Что можно делать с ипотечной квартирой

Часто будущие собственники ипотечных квартир предполагают, что квартира, купленная в ипотеку, принадлежит банку. Собственник квартиры — покупатель, и только он имеет право распоряжаться имуществом. Но до полного погашения кредита на ипотечную квартиру накладывается обременение: продавать и совершать другие сделки с этой недвижимостью просто так запрещается.
✔️ МОЖНО: Сдавать квартиру в аренду или наем. Согласие банка важно, если это прописано в договоре ипотечного кредитования.
Сдача ипотечной квартиры для собственника часто становится главным источником средств для погашения того же ипотечного кредита. Для того, чтобы сдать квартиру в аренду или наем одобрение банка не требуется (ГК РФ, ст. 346 п. 3).
Но в том же законе прописан важный момент: если в ипотечном договоре присутствуют иные условия, они имеют юридическую силу.
✔️ МОЖНО: Делать ремонт и перепланировку. Согласие банка на ремонт — не требуется, на перепланировку — нужно.
Поддерживать состояние ипотечной квартиры — обязанность собственника (ФЗ «Об ипотеке», ст. 30).
Улучшать — можно, а вот ухудшать имущество или уменьшать его стоимость сверх того, что вызывается нормальным износом собственник не имеет права (ФЗ «Об ипотеке», ст. 29). Это касается перепланировки и переустройства. Для банка это — обоснованный риск. Если перепланировка сильно повлияет на технические характеристики квартиры и стоимость, важно предварительно согласовать работы с банком.
✔️ МОЖНО: Продать квартиру. Необходимо согласие банка на продажу с последующим обременением.
Продать ипотечную квартиру можно только с согласия банка (ГК РФ, ст. 346). Если в документах Росреестра отмечено, что на квартире есть обременение, избежать этого не удастся. Запретить продать квартиру банк не может, но может не дать согласие на сделку.
✔️ МОЖНО: Подарить квартиру. Необходимо согласие банка на дарение с последующим обременением.
Подарить ипотечную квартиру можно при соблюдении всех требований. Если квартира дарится целиком, то новый владелец становится и новым заемщиком и полностью обслуживает ипотечный кредит.
✔️ МОЖНО: Регистрировать в квартире других людей. Согласие банка нужно для временной регистрации, если это прописано в договоре ипотечного кредитования.
Есть два вида регистрации: постоянная по месту жительства и временная по месту пребывания. Члены семьи собственника имеют право на постоянную регистрацию. Другие люди могут считаться членами семьи, если собственник квартиры зарегистрировал их в своей квартире на этом основании (ЖК РФ, ст. 31). Запретить регистрацию членов семьи банк не может.
То же касается и временной регистрации. Собственнику не запрещается регистрация в квартире посторонних людей на определенное время. В данном случае работает условие, как и при сдаче квартиры в аренду или наем — если в ипотечном договоре прописан пункт, что временную регистрацию необходимо согласовывать с банком — это важно сделать.
✔️ МОЖНО: Завещать квартиру. Согласие банка не требуется.
В завещании собственник может оставить квартиру любому гражданину. (ФЗ «Об ипотеке», ст. 37, п. 3). Одобрение банка не нужно — банк не должен знать, в чью пользу составлено завещание (ГК РФ Статья 1123. Тайна завещания). Но с квартирой достанутся и долги по кредиту.