас ИИС в Сбере, а Брокерский счет в Т-Банке — вы не видите свой капитал целиком. Вам нужно прыгать между приложениями и складывать цифры на калькуляторе. Своя структура. Я хочу видеть разделение активов так, как удобно мне (например, отделить «Замещайки» от «Корпоратов», или выделить «Кэш»). Брокеры же часто смешивают всё в кучу или показывают структуру некорректно. Рутина. Все свои таблицы я веду в Excel, но каждый раз заходить и вручную обновлять цены активов («О, Сбер вырос на 10 рублей

Привет, друзья! С вами «Опытным путем» 👋 Сегодня разберем тему, которая останавливает 90% людей от открытия нового ИИС-3. Речь про страх «заморозки» денег на 5 лет. Кому эта статья сэкономит нервы и деньги? — Тем, кто хочет получать налоговые вычеты (до 60 000₽ в год), но боится потерять доступ к капиталу. — Тем, кто уже открыл ИИС, но не знает, как грамотно выстроить стратегию на годы вперед. — И особенно тем, кто ценит финансовую гибкость. Я покажу вам легальный алгоритм действий, который превращает «неповоротливый» 5-летний счет в удобный инструмент. Читайте до конца — в финале разберем главные мифы. «Сразу в боль» С 2024 года правила игры изменились. Новый ИИС-3 стал выгоднее (лимиты выше, льгот больше), но у него появился один жирный минус. Это срок. Деньги нужно заморозить минимум на 5 лет. Для многих это стоп-фактор. "А вдруг деньги понадобятся через 2 года на машину или квартиру? А снять нельзя без потери всех вычетов..." Если вас тоже пугает этот срок, у меня для вас хорошая

Привет, друзья! На связи Опытным путем. Этот расчет — идеальный ответ тем, кто спрашивает, как сохранить капитал от инфляции, пока вы платите ипотеку, или как заработать больше, чем ваш кредит под 20%. ЦБ держит высокую ставку, и Минфин этим пользуется, предлагая инвесторам новые выпуски облигаций (ОФЗ) с, казалось бы, огромными купонами. Из каждого утюга сейчас кричат: «Срочно покупайте новые выпуски! Там доходность выше!» А если посмотреть на корпоративные облигации, то там цифры и вовсе улетают за 20%. Но математика — вещь упрямая. Сегодня мы с калькулятором в руках разберем, почему «высокий купон» — это часто налоговая ловушка, и почему старый выпуск ОФЗ 26238 с купоном всего 7% может принести вам больше денег, чем самые рискованные корпоративные бумаги. Разберем всё по порядку. Часть 1. Битва ОФЗ: Новички против Легенды Для начала сравним то, что предлагает государство. 🔢 Что сейчас на витрине Минфина? (Сухие цифры) Параметры на текущий момент (данные МосБиржи): 🆕 ОФЗ 26252 (п

Как не попасть в ловушку “секретных схем” и превратить кредит в инструмент роста капитала В ленте часто мелькают истории: «Я погасил ипотеку за 2 года!», «Банкиры скрывают этот способ сэкономить!». Но реальная финансовая грамотность начинается там, где заканчивается эмоциональный ажиотаж. В 2021 году многие брали ипотеку под хороший процент (до 10% годовых), а сегодня, анализируя опыт заемщиков, вижу одну ключевую ошибку: большинство гасит кредит досрочно при ставках ниже 10%, хотя могли бы создать капитал, который работал бы на погашение платежа. В этой статье разберу: — Почему популярные “лайфхаки” по погашению ипотеки работают против вас, — Как оставить “дельту” в 10% дохода для инвестиций даже при скромном бюджете, — Почему даже при падении ставок до 8% я не стану гасить свой кредит. Представьте: вы оформили кредит на 5 млн ₽ под 9% на 20 лет. Ежемесячный платеж — 44 900 ₽. Блогер в TikTok советует: «Каждый месяц добавляйте по 15 000 ₽ сверху — сэкономите 1.7 млн ₽ переплаты!». Но

