НЕ ОРИЕНТИРУЙТЕСЬ НА ЗАБОР СОСЕДА!

Совершая сделку с земельным участком, границы которого не определены на местности и не закреплены специальными межевыми знаками, можно получить «кота в мешке» с неизвестным набором проблем. Поэтому так важно перед совершением любой сделки с земельным участком производить определение его границ на местности.
Каждый земельный участок, так или иначе вовлеченный в гражданско-правовой оборот, будь то купля-продажа, аренда или иная сделка, должен быть учтен в государственном кадастре недвижимости (ГКН). Такое требование содержится в Федеральном законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с требованиями действующего законодательства, кадастровый учет земельного участка предполагает обязательное определение координат характерных точек его границы. Под характерными точками понимаются точки, в которых граница земельного участка изменяет свое прямое направление и образует угол. Координаты таких точек определяются кадастровыми инженерами при проведении кадастровых (межевых) работ, связанных с образованием земельного участка или уточнением его границ.
Именно координаты границы, наряду с кадастровым номером, определяют уникальность существования земельного участка, его отличие от всех остальных. Ведь у земельных участков могут быть одинаковая площадь или разрешенное использование, иногда адресные характеристики, но одинаковых координат у земельных участков быть не может.
В строгом соответствии с такими координатами каждый правообладатель земельного участка должен возводить забор, строить на земельном участке объекты капитального строительства, использовать участок для сельскохозяйственных нужд и т.д. Любое отклонение от установленной границы является административным правонарушением, ответственность за которое предусмотрена КоАП РФ.
Вместе с тем, приобретая земельный участок, покупатель, как правило, имеет весьма смутные представления о его местонахождении. Зачастую он полагается на добросовестность продавца или риэлтора. При этом в качестве ориентиров при совершении сделок выступают заборы смежных (соседних) земельных участков, проходящая вблизи участка дорога, а иногда и такие сомнительные ориентиры как граница картофельного поля соседа или полоса посадки деревьев и кустарников.
Важно понимать, что никакие ориентиры не могут однозначно устанавливать границу земельного участка, а в некоторых случаях использование таких ориентиров может привести к весьма печальным последствиям.
К примеру, руководствуясь забором смежного участка, можно оказаться в ситуации, когда из-за неправомерных действий соседа, который выдвинул или сдвинул свою границу, построенный вами жилой дом окажется на чужом земельном участке. А строительство жилого дома или иного здания за пределами отведенного земельного участка по своей сути является захватом чужих земель. Вследствие этого возведенный объект приобретает статус самовольной постройки, право на которых не подлежит регистрации согласно статье 222 Гражданского кодекса РФ.
Во избежание подобных проблем заинтересованные лица могут воспользоваться такой нужной процедурой как вынос границ земельного участка на местность. Иногда данная процедура называется «вынос границ (проекта) в натуру», «восстановление межевых знаков», «определение границ на местности», «установление колышков» и т.п. Законодательно данное понятие, к сожалению, не закреплено.
Необходимость в таких работах возникает, когда бесследно утеряны межевые знаки, установленные при выполнении кадастровых работ. Определение границ земельного участка на местности необходимо как в процессе его использования, например при начале строительства капитального объекта, так и при совершении сделок с ним.
Вынос границ земельного участка на местности производятся кадастровыми инженерами при помощи сертифицированных приборов, которые позволяют определять местоположение границы земельного участка с нормативной точностью. Такая точность установлена приказом Минэкономразвития от 17.08.2012 №518, к примеру, для населенных пунктов она составляет 10 см, для земель сельскохозяйственного назначения – 25 см.
Существенным моментом перед выполнением работ является заключение договора подряда между кадастровым инженером и заинтересованным лицом. В договоре подряда определяются задачи, сроки и ответственность сторон. Определение границ на местности производится на основании сведений о координатах характерных точек границы, содержащихся в ГКН. Такие данные выдаются в виде кадастровой выписки на земельный участок в объеме сведений «КВ1-КВ6» (разделы кадастровой выписки). Опираясь на сведения ГКН, кадастровый инженер производит специальные измерения на местности, при которых каждая характерная точка закрепляется межевым знаком. При этом межевые знаки, как правило, представляют собой временные предметы (деревянные или металлические колышки)