Как грамотно подойти к покупке земельного участка, и какие подводные камни могут поджидать, если о них не знать?

Итак. В первую очередь нужно определиться с тем, для какой цели приобретается участок. Просто вложить деньги, построить жилой дом, построить многоквартирный жилой дом, построить объект коммерческого значения, а может, сделать огород или построить дачу с садом? Именно от того, ради чего вся эта игра затеяна, и стоит отталкиваться.
Первое, на что надо обращать внимание - это наличие всех правоустанавливающих и провоудостоверяющих документов. Участок должен быть в собственности, и право на него должно быть зарегистрировано в установленном порядке. Продавец обязан предоставить вам либо оригинал свидетельства о государственной регистрации, либо выписку из ЕГРП, либо выписку из ЕГРН, всё зависит от того, когда была осуществлена регистрация права на этот земельный участок. Также, продавец обязан предоставить документ, на основании которого право было зарегистрировано: договор купли-продажи, договор дарения, договор мены, решение суда, постановление местного органа самоуправления, свидетельство о праве на наследство и прочее. Все сведения об участке: кадастровый номер, площадь, категория земель, вид разрешённого использования и адрес во всех этих документах должны совпадать. А также, должны совпадать и сведения о правообладателе: ФИО, паспортные данные, адрес регистрации. Иначе, разночтения могут вызвать сложности в оформлении сделки и дальнейшей регистрации права.
Второе, и одно из самых важных, что обязательно надо учитывать - участок должен быть отмежёван. Границы участка должны быть установлены в соответствии с земельным законодательством РФ. Данный факт не является обязательным условием регистрации прав на земельный участок до 1.01.2018 года, но я никому и никогда не рекомендую покупать участок, сведения о границах которого в ЕГРН (Едином Государственном Реестре Недвижимости) отсутствуют. Объясню почему. Это первый и главный подводный камень, о который многие спотыкаются после покупки участка, но который часто игнорируется в самом начале. В чём заключается перспектива проблем не уточнённого участка. Во-первых, вы покупаете участок, как единицу недвижимости, как объект. Но в каких именно границах вы его покупаете - никто вам точно сказать не может, потому что официальных сведений о его границах не существует. А это значит, что вы на таком участке не сможете ни построиться, ни разделить его, ни доказать при возникновении споров с соседями, что это ваша граница и она проходит тут, а не там, и что это ваш кусок земли, а не соседский. Во-вторых, если ваши соседи, у которых также границы не уточнены, начнут межевать свой участок, то существует реальная вероятность того, что на кадастровой карте границы их участка могут пересечь границы вашего , так, как при проведении замеров и получении координат поворотных точек земельного участка по фактически сложенным границам на местности, может, вдруг, оказаться невозможным выйти на декларированную площадь, указанную в свидетельстве, с которой участок ставился на кадастровый учёт как ранее учтённый (соответствие фактической площади декларированной, и соответствие первоначальной конфигурации - необходимое условие того, чтобы сведения о границах были внесены в ЕГРН). Как правило, если подобное происходит, кадастровый инженер, который занимается процедурой уточнения границ, добирает необходимые квадратные метры за счёт свободного кадастрового пространства по соседству, если, конечно, это представляется возможным. И, по скольку сведения о вашем участке в этом месте отсутствуют, кадастровая палата не увидит факта "отбора" части вашего участка и осуществит учёт границ соседей. Которые, затем, вполне законно смогут претендовать на часть вашего участка, так как, сделав натуральный вынос границ на местности, согласно сведениям о них в ЕГРН, они, фактически, одну из них, установят на вашем участке. И, что самое удручающее, вы никак не сможете доказать обратное. У них есть официальные сведения и официальный документ об их границах. А у вас о ваших границах - нет. Я, конечно, описываю крайний случай, но тем не мене в практике это часто встречающиеся обстоятельства. В-третьих, может быть и другой вариант развития событий. Вы, купив участок, границы которого не уточнены, начинаете проводить процедуру межевания, для того, чтобы, к примеру, оформить разрешение на строительство, или же, просто, вы хотите, чтоб у вас с границами всё было в порядке, и сведения о них присутствовали в ЕГРН. И, вдруг, в процессе межевания выясняется, что присутствует факт пересечения кадастровых границ вашего участка и участка соседей, которые отмежевались ранее. В таком случае, внести данные о границах в сведения ЕГРН нельзя до тех пор, пока пересечение не будет устранено. Данный факт называется реестровой ошибкой и исправляется только в судебном порядке. Есть вариант досудебного решения проблемы, но часто его бывает недостаточно. Я не буду описывать варианты устранения реестровых ошибок, так как речь сейчас идёт не об этом. Я лишь хочу сказать, что может возникнуть вероятность серьёзных проблем с неотмежёванным участком, которые вам абсолютно не нужны. Покупая участок, вы должны иметь все гарантии, что покупаете юридически чистый участок. Что всё в порядке. Все границы есть и никто не сможет посягнуть на их целостность. Отсутствие уточнённых границ - это ворох проблем в дальнейшем. И если сейчас такой участок можно продать и купить, то с января 2018 года - сделать это будет уже невозможно. С одной стороны, это устранит данный подводный камень при покупке земли. Но, с другой стороны, купив сейчас такой участок, и сразу ничего не сделав для решения проблем с его границами, в будущем вы вообще никаких действий с этим участком не сможете предпринять, пока не уточните его. И тогда вам придётся чужой нерешённый вопрос решать самому, и за свой счёт. А ведь процедура межевания по уточнению границ таит в себе много проблем и частого отсутствия на руках необходимых документов, что заставляет собственников бегать по архивам в поисках утраченного, и пить ночами валерианку, потому что каждый раз, обнаруживается что-то ещё, что мешает завершить начатое. То конфигурация от первоначальной изменилась, а это сто процентов - суд. То произошло пересечение границ с соседним участком, то площадь, измеренная по факту, не соответствует той, которая содержится в сведениях ЕГРН. И все эти вопросы решаются только судебным путём. А это лишние затраты на услуги представителей, судебные экспертизы и прочее. И зачем вам этот головняк??? Привлечь к ответственности прежнего владельца за это всё не получится, так как нет для этого законных оснований: для совершения сделки купли-продажи земельного участка наличие уточнённых границ не требуется. Поэтому, всегда покупайте участок только с уточнёнными границами.
