О сокращении гарантийных обязательств застройщика

1 сентября 2024 года вступил в силу Федеральный закон от 08.08.2024 N 266-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 214-ФЗ), сокративший срок гарантийных обязательств застройщика для объекта долевого строительства с пяти до трёх лет.
Гарантийный срок, который начинает действовать с момента передачи жилья покупателю по договору долевого строительства, распространяется на конструктивные элементы здания (крышу, стены, окна и прочее), а также инженерное и техническое оборудование (батареи, трубы, электрооборудование, мусоропроводы, лифт и прочее).
По закону минимальная гарантия на инженерные коммуникации и раньше составляла три года. Но теперь с ней сравнялся гарантийный срок и для «конструктива». Претензии, с которыми владелец квартиры может обратиться к застройщику для устранения – это трещины стен, потолков, фасадов, нестыковка швов, нарушенная геометрия (например, кривой пол), дефектные стеклопакеты. Также гарантия касается ремонта от застройщика. Таким образом, меньше трёх лет гарантия быть не может, а больше, по договорённости с застройщиком – вполне.
Также корректируется и порядок исчисления размера неустойки за нарушение застройщиком срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора и о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов). Застройщик будет уплачивать участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования Банка России, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства.
Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных нужд, неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток является основанием для признания объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается от цены договора.
Предусматривается, что моральный вред, причинённый гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных нужд, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Кроме того, определено, что при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных нужд, суд дополнительно взыскивает с застройщика штраф в размере пяти процентов от присуждённой судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.
Вместе с тем необходимо учитывать, что к отношениям между застройщиками и гражданами, которые приобрели объект долевого строительства для личных, домашних, семейных и иных целей, не связанных с ведением предпринимательской деятельности, помимо специальных норм Закона N 214-ФЗ, подлежат применению также нормы законодательства о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Законом (п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей").
В свою очередь, из положений п. 6 ст. 29 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-I "О защите прав потребителей" следует, что в случае выявления существенных недостатков работы (услуги) потребитель вправе предъявить исполнителю требование о безвозмездном устранении недостатков, если докажет, что недостатки возникли до принятия им результата работы (услуги) или по причинам, возникшим до этого момента. Это требование может быть предъявлено, если такие недостатки обнаружены по истечении двух лет (пяти лет в отношении недвижимого имущества) со дня принятия результата работы (услуги), но в пределах установленного на результат работы (услуги) срока службы или в течение десяти лет со дня принятия результата работы (услуги) потребителем, если срок службы не установлен. Аналогичная норма содержится также в п. 2 ст. 737 ГК РФ.
В связи с изложенным, при отсутствии установленного застройщиком срока службы указанного в вопросе дома с требованиями об устранении существенных недостатков можно обратиться и после истечения гарантийного срока в пределах 10 лет с момента передачи объекта долевого строительства, если у истца имеются доказательства возникновения таких недостатков до принятия им указанного объекта.