Как дольщику расторгнуть договор участия в долевом строительстве (ДДУ) в одностороннем внесудебном порядке?

📝Согласно ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ* участник долевого строительства вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке лишь в ряде случаев. Все они подразумевают наличие серьезных нарушений со стороны застройщика, связанных с исполнением обязательств по ДДУ.
📌Закон разрешает отказаться от договора в одностороннем внесудебном порядке лишь в следующих случаях:
👉 Застройщик задержал сдачу объекта более чем на два месяца.
👉Дольщик обнаружил недостатки в сданном объекте, приведшие к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования. При этом застройщик отказывается их устранять, соразмерно уменьшать цену договора или компенсировать расходы на самостоятельные работы.
👉Выяснились существенные нарушения требований к качеству объекта.
👉Иные причины, предусмотренные законом или договором.
✅Важно знать, что ч. 1.2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ устанавливает запрет для участника ДДУ на односторонний отказ от договора во внесудебном порядке, если застройщик в полном объеме выполняет свои обязательства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику.
📍То есть, если дольщик передумал, нашел более выгодное предложение или потребовались деньги на другие цели, а в регистрирующем органе отсутствует информация от контролирующих органов о несоответствии застройщика обязательным требованиям, законных оснований для отказа от договора нет. В этом случае расторжение договора возможно только на условиях, установленных договором.
✉Если всё-таки имеется одно из перечисленных выше оснований для расторжения ДДУ во внесудебном порядке, дольщик направляет застройщику по почте заказным письмом с описью вложения уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора, т.к. договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне указанного уведомления (п. 4 ст. 9 Закона № 214-ФЗ).
📰Для внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) сведений об одностороннем расторжении договора участия в долевом строительстве в регистрирующий орган должно быть представлено заявление о расторжении договора одной из сторон договора с приложением копии уведомления другой стороны об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке.
📅Орган регистрации прав при получении такого заявления в течение одного рабочего дня обязан направить уведомление об этом другой стороне договора по адресу электронной почты, указанному в договоре, далее государственный регистратор проводит правовую экспертизу представленных документов.
‼Непредставление требуемых документов (копии уведомления, описи вложения и пр.) является основанием для приостановления регистрационных действий.
⛔Кроме того, в случае если строящийся объект был приобретен с использованием кредитных средств, одновременно с государственной регистрацией договора подлежит регистрации ипотека в пользу кредитной организации. Данное ограничение является препятствием для государственной регистрации расторжения ДДУ. Пока в регистрирующий орган не поступит заявление от залогодержателя о прекращении ипотеки, в ЕГРН не будут внесены сведения о расторжении договора.
✍При отсутствии причин для приостановления в ЕГРН вносятся сведения о расторжении договора и в течение пяти рабочих дней в банк, в котором в соответствии с таким договором должен быть открыт счет эскроу, по адресу электронной почты, указанному в договоре участия в долевом строительстве, направляется уведомление о погашении в ЕГРН записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
💸После регистрации расторжения ДДУ и получения банком уведомления об этом, эскроу-счёт закрывается, и деньги возвращаются дольщику.
❗«Расторжение договора участия в долевом строительстве — процесс сложный, однако возможность сделать это в одностороннем внесудебном порядке предусмотрена законом. Главное — своевременно зафиксировать нарушение обязательств застройщиком и грамотно оформить документы, соблюдая порядок действий. Важно учитывать условия конкретного договора, чтобы минимизировать риски и успешно завершить процедуру.» – отметил заместитель руководителя Управления Росреестра по Калининградской области Алексей Шестаков.
*Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»