Горяинов | Земельный юрист | Кадастровый инженер

Для согласования границ с правообладателями земельных участков при выполнении кадастровых работ составляется Акт согласования границ (далее - АСГ). • для согласования с самим собственником участка, если выполняется уточнение границ его участка; • для согласования с соседями, если одновременно нужно изменить координаты границ их участков в ЕГРН (уточнить). Проблематика: юридические последствия для границ, если они должны были, но не были согласованы с соседями. Определение ВС РФ N 19-КГ25-2-К5 от 18.03.2025 г.: Для определения местоположения границ земельного участка их согласование с владельцами смежных земельных участков является обязательным. Отсутствие такого согласования влечет недействительность местоположения границ, а следовательно, и учтенных в ЕГРН сведений о них. Простыми словами: Если нужно было согласование границ, но его не было, то недействительно как само межевание, так и учтенные в ЕГРН координаты. ❌С позицией ВС не согласен: • Во-первых, она является формальной. Любой

Приобретение прав на землю консервативно завязано на соблюдении условий и требований, предусмотренных федеральным и региональным законодательством. Когда эти требования нарушаются, то это чревато прекращением прав по искам заинтересованных органов, в том числе прокуратуры. Речь идет не только о наших днях, но и уже ставшими историей 90-х, когда участки предоставлялись в период земельной реформы, характерной отсутствием внятного законодательного регулирования и расплывчатыми формулировками. Этот риск опасен тем, что может реализоваться и спустя десяток лет, за которые участок благополучно ходил по рукам разных лиц. Вот некоторые примеры: 🔹 Предоставление земельных участков, которые не могут находится в частной собственности или полномочия на распоряжение которыми у администрации отсутствуют К этим случаям относится формирование участка во всевозможных особо охраняемых природных территориях, на землях водного и лесного фонда, землях общего пользования и т. п. В том числе такие неочевидн

Смежная граница - это граница между участком покупателя и участком соседа. У нас есть фактическая граница (забор, стены построек и т.п.) и юридическая граница (координаты характерных точек, внесенные в ЕГРН). В идеале первое должно совпадать со вторым. На практике такое бывает, как ни странно, гораздо реже чем наоборот. Надо понять и принять простую вещь: внесенные в ЕГРН координаты границ участка вообще не гарантия. Они там просто есть, чтобы были. Именно так надо на это смотреть. Даже если продавец уверяет, что он заказывал межевание и аж целый кадастровый инженер приезжал, делал замеры и никаких проблем не было - это всё пустой звук. Нет никаких гарантий, что межевание было выполнено правильно и без ошибок. Межевые споры в статистике болтаются на первом месте по количеству среди земельных споров не просто так. Способа, который на 100% даст ответ «безопасно» нет. Всегда начинаем с выноса границ в натуру. Заказываем у кадастровых инженеров. В регионах стоимость от 1 тыс. руб. за вынос

Риск сделки - это обстоятельство, которое может повлечь за собой негативные последствия: убытки, потерю участка, его обесценивание, невозможность застройки и т. п. Для земельных участков риски покупателя можно разделить на два вида: 🔸 Которые надо обязательно выявлять до сделки, ибо их наличие влечет невозможность использования участка под требуемые цели. Например, отсутствие в градостроительном регламенте требуемого вида разрешенного использования или его полное попадание в какую нибудь зону с ограничением (ЗОУИТ) из-за которого застройка участка невозможна или требует особого разрешения, которое никто никогда не даст. 🔸 Которые могут возникнуть после приобретения участка. Например, банкротство продавца, планируемое изменение территориальной зоны и т. п. Помимо этого, для себя я выделяю ещё два вида: 🔹 Фатальные риски. Они могут привести к полной потери имущества или невозможности его использования для целей, в которых планировалось приобретение. 🔹 Не фатальные, но убыточные. Уст

