Вячеслав Малафеев

Ещё несколько лет назад покупка участка в коттеджном посёлке под Петербургом могла приносить кратный рост — 100–200%. Сегодня в массовом сегменте доходность опустилась до 5–12% годовых. Это уже ниже банковских депозитов, и частный инвестор это видит — поэтому чаще остаётся в стороне. На этом фоне активно действуют девелоперы. Спрос на подготовленные участки под малоэтажную застройку вырос более чем наполовину за год. Но здесь важно понимать: это не про спекуляцию, а про стратегию. Массовый сегмент загородной недвижимости сегодня слабо конкурирует с финансовыми инструментами. Доходность ограничена, сроки реализации длинные, рисков больше. Поэтому частные деньги предпочитают более простые и понятные инструменты. Совсем иначе выглядит элитный сегмент. Здесь сделки растут в бюджете, а качественные проекты с ограниченным предложением продолжают показывать потенциал. В отдельных случаях доходность на горизонте нескольких лет может достигать 20–25%, но это касается точечных объектов, купленны

Кажется, что недвижимость — это просто. Но на каждом этапе развития рынка ключевую роль играет психология, а точнее — доверие. Доверие к застройщикам, к росту цен, к агенту или юристу, к продавцу, который может продать «кота в мешке». Ситуации на Ближнем Востоке наглядно показали, как быстро меняется поведение людей при форс-мажорах. Это чистая психология: инвесторы ставят сделки на паузу, продавцы теряются — продавать с дисконтом или ждать. Даже такие рынки, как ОАЭ, которые воспринимались как «тихая гавань», проходят проверку на прочность. Да, со временем всё стабилизируется, но осадок остаётся. А значит, и доверие восстанавливается не сразу. Отдельный вопрос — доверие к застройщикам. Стоит «зашататься» одному крупному игроку, как у рынка формируется обобщённый страх: значит, проблемы у всех. Хотя это не так. Да, рынок под давлением: высокая стоимость кредитов, снижение платёжеспособности, локальное перенасыщение в ряде регионов. Но это не означает системного кризиса у всех девелопер

24 апреля состоится заседание совета директоров Банка России по ключевой ставке. Большинство аналитиков ожидают очередное снижение — примерно на 0,5%. Если это произойдёт, это будет уже восьмой шаг подряд. Логика понятна: снижение ставки ведёт к удешевлению кредитов, снижению доходности вкладов и, как следствие, должно «разогреть» спрос. Многие рассчитывают, что деньги начнут выходить из депозитов и перетекать в недвижимость. На практике всё сложнее. Даже при дальнейшем снижении ставки рынок вряд ли резко оживится. Я не ожидаю существенных изменений, даже если к концу года ставка приблизится к 12%, как прогнозируют некоторые эксперты. Ключевая проблема — в разрыве между ожиданиями продавцов и реальными возможностями покупателей. Этот разрыв не сокращается, а наоборот — увеличивается. Это уже видно по снижению активности: меньше звонков, меньше просмотров, ещё меньше реальных предложений о покупке. При этом рынок неоднороден. Элитная недвижимость и коммерция живут по своим законам. В од

Всему своё время — это правило работает и в недвижимости. Как и в любом бизнесе, здесь есть сезонность. Вопрос в другом: как выбрать правильный момент и какие сроки реализации объектов сегодня реально закладывать. Начнём с загородной недвижимости. Весна, солнце — появляется желание выезжать за город. И у собственников, и у потенциальных покупателей. Люди задумываются об аренде на лето или переезде — эмоциональный спрос просыпается именно весной и держится до сентября. Но на практике сами сделки часто закрываются ближе к зиме. При этом сроки экспозиции загородных объектов могут доходить до трёх лет, либо требуют серьёзного снижения цены. Есть устойчивое мнение, что рынок в определённые периоды «встаёт». На мой взгляд, это скорее стереотип. Рынок не замирает — он меняется вместе с экономикой, геополитикой и настроениями людей. Январь — месяц идей: на отдыхе формируются желания купить или продать, но к действиям переходят в феврале. Сделки, не закрытые в декабре, часто дожимаются в начале

