Что нужно знать при покупке недвижимости

Правильные вопросы продавцу помогают выявить скрытые риски до подписания договора, когда ещё есть возможность отказаться от сделки или принять меры по защите своих интересов. Они помогают не только узнать техническое состояние недвижимости и её правовую историю, но и оценить честность самого продавца, выявить возможные «подводные камни» и принять взвешенное решение о целесообразности сделки.
От проверки юридической чистоты недвижимости зависит, станете ли вы полноценным собственником или рискуете потерять и деньги, и жильё, избежать таких неприятностей как судебные разбирательства с третьими лицами, чьи права были нарушены, наличие лиц с пожизненным правом проживания в квартире, появление дополнительных наследников и возможное банкротство продавца с последующим выставлением недвижимости на торги.
Итак:
1. Попросите продавца предъявить оригинал правоустанавливающего документа на право собственности на объект недвижимости, который подтвердит, что продавец действительно имеет право распоряжаться недвижимостью, показывает, каким образом собственник приобрёл недвижимость. Внимательно изучите его: проверьте данные участников сделки, адрес квартиры, площадь недвижимости.
2. Правоподтверждающий документ - это выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или свидетельство о регистрации права собственности (выдавалось до июля 2016 года). Выписка из ЕГРН подтверждает, что право собственности зарегистрировано должным образом.
Обязательно запросите у продавца свежую (актуальную) выписку из ЕГРН. Если в выписке указана другая фамилия (например, женщина вышла замуж), продавцу сначала необходимо обновить данные в Росреестре.
3. В выписке из ЕГРН обязательно обратите внимание на раздел об обременениях и ограничениях. Здесь указывается информация о залогах, арестах и других ограничениях права собственности.
Если квартира находится в залоге у банка, продавец должен предоставить справку о полном погашении кредита. Обратитесь в банк для подтверждения и убедитесь, что банк подал заявление в Росреестр на погашение ипотеки.
Аресты и запреты могут быть наложены судебными приставами из-за долгов собственника. Такую квартиру нельзя продавать до снятия ограничений. Проверьте, нет ли на собственнике исполнительных производств через сайт Федеральной службы судебных приставов.
4. Если недвижимость часто меняла владельцев за короткий период - это может быть тревожным сигналом, что за последние два-три года имело место быть мошенническим действиям в отношении недвижимости.
5. Права третьих лиц - ещё одна опасность. В квартире могут быть зарегистрированы люди, которые сохраняют право проживания даже после продажи: отказники от приватизации, лица, отбывающие наказание в местах лишения свободы, военнослужащие. Запросите справки о регистрации по формам 9 и 12, чтобы узнать, кто был и остаётся прописанным в квартире.
При покупке земельного участка убедитесь, установлены ли его границы (проведено межевание). Если они не установлены, вы не сможете оформить сделку в Росреестре.
Для каждого земельного участка законом строго определено целевое использование. Категория земли, вид разрешенного использования (ВРИ), принадлежность к территориальной зоне особенно важны, если вы планируете строить дом, ведь не на всех участках можно строить. Для строительства подойдут земли населенных пунктов (ЗНП).
Загляните в правила землепользования и застройки (ПЗЗ). В них, в том числе, указаны ВРИ, которые определяют, что можно и что нельзя делать на участке. А еще - сведения о территориальных зонах, требования о соблюдении отступов от границ участка, требований к высоте строения, предельные параметры застройки участка и другая полезная информация. Ограничения по строительству и использованию могут возникать в отдельных зонах. Например, если земля находится на территории заповедника или в санитарной зоне. Их указывают только в расширенной выписке.
Проверьте, придется ли, и возможно ли менять ВРИ для ваших целей. Посмотреть ПЗЗ можно на сайте администрации населенного пункта или на портале Федеральной государственной информационной системы территориального планирования.
Если использовать землю не по целевому назначению (не в соответствии с ВРИ), собственника могут оштрафовать. Штраф составит от 0,5% до 1% кадастровой стоимости участка, но не меньше 10 тысяч рублей для физлиц. Для юридических - ещё больше. Об этом указано в ст. 8.8 КоАП РФ.
Проверьте участок по публичной кадастровой карте Росреестра. На этой карте можно посмотреть форму участка, ВРИ, категорию земли, размер площади и кадастровую стоимость. От этих сведений зависит цена земельного участка. Информация должна совпадать с фактами в выписке из ЕГРН.
Также цена участка зависит и от таких факторов как тип почвы, рельеф, экологическая чистота, расстояния до города, формы земельного участка, доступности инфраструктуры, транспортной доступности, наличия коммуникаций.
Посмотрите генеральный план. На нем можно посмотреть, как расположены коммуникации, что находится рядом с участком и как планируют застраивать территорию дальше. Кроме того, по генплану можно проверить, не принадлежит ли участок к заповедным и культурно значимым зонам или к зонам с особыми условиями использования территории. Например, не пролегает ли рядом трубопровод.
Найти генеральный план населенного пункта можно на сайте городской или поселковой администрации или на портале Федеральной государственной информационной системы территориального планирования.
А.В. Монгуш - специалист-эксперт Кызылского отдела
Управления Росреестра по Республике Тыва