Как проверить, что границы участка уточнены? Очень просто - попросите продавца предоставить вам полную выписку из ЕГРН о земельном участке, или же закажите её сами в любом МФЦ (Многофункциональных центров) вашего города. Если участок уточнён, то в выписке на последней странице будут содержаться сведения о координатах поворотных точек, представленных в виде таблицы XY и сведения о кадастровом инженере,который производил уточнение. Также, на первой странице в пункте "Особые отметки" будет стоять прочерк. Если же границы не уточнены - выписка будет всего лишь на одно листе, и в пункте "Особые отметки" будет запись: "Границы земельного участка не установлены в соответствии с земельным законодательством РФ". Тогда, в таком случае, можете спокойно забывать об этом участке. И вернуться к разговору о покупке только после того, как продавец сделает межевание.
Следующее, на что ещё следует обратить внимание при покупке участка, равно как и любого другого объекта недвижимости - это отсутствие наложенных арестов и обременений, и что право действительно зарегистрировано за тем, кто представляется вам собственником. Всё это можно проверить, так же заказав выписку из ЕГРН об этом участке в любом из МФЦ вашего города.
И ещё, я бы посоветовал провести за свой счёт процедуру выноса границ земельного участка в натуру, чтобы убедиться в том, что фактические границы соответствуют сведениям о них, содержащихся в ЕГРН. Чтобы потом, опять таки, избежать споров с соседями, и, в конце концов, быть уверенным, что ты покупаешь именно те границы, которые есть по факту, и что они закреплены на местности верно. Вынос границ в натуру необходимо сделать, особенно, если на участке отсутствует забор, и собственник очень приблизительно показывает границы участка.
Далее,теперь мы перейдём к тому, с чего мы начали разговор. Это цель, ради которой покупается земля. Перед покупкой участка, при ознакомлении с документами, очень важно убедиться в том, что вид разрешённого использования участка (и, естественно, категория земель, к которой он относится) предполагает возможность строительство того, ради чего земля приобретается. То есть то, что вы собираетесь на нём возводить, должно содержаться в графе "Вид разрешённого использования". Эта графа есть как в свидетельстве, так и в выписке из ЕГРН об этом участке. Поясню о чём я вообще говорю. К примеру, вы покупаете участок, чтобы построить жилой дом. Значит вид разрешённого использования участка должен быть "для строительства индивидуального жилого дома". Если для того, чтобы построить дачу или сделать огород - "для ведения садоводства" или "для ведения личного подсобного хозяйства" или "для ведения сельского хозяйства". Если собираетесь строить многоквартирный дом - "для строительства многоквартирного жилого дома". И так далее. Если вид разрешённого использования не соответствует вашим планам - его придётся менять. И не всегда это простая процедура. Есть много тонкостей этого процесса. Поэтому, лучше сразу покупать тот участок, который вам будет подходить по всем параметрам. Конечно,всегда бывают исключения - неподходящий участок за оочень подходящую цену. Настолько подходящую, что с лихвой компенсирует затраты на приведение документов на него в необходимое соответствие. В таком случае, возможно, и имеет смысл немного заморочиться. Во всех остальных случаях - лучше максимально оградить себя от последующих проблем.
Вот основные вещи, на которые следует обращать внимание при покупке земельного участка. Но, опять таки, это далеко не всё. И всегда бывают частные случаи, где нужно обращать внимание на другие, не описанные здесь, моменты: зоны и подзоны ПЗЗ, генплан застройки, перспективное развитие того или иного квартала и т.д. Как правило, исследование всех этих нюансов вас коснётся в случае последующего коммерческого использования участка. Если решение вопроса зашло вот в такие дебри, тогда - звоните. Понятное дело, что всего не опишешь, поэтому будем решать проблемы по мере их поступления. А в общих чертах, думаю, мы проблему рассмотрели.