Давайте рассмотрим пример типичной ошибки, которую допускают при допросах свидетелей в межевых спорах. 1. На рис. 1 фрагмент топосъемки от 2020 г., на которой изображены две смежные границы между участками истца и ответчика: Суть спора банальна до безобразия: 2. На рис. 2 зеленой линией показано новое местоположение забора, куда его перенес ответчик. Этот перенос повлек за собой обращение истца в суд. 3. На рис. 3 показана реестровая граница из Абриса узловых поворотных точек землеустроительного дела, из которого координаты смежной границы были внесены в ЕГРН. Она полностью совпадает с реестровой границей на рис. 1 и 2. 4. Рис. 4 это выкопировка из Приложения № 4 заключения судебной экспертизы, на котором показано местоположение нового забора и реестровой границы. Топосъемка и старый забор на нем отсутствует. 5. При рассмотрении дела в качестве свидетеля был допрошен предыдущий собственник участка истца (участок снизу). Описание его показаний показаны на рис. 5 (вверху). 6. Возвращаемс

В продолжение последнего поста: Есть ряд принципов, которые нужно понимать при формулировании вопросов для эксперта: 🔹 У каждого эксперта своя атмосфера в голове. Чем более общий характер вопроса, тем выше шанс получить субъективный и не обязательно компетентный взгляд. 🔹 Вопросы надо предлагать такие, чтобы пространства для полёта фантазии у "свободных художников" оставалось минимальным. 🔹 В практике различают два вида споров по сведениям ЕГРН о местоположении границ участков: спор о наличии реестровой ошибки и спор о праве. Несмотря на внешнее сходство, это разные виды споров с разными обстоятельствами, которые надо исследовать. 🔹 Вопрос различия в этих видах споров - это вопрос квалификации спорных отношений, что относится к компетенции суда. Только суд может определить, какой спор рассматривается и какие обстоятельства нужно исследовать. 🔹 Поэтому, правильным подходом будет постановка перед экспертом вопросов именно об обстоятельствах, а не о квалификации спора. Эксперты не пр

Один из редких примеров компетентности судьи при назначении экспертизы (выкопировка из определения о назначении экспертизы). Но, я бы ещё уточнил, что наличие реестровой ошибки в сведениях ЕГРН это не просто вопрос оценки доказательств. Это вопрос квалификации спорных отношений. Всегда негативно относился к непробиваемому желанию судей ставить перед экспертом вопрос про реестровую ошибку, а потом с каменным выражением лица переписывать в решение суда любую ерунду, которую сочинят в заключении. Землеустроительные эксперты это чаще всего кадастровые инженеры, которые реестровую ошибку склонны видеть вообще везде. Даже там, где её не может быть, в принципе. Моя позиция остаётся неизменной много лет - наличие или отсутствие реестровой ошибки это вопрос квалификации спора. Что является исключительной компетенцией и прерогативой суда. Это не вопрос экспертного исследования. Его нельзя делегировать лицу, не имеющему процессуальных полномочий делать суждения по сути спора и тем самым подменять

В последние годы земли сельскохозяйственного назначения набрали неплохие обороты на рынке. Их продают как непосредственно для сельскохозяйственного производства, так и многие деятели пропихивают под застройку, глэмпинги и т. п. Насколько это жизнеспособно сейчас не суть, важно то, что при продаже участков сельскохозяйственного назначения субъект РФ, где расположен участок, имеет преимущественное право на его выкуп. Это значит, что при продаже участка продавец обязан известить уполномоченный орган субъекта РФ об условиях продажи. Если преимущественное право субъекта будет нарушено, а сделка заключена, то она считается ничтожной (п. 4 ст. 8 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24.07.2002 N 101-ФЗ). Ничтожная сделка недействительна в силу условий, прямо предусмотренных законом и отдельного решения суда для её недействительности не требуется. Причём преимущественное право распространяется только на земельный участок. Если продается доля в праве, то пр