📣ЧТО МОЖНО И ЧТО НЕЛЬЗЯ ДЕЛАТЬ С ИПОТЕЧНОЙ КВАРТИРОЙ:ВОСЕМЬ ПРИМЕРОВ.

Пока вы выплачиваете ипотеку, квартира находится в залоге у банка как гарантия погашения долга. При этом вы остаетесь собственником недвижимости, можете распоряжаться ею, но с ограничениями на время срока действия ипотечного договора. Разобрались вместе с экспертами, на какие действия потребуется согласие банка.
📍РЕМОНТ.
Если вы хотите отремонтировать квартиру, согласие от банка на это не нужно. Можно красить полы и стены, менять плитку в ванной, натягивать потолки, покупать дизайнерскую мебель. Другими словами, делать все, что не приводит к снижению стоимости недвижимости. Ведь если вы не сможете выплачивать кредит, банку придется продать квартиру. И вырученных денег должно хватить на погашение долга.
📍ПЕРЕПЛАНИРОВКА.
Для перепланировки потребуется разрешение банка. В статье 29 ФЗ РФ № 102-ФЗ (абз. 3 п. 1) сказано, что при пользовании заложенным имуществом собственник квартиры не должен допускать ухудшения и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.
📍СДАЧА В АРЕНДУ.
Предположим, вы решили сдать квартиру, чтобы заработанные деньги направить на погашение ипотеки. Получать доход с недвижимости, находящейся в залоге, не запрещено. Это тоже сказано в статье 346 ГК РФ. Но может потребоваться разрешение банка, если это прописано в кредитном договоре.
Если вы нарушите такое условие и сдадите квартиру без ведома банка, он может потребовать акселерацию кредита — досрочную выплату всего тела долга и процентов за соответствующий период.
🔖Для получения согласия нужно предоставить банку:
- заявление;
- договор аренды;
- письмо от страховой компании о том, что она согласна покрыть риски;
- если ипотека оформлена с использованием жилищных субсидий от государства (прежде всего материнского капитала), потребуется согласование с органами опеки.
📍ПРОДАЖА.
Для регистрации права собственности на другого владельца нужно обращаться в Росреестр. А там указаны права банка на этот залог. Поэтому его согласие требуется для продажи квартиры. Это прописано и в статье 346 ГК РФ.
«Несмотря на то что закон содержит формулировку "…если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога", принципиально ситуацию это не меняет. Банк обычно включает в кредитный договор условие о необходимости своего согласия на заключение договора купли-продажи. Кроме того, банку потребуется одобрить нового собственника если тот хочет купить квартиру в ипотеку.
📍ДАРЕНИЕ.
На сделки дарения распространяются те же правила, что и на сделки купли-продажи. Банк должен дать разрешение на это. Кроме того, на нового владельца квартиры переходят обязанности по выплате кредита.
📍ЗАВЕЩАНИЕ.
А вот для того чтобы завещать квартиру, собственнику не требуется согласие банка. Это обозначено в пункте 3 статьи 37 ФЗ РФ № 102-ФЗ: Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.
Правда, кроме недвижимости, наследник приобретает и обязанности по кредиту, если долг еще не выплачен.
📍РЕГИСТРАЦИЯ ДРУГИХ ЛЮДЕЙ.
Закон не запрещает прописывать в квартире, купленной в ипотеку, ближайших родственников: детей, супруга или супругу. Но банк может указать в кредитном договоре условия регистрации (например, потребовать выписать всех, если кредит не будет выплачен) и обязать согласовать процедуру с ним.
📍РАЗДЕЛ ПРИ РАЗВОДЕ.
Ипотечная квартира, купленная в браке, считается совместно нажитым имуществом. Когда супруги разводятся, долг становится общим, если иное не прописано в брачном договоре. Также супруги могут оформить соглашение и определить доли в разделе недвижимости и долга, но в таком случае потребуется согласие банка. Если недвижимость покупали с помощью личного имущества мужа или жены (например, использовали деньги с продажи переданной по наследству квартиры), то такая недвижимость не будет делиться поровну.
🔖Вот как еще могут поступить супруги:
- Продать квартиру, предварительно получив согласие банка, и погасить кредит.
- Один супруг выплачивает ипотеку полностью, второй возмещает ему свою долю. Такие отношения лучше оформить в соглашении.
- Один из супругов отказывается от доли и передает ее другому супругу, то же самое происходит с кредитом.