Как продавцы недвижимости обманывают риелторов (и покупателей)

Риелторы часто сталкиваются с недобросовестными продавцами, которые скрывают важные детали, чтобы быстрее продать объект. Вот топ-5 схем обмана и как их распознать.
🔴 1. «Забыл» сказать о других собственниках
Что скрывают:
- Квартира в долевой собственности (дети, родственники, бывшие супруги).
- Один из владельцев против продажи или находится в тюрьме/за границей.
Как проверить:
✅ Заказать выписку из ЕГРН (все собственники указаны).
✅ Лично поговорить с каждым совладельцем.
🔴 2. «Немного приписал метры»
Что скрывают:
- Лоджия засчитана как жилая площадь (хотя по закону — только 50%).
- Участок 12 соток вместо 10 (границы «на глаз»).
- Самовольная перепланировка, которую не узаконили.
Как проверить:
✅ Сверить техплан из БТИ с заявленной площадью.
✅ Проверить кадастровую карту для участков.
🔴 3. «Дом/участок не оформлен в собственность»
Что скрывают:
- Дом построен без разрешения (самострой).
- Участок в аренде, а не в собственности.
- Есть судебные споры за землю.
Как проверить:
✅ Выписка ЕГРН — если нет записи о праве, значит, не оформлено.
✅ Проверить историю участка (не изъят ли он под госнужды).
🔴 4. «Банкрот? Какое банкротство…»
Что скрывают:
- Продавец в процессе банкротства — сделка может быть оспорена.
- Квартира в залоге у банка или коллекторов.
Как проверить:
✅ Проверить реестр банкротов ( fedresurs.ru ).
✅ Заказать отчет о залогах (ФНП, реестр МФО).
🔴 5. «Супруг? Он же ничего не знает!»
Что скрывают:
- Квартира куплена в браке → нужно согласие супруга.
- Бывший муж/жена может оспорить сделку.
Как проверить:
✅ Если продавец в браке — требовать нотариальное согласие.
✅ Проверить дату приобретения (если в браке — второй супруг имеет права).
✅ Как риелтору защититься?
1. Требуйте оригиналы документов (не скриншоты!).
2. Проверяйте ЕГРН, техплан, историю сделок.
3. Разговаривайте лично со всеми собственниками.
4. Используйте безопасные расчеты (чтобы не потерять деньги покупателя).
5. Если продавец скрывает факты — отказывайтесь от сделки.
Вывод: Доверяй, но проверяй — особенно продавцов!