Банкротство застройщика: чек-лист, как защитить свои права

Что считать банкротством застройщика?

Юридически банкротство — это признанная судом неспособность организации исполнить обязательства перед кредиторами. Процедура банкротства инициируется в арбитражном суде, после чего назначается конкурсный управляющий и начинается работа по выявлению активов, формированию реестра требований и поиску путей завершения строительства.

В случае банкротства застройщика ключевую роль играет конкурсный управляющий. Закон предъявляет к нему особые требования: опыт в строительной отрасли или участие в банкротствах других застройщиков, отсутствие серьезных нарушений и прохождение специального обучения.

Как узнать о банкротстве застройщика?

Дольщику важно вовремя получить информацию о начале процедуры. Основные источники — публикации в газете «Коммерсант», Картотека арбитражных дел, Единый федеральный реестр сведений о банкротстве. Обязанность уведомления дольщиков возложена на конкурсного управляющего, но на практике часто ограничиваются публикациями, без направления писем.

Чем раньше дольщик узнает о банкротстве, тем больше у него шансов защитить свои права, включая своевременное включение в реестр требований.

Профессиональные инвесторы и включение в реестр

Суды склонны отказывать в признании участниками долевого строительства тех, кто приобрел несколько квартир, считая их профессиональными инвесторами. Однако Верховный суд в определении № 305-ЭС22-7163 от 22 августа 2022 года указал, что факт приобретения нескольких объектов не всегда свидетельствует об инвестиционной цели сделки. Если часть объектов куплена для членов семьи, требования могут быть признаны обоснованными и включены в реестр.

Суд обязан выяснить цели заключения договоров и может признать требования частично потребительскими, что дает шанс на удовлетворение в третьей очереди, а не в общей массе кредиторов.

Денежные и имущественные требования

При банкротстве дольщик может заявить требования о передаче недвижимости, если объект не передан, либо о возврате денег — если договор расторгнут. Требования передаются через конкурсного управляющего и оцениваются Фондом развития территорий, если он участвует в деле. Решение принимается в течение 5 рабочих дней с момента получения пакета документов. При несогласии с решением дольщик вправе обратиться в арбитражный суд в течение 15 рабочих дней.

При передаче объекта незавершенного строительства Фонду, залоговые кредиторы (включая дольщиков, имеющих право на нежилые помещения или деньги) получают компенсацию. Эта практика утверждена Конституционным Судом РФ (Постановление № 34-П от 21.07.2022).

Что делать, если объект введен в эксплуатацию?

Если дом достроен, но не оформлен, дольщик вправе признать право собственности через суд, особенно если акт приема-передачи не подписан, но объект фактически передан. При этом нужно подтвердить факт передачи, либо сослаться на массовую регистрацию прав собственности в доме (более 1/3 объектов).

Также дольщики, получившие помещения, но не оформившие право, сталкиваются с риском, если не урегулируют вопрос вовремя: в случае передачи объекта новому застройщику или ЖСК им может быть отказано в признании прав.

Если дольщик воспользовался эскроу

Механизм счетов эскроу защищает дольщиков. Средства блокируются и перечисляются застройщику только после выполнения всех условий договора. При банкротстве средства возвращаются участнику долевого строительства через банк. Однако если дольщик включил свои требования в реестр, а затем отказался от ДДУ, его исключают из реестра. Это важно учитывать при выборе стратегии защиты.

Возможность участия в ЖСК

Один из способов завершения строительства — создание жилищно-строительного кооператива. Если общее собрание дольщиков принимает такое решение, и соблюдены условия (кворум, отсутствие задолженности перед кредиторами первых двух очередей, согласие залоговых кредиторов), конкурсный управляющий обращается в суд. В случае положительного решения дом и участок передаются ЖСК. С этого момента ЖСК сам завершает строительство или обращается за поддержкой в Фонд.

Передача объекта новому застройщику

Фонд развития территорий или орган власти субъекта может привлечь нового застройщика. Такой застройщик должен исполнить обязательства перед участниками строительства. На практике именно этот путь чаще всего позволяет достроить дом. Однако при передаче объекта происходит обнуление требований дольщиков к старому застройщику (за исключением штрафов и пеней).

Если же застройщик передаст права и обязательства по договорам без соблюдения законных процедур, это может лишить дольщика шанса на получение компенсации или квартиры. В таких случаях критично важна юридическая поддержка.

Особенности с нежилыми помещениями и апартаментами

Дольщики, купившие нежилые помещения площадью более 7 кв. м. или апартаменты, не признаются участниками долевого строительства, а потому не попадают в льготную очередь. Однако они считаются залоговыми кредиторами, что дает преимущество при распределении средств от реализации имущества. Если объект передан, право собственности можно признать через суд, но споры здесь чаще и сложнее.

Юридическая практика показывает, что стратегия действий зависит от множества факторов — типа помещения, стадии строительства, участия Фонда, характера договора. При этом нередко судьба вложений дольщика решается в рамках общего собрания кредиторов. Поэтому важно быть в курсе всех этапов и участвовать в голосованиях.

Если вы столкнулись с ситуацией банкротства вашего застройщика, напишите нам в сообщения группы, мы обязательно поможем.