Привет! Вернулся с расчетами, которые помогут понять, сколько нужно инвестировать, чтобы пассивный доход полностью покрывал ипотечный платеж. Давайте разберемся, как это работает на практике. Средний платеж по ипотеке в 2025 году достиг рекордных значений. Согласно данным аналитического центра Домклик, стоимость ипотечного платежа по сегменту новостроек за 8 лет увеличилась на 29%, а в сегменте вторичного жилья – на 43,4%. В регионах средний ежемесячный платеж составляет 35-40 тысяч рублей (примерно четверть от ежемесячного дохода заемщиков), а в Москве этот показатель достиг 97 тысяч рублей. Важно понимать, что цифры в 35-40 тыс. рублей для регионов и 97 тыс. для Москвы являются средними показателями по рынку. Реальные платежи сильно зависят от суммы кредита и срока: для квартир стоимостью выше 20 млн рублей в столице ежемесячный платеж может превышать 150 тыс. рублей даже при рыночной ставке. В предыдущей статье я рассказывал о том, какие изменения ждут семейную ипотеку, но текущая

Привет, друзья! Сегодня разберу, что нас ждет в 2026 году, исходя из прогноза ЦБ, последних новостей по ипотеке и... да, тех самых историй с возвратом квартир через суд. В документе на 2026 год ЦБ прямо пишет: «Вероятность проинфляционного сценария выше, чем дезинфляционного». Перевод: Это не теория. Это уже происходит сейчас. Сбербанк в октябре выдал рекордные 352 млрд рублей ипотеки (+26% к сентябрю), но уже прогнозирует падение выдач на 5-7% в 2026 году. Почему? Госдума обсуждает снижение ставки по семейной ипотеке до 10-12%. Звучит хорошо? Нет. Что на самом деле произойдет: Пример: Сейчас по семейной ипотеке (ставка 6%) на 10 млн рублей платеж — 60 тыс. в месяц. В 2026 году при ставке 12% — 100 тыс., даже если сумма кредита останется той же. Вот что происходит прямо сейчас: Что говорит эксперт: «Сейчас примерно в районе 150 дел находятся на рассмотрении в судах. Сложившаяся судебная практика может подорвать доверие к рынку недвижимости» 1. «Льготы умрут, но рынок оживет» 2. «Мошен

Привет, друзья! На связи автор блога "Опытным путем". На днях я получил "персональное" предложение от одного из банков. Кредит на 5 миллионов. И знаете, под какой процент? 43% годовых! Я не шучу. Итоговая переплата — больше 9 миллионов. Этот случай заставил меня задуматься. В мире, где "обычные" деньги стали такими безумно дорогими, как мы должны относиться к нашему самому большому долгу — ипотеке? Может, правы те, кто говорит, что "аренда выгоднее"? Давайте разбираться. Часто слышу аргумент: "Зачем платить банку 20 лет, если можно просто снимать и быть свободным?". Давайте посчитаем на простом примере. Итог: В первом случае вы потеряли 7,2 млн. Во втором — ваш чистый капитал вырос на несколько миллионов (Рост стоимости квартиры - Проценты банку). Цифры не врут. В долгосрочной перспективе своя квартира почти всегда выгоднее. "Хорошо, — скажете вы, — но у меня ипотека под 12%, а сейчас рублевые инструменты дают 16-17%. Я в проигрыше!". И вот здесь кроется самый главный, контринтуитивный

Привет, друзья! На связи Илья, автор блога "Опытным путем". Накопить на первый взнос по ипотеке — это только половина дела. Гораздо важнее — не совершить после этого главную ошибку, которая может загнать вас в "ипотечное рабство" на десятилетия. Сегодня я хочу поделиться своей личной историей. Историей о том, как я, имея на руках 6 миллионов рублей, чуть не остался с нулем на счетах, и как одно трудное решение полностью изменило мою финансовую стратегию. Итак, на руках у меня было 6 миллионов рублей, накопленных за несколько лет. План казался логичным: добавить к ним максимальный лимит по льготной ипотеке (12 млн) и за 18 миллионов купить идеальную квартиру — евродвушку метров 40-50, в бизнес-классе, с хорошим видом и, конечно, с отделкой. Но реальность быстро опустила меня на землю. Оказалось, что за эти деньги я мог позволить себе: Самый "привлекательный" вариант стоил 15 миллионов. Казалось бы, "золотая середина". Но я открыл Excel и начал считать. И ужаснулся. Я понял, что выбираю