Можно, но такая сделка имеет свою специфику. 1. Какие риски несёт покупатель и как узнать о банкротстве продавца Начну со второго вопроса. При приобретении квартиры, как и любого имущества, необходимо проверять как юридических, так и физических лиц на наличие процедур банкротства и их признаков. Информация о банкротстве публикуется в газете «Коммерсантъ» и в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Эти источники позволяют установить, признано ли лицо банкротом. При этом важно учитывать: человек может ещё не быть официально признан банкротом, но уже соответствовать признакам. Это видно по количеству исполнительных производств с существенными суммами взыскания или наличию судебных актов в открытых источниках. Что касается рисков, их можно разделить на общие и частные. К общим относятся стандартные риски любой сделки: наличие зарегистрированных лиц, граждан, не участвовавших в приватизации, и другие типовые нюансы. Частные риски связаны с процедурой банкротства: оспаривание резу

В последние годы мы наблюдали бум на рынке недвижимости: цены росли как на дрожжах, многие получили х2–х3. Покупки не прекращались — льготная ипотека, семейная ипотека, рост бизнеса. Люди зарабатывали и вкладывали в недвижимость. Всё легко покупалось и продавалось. Сейчас цены у застройщиков и в элитном сегменте находятся на пиковых значениях. Кажется, что расти уже некуда — и рынок действительно начал замедляться. У людей на руках много имущества: квартиры, дома, земля. Но свободных денег на рынке стало заметно меньше. Спасаясь от инфляции и роста цен, покупали всё подряд. Теперь ситуация меняется — наступает время покупателя. Он спокойно выбирает, активно торгуется, обсуждает рассрочки и ищет максимально выгодные условия. Получить кредит стало значительно сложнее. Банки чаще отказывают в ипотеке, проверяют заемщиков гораздо строже. Требуется подтверждение «белого» дохода — серые схемы больше не проходят. На рынке становится всё меньше эмоциональных покупок. Сроки принятия решений уве

Похоже, государство всерьёз взялось за кадастровую стоимость недвижимости. И если всё примут в том виде, в котором это сейчас обсуждается, пересматривать её будут заметно чаще — не раз в 4 года, как сейчас, а уже раз в 2 года. Что это значит на практике? Очень просто: кадастровая стоимость начнёт быстрее догонять рыночную. А вместе с этим у многих собственников может вырасти и налоговая нагрузка. Параллельно хотят убрать ещё один важный инструмент — индексы рынка недвижимости, которые раньше могли использоваться при пересчёте кадастровой оценки. Формулировка официально звучит аккуратно: чтобы не допускать необоснованного снижения кадастровой стоимости. Но по сути смысл понятен — сделать так, чтобы кадастровая цена объектов снижалась как можно реже. Если все эти изменения примут, кадастровая стоимость недвижимости станет максимально приближенной к рыночной. Для бюджета это, конечно, удобно. А вот для собственников — уже не всегда. Особенно внимательно за этим стоит следить владельцам ко

Административная коллегия Верховного суда РФ вынесла важное решение по вопросу расчета НДФЛ при продаже недвижимости. Суд указал, что налоговые органы обязаны учитывать документально подтвержденные расходы на покупку квартиры даже в том случае, если налогоплательщик не подал отдельное заявление об уменьшении налоговой базы. Суть спора заключалась в том, что после продажи квартиры гражданин подал декларацию, указав налог к уплате с учетом имущественного механизма уменьшения дохода, однако не оформил это в виде отдельного заявления. Налоговая инспекция не учла расходы на приобретение жилья, доначислила налог и привлекла продавца к ответственности. При этом документы, подтверждающие расходы, у ФНС фактически уже были. Первая инстанция поддержала налогоплательщика, но апелляция и кассация заняли более формальный подход: раз не было отдельного заявления, значит, и оснований учитывать расходы нет. Верховный суд с такой логикой не согласился. Он указал, что если налоговый орган уже располагае

Все ипотечные сделки между физическими лицами могут сделать обязательными для нотариального удостоверения. Правительственная комиссия по законопроектной деятельности одобрила поправки, согласно которым договоры ипотеки между гражданами должны будут в обязательном порядке удостоверяться у нотариуса. Цель инициативы официально обозначена как дополнительная защита заемщиков при вступлении в отношения с кредитором — физическим лицом. Изменения предлагается внести в статью 53 закона «О государственной регистрации недвижимости». Логика здесь понятна: когда человек берет деньги не у банка, а у частного лица, он зачастую оказывается в гораздо менее защищенном положении. У банков и профессиональных кредиторов есть жесткое регулирование, стандарты раскрытия информации и понятные процедуры, а в частных сделках все нередко держится на «договорились на словах» — до первого конфликта. По данным Банка России за 9 месяцев 2025 года, около 100 субъектов на системной основе выдают займы под залог жи