От чего зависит стоимость объекта?

Независимый оценщик анализирует как стандартный набор факторов по чек-листу, так и особые условия, выявленные в процессе осмотра недвижимости, чтобы определить и объективно установить рыночную стоимость объекта.
В процессе подготовки отчёта об оценке учитывается текущее состояние недвижимости, или её состояние на дату основополагающего события, которое привело к переходу прав собственности и необходимости установления рыночной стоимости объекта на дату, отличающейся от текущей. К примеру, при вступлении в наследство, помещение оценивается на дату смерти. Подобная ситуация может возникнуть в процессе оценки имущества при разводе и разделе имущества.
Каждая оценка недвижимости — это индивидуальный анализ.
Рыночная цена может зависеть от различных характеристик объекта.
Но основные факторы такие:
✅ Состояние рынка.
Оценка рыночной стоимости – это в первую очередь рынок. За сколько и на каких условиях реализуют квартиры, дома и комнаты собственники на свободном, открытом, публичном рынке. Эту информацию специалист находит на таких порталах, как Cian, Avito, N1, Домофонд, Домклик (domclick) и другие. Если спрос на конкретный вид имущества растёт или падает, то это однозначно отразится на результате оценки;
✅ Месторасположение (населенный пункт и район).
Уровень развитости инфраструктуры. Близость метро и остановок общественного транспорта. Оцениваются экологические факторы, наличие рядом производственных предприятий, промышленных объектов, загазованность. Очевидно, что наличие рядом с многоквартирным домом парков и рекреационных зон увеличивает ликвидность, привлекательность и рыночную цену недвижимости. Ведь именно такое жильё все хотят приобрести, а не рядом с трубой ТЭЦ;
Благоустройство близлежащей территории. Стиль проектирования двора: закрытый двор, консьерж, парковка (в том числе подземное машиноместо);
✅ Состояние помещения и ремонт.
Запомните. Ремонт никогда не окупается при продаже. Вы продаёте объект недвижимости, а не дизайнерский ремонт. Как правило, новому собственнику он не нравится. Однако, состояние внутренней отделки и наличие ремонта в общем, укрупнённом понимании, конечно, имеет значение. Наличие или отсутствие отделки и её качество может как привлечь, так и отпугнуть группу покупателей. Ипотечный заёмщик (потенциальный собственник) при покупке квартиры считает как стоимость необходимого ремонта, так и цену демонтажа текущей отделки, и стоимость комплектующих, за которые он заплатит, но ему придётся их выкинуть или продать. Да, стоимость отремонтированных квартир, домов и комнат всегда выше, но в разумных пределах;
✅ Год постройки (новостройка или вторичное жилье);
Площадь помещения, планировка и количество комнат. Учитывается как жилая площадь жилья, так и полная. Цена на помещение в 89 кв.м с балконом в 5 кв.м, и квартиры в 89 кв.м, 24 метра которой занимает нежилая холодная лоджия, будет различна;
✅ Остекление лоджии / балкона;
✅ Материал стен;
✅ Износ здания;
✅ Этажность дома и этаж расположения квартиры. Первый и последний этаж, как правило, стоят дешевле. Но есть нюанс. Если помещение на первом этаже пригодно для ведения бизнеса и может быть переведено в нежилое, то его стоимость может быть значительно выше квартир в этом же доме на этажах выше. Подобное бывает и с последними этажами, когда верхние квартиры имеют более высокие потолки относительно жилья по всему дому (допустим, 3,5 метра против 2,75). А также имеют панорамное остекление против стандартных окон.
❓📉 Что снижает оценочную стоимость недвижимости?
Следы пожара, затопления, заражение насекомыми и вредителями всего дома;
Вид из окна;
Неузаконенная перепланировка помещения.