💠Как продать или купить ипотечную квартиру

🔹Уже не первый год на рынке недвижимости растет доля квартир, реализуемых с ипотечным обременением. Проводить сделки с такими квартирами сложнее, чем с помещениями без обременения, но бояться их не надо.
🔶Досрочное погашение ипотечного кредита за счет денег покупателя
🔹Это простой и банальный способ. Продавец берет деньги у покупателя, направляет в банк заявление о досрочном погашении, закрывает кредит, снимает обременение и продает квартиру. Как правило, сначала покупатель и продавец заключают предварительный договор купли-продажи (договор задатка) и удостоверяют его у нотариуса. В соглашении указывается, что продавец погашает за счет задатка кредит, а потом снимает обременение и продает жильё покупателю. Задаток, помимо платежной функции, выполняет роль своеобразного обеспечения. Если продавец откажется заключить основной договор, то обязан будет вернуть задаток в двойном размере. Это вытекает из статьи 381 ГК РФ.
В интернете встречаются утверждения, что при использовании такого способа надо получить согласие банка. На самом деле это не так. Если покупатель передал продавцу сумму, эквивалентную оставшемуся долгу, и тот полностью погасил кредит, то банк снимет обеспечительные меры. В итоге предметом купли-продажи станет обычная, не находящаяся в залоге квартира.
🔶Погашение ипотечного кредита во время сделки
🔹По сути, это тоже досрочное погашение кредита за счет денег покупателя. Правда, в данном случае непосредственное участие в сделке принимает еще и банк, который является как бы гарантом исполнения обязательств. Ведь сделка проходит под контролем работников кредитной организации.
Вначале продавец и по6купатель заключают предварительный договор купли-продажи, где устанавливают права и обязанности сторон. Согласие банка на заключение такого договора не требуется. После этого стороны обращаются в кредитную организацию, получают согласие на сделку и расчет задолженности для погашения ипотечного кредита. На этом же этапе чаще всего определяется точная цена продажи помещения. Ее стоимость устанавливается продавцом за минусом средств, которые покупатель потратит на погашение ипотечного кредита.
Далее, покупатель погашает кредит, а банк, в свою очередь, направляет в Росреестр закладную или выписку по счету депо для прекращения ипотеки. Затем бывшие залогодатель и залогодержатель получают из Росреестра уведомления о погашении регистрационной записи. Покупатель заключает договор аренды банковской ячейки с бывшим кредитором и закладывает в нее деньги либо открывает аккредитив. После этого покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи недвижимости и направляют его в Росреестр, который регистрирует переход права собственности к покупателю. Продавец получает выписку из ЕГРН, предъявляет ее в банк и получает деньги из ячейки либо по аккредитиву.
🔶Продажа квартиры вместе с кредитом
🔹Покупатель становится не только собственником жилья, но ещё и плательщиком по ипотечному кредиту. Считается, что этот вариант используется только в случаях, когда приобретатель сам нуждается в кредите и у него не хватает денег на покупку обычного беззалогового жилья.
Для осуществления подобной сделки необходимо согласие банка-кредитора, а также полное соответствие покупателя критериям, установленным банком в отношении заемщика-ипотечника. Если покупатель, не соответствует критериям (уровень доходов, плохая кредитная история и так далее), то банк не согласиться на продажу недвижимости.
🔶Выводы
🔹Все вышеперечисленные способы купли-продажи ипотечных квартир являются примерными. Механизм реализации помещения определяется сторонами и банком в каждом конкретном случае индивидуально. Единого алгоритма нет и не может быть в принципе.
Следует также сказать, что рынок ипотечных квартир, выставляемых на продажу, растет из года в год. В первую очередь это связано с взрывным ростом ипотечного кредитования, который наблюдается в последние несколько лет. Поэтому логично предположить, что чем больше банки выдают ипотечных кредитов, тем больше на рынке недвижимости предлагается квартир с обременением. Вполне возможно, что схема реализации ипотечных квартир (на законных, понятно, основаниях) с течением времени будет стремиться к стандартизации и универсальности.
Источник: IRN.RU