Использование земельных участков и объектов недвижимости

Федеральный закон от 26.12.2024 № 485-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившей силу части 2 статьи 5 Федерального закона «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» вступил в силу 31.12.2024.
Им из числа видов зон с особыми условиями использования территорий
исключены ЗОУИТ:
•охранная зона метрополитена;
•зона безопасности с особым правовым режимом;
•зона наблюдения;
•придорожные полосы автомобильных дорог 4 и 5 категории.
В старом варианте было предусмотрено 28 видов зон с особыми условиями
использования территорий (ЗОУИТ).
По решению застройщика возможно устанавливать ЗОУИТ в отношении
объектов как до, так и после получения разрешения на строительство,
в зависимости от необходимости в этом.
До этого по общему правилу ЗОУИТ с 1 января 2025 г. устанавливается
исключительно до получения разрешения на строительство
объектов недвижимости.
Правообладатель объекта капитального строительства и собственник объекта,
в связи с размещением которого устанавливается ЗОУИТ, могут заключить соглашение, в соответствии с которым стороны могут договориться провести работы по изменению границ ЗОУИТ и снижению его влияния (например, увеличить глубину залегания газопровода, установить датчики утечки газа, установить защитный кожух, укрепить фундамент объекта, попавшего в ЗОУИТ и т.д.)
Ранее досудебный порядок изменения границ и порядка действия
ЗОУИТ отсутствовал.
С новыми правилами введен принцип «нет объекта – нет зоны».
ЗОУИТы, установленные в отношении объектов, которые уже прекратили
существование либо выведены из эксплуатации, считаются прекратившими свое существование.
До изменений существовали ЗОУИТы, установленные в отношении объектов,
которые уже прекратили свое существование.
Федеральный закон от 26.12.2024 № 487-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступивший в силу 1 марта 2025 года, утверждает следующие правила:
1.Введен принцип «построил – оформи» - эксплуатировать построенные здания
и сооружения можно только после их оформления (осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав).
Для сравнения: ранее для эксплуатации здания не требуется его ставить на
государственный кадастровый учет и осуществлять государственную регистрацию прав.
2. Подготовка проектной документации не требуется при строительстве
или реконструкции:
гаражей и хозяйственных построек на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, ведения гражданами садоводства для собственных нужд;
гаражей на земельных участках, предназначенных для строительства гаражей для собственных нужд.
Для сравнения: ранее при строительстве гаражей и хозяйственных построек требуется подготовка проектной документации.
3. Строительство или реконструкция здания или сооружения считаются
завершенными со дня:
получения разрешения на ввод в эксплуатацию здания или сооружения –если для строительства или реконструкции здания или сооружения требуется разрешение на строительство;
получения уведомления о соответствии построенного или реконструированного объекта ИЖС или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности (за исключением случаев, если строительство осуществлялось без получения уведомлений, предусмотренных статьей 51.1 и частью 16 статьи 55 Градостроительного кодекса);
осуществления государственного кадастрового учета здания или сооружения (помещений или машино-мест в таком здании или сооружении) -если получение разрешения на строительство и (или) подготовка проектной документации не требуется.
Для сравнения: ранее момент завершения строительства и реконструкции здания или сооружения законодательно не установлен.
Федеральный закон от 26.12.2024 № 487-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступил в силу 01.03.2025.
В нем из нового прописано:
Если у собственников зданий, сооружений (помещений и (или)машино-мест в них) отсутствуют права на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены такие здания, сооружения, они обязаны приобрести такие земельные участки в собственность или в аренду (за исключением случаев, если для возникновения прав предоставление земельных участков не требуется).
В старой версии собственники зданий, сооружений (помещений и (или) машино-мест в них) не обязаны приобретать земельные участки, на
которых расположены такие здания, сооружения.
Эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с их разрешенным использованием (назначением). Эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться с соблюдением целевого назначения и разрешенного использования земельных участков, на которых расположены такие здания и сооружения.
До этого здания, сооружения должны эксплуатироваться в соответствии
с их разрешенным использованием (назначением).
Застройщик обязан, если объект построен с привлечением средств участников долевого строительства, представлять в Росреестр заявление о государственной регистрации права собственности дольщика на квартиру или машино-место.
Ранее застройщик был вправе представлять в Росреестр заявление
о государственной регистрации права собственности дольщика на квартиру или машино-место.
Отсутствие границ земельного участка в ЕГРН - основание для приостановления осуществления учетно-регистрационных действий в отношении являющихся предметом сделки земельного участка либо расположенного на нем здания, сооружения.
Ранее обязанность по установлению границ земельных участков отсутствовала.
Федеральный закон от 26.12.2024 № 487-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступает в силу 01.03.2025 и регулирует следующие изменения:
юридические лица подают заявления об осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации недвижимости и прилагаемые к ним документы исключительно в форме электронных документов.
В изначальной версии к заявлению прилагали документы и в бумажном и электронном виде.
должностные лица органов государственного земельного надзора могут выдавать предписания об устранении выявленных нарушений только по результатам мероприятий, проведенных во взаимодействии с контролируемыми лицами.
Ранее могли выдавать предписания об устранении нарушений в случае их выявления в ходе наблюдения за соблюдением обязательных требований.
Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрено полномочие должностных лиц органов муниципального контроля по выдаче предписаний об устранении выявленных нарушений, в том числе по результатам наблюдением за соблюдением обязательных требований.
До этого полномочие должностных лиц органов муниципального контроля по выдаче предписаний об устранении выявленных нарушений было не предусмотрено Земельным кодексом
Российской Федерации.