Можно ли продать квартиру, приобретенную с помощью маткапитала.

Специалисты Роскадастра рассказали как продать квартиру, приобретенную с помощью государственной социальной помощи, как избежать рисков, какие документы подготовить и что делать с ипотечной квартирой, купленной с маткапиталом.
Недвижимость, частично приобретенную на материнский сертификат, можно продать. Она изначально, при покупке, должна быть оформлена в общую долевую собственность владельца сертификата, его супруга (супруги) и всех детей. По умолчанию размер доли определяется пропорционально отношению размера материнского капитала к общей стоимости квартиры (правила о минимально допустимом размере такой доли не применяются).
Если квартира в ипотеке, начинать продажу следует с одобрения банка. Одновременно и с разрешения органов опеки на сделку с имущественными долями несовершеннолетних.
Главное - когда квартира переоформлена в общую собственность по долям, условия жизни детей после продажи не станут хуже, а доли в новом жилье не будут меньше.
Для продажи квартиры, приобретенной с использованием материнского капитала, требуется выделение долей детям в новом равноценном жилом помещении. При этом доли в покупаемой квартире должны быть равнозначными по стоимости и площади старой квартиры.
При несоблюдении условий, содержащихся в разрешении органа опеки и попечительства на продажу квартиры, сделка может быть признана недействительной.
Разрешение органов опеки также влияет на подтверждение сделки нотариусом и на передачу прав, оформляемых в Росреестре.
Краткий алгоритм продажи:
- выбрать квартиру;
- получить одобрение опеки;
- получить одобрение банка, если продаваемая - квартира в ипотеке;
- найти покупателей;
- оформить сделку;
- зарегистрировать право собственности.
На что обратят внимание в органах опеки:
- новая квартира должна быть по площади не меньше старой;
- недопустимо аварийное состояние жилья;
- безопасность, как квартиры так и района;
- возле дома есть детский сад, школа, больница;
- ремонт в квартире, условия не хуже прошлых.
В случае с материнским капиталом продажа старого и покупка нового жилья происходят одновременно. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи, заверяют его у нотариуса.
Альтернатива доле в другой квартире — денежное возмещение несовершеннолетним с разрешения опеки. Для этого нужен отчет об оценке доли детей. Если опека одобряет денежную выплату, то на несовершеннолетнего оформляют банковский счет для зачисления средств.
При этом деньги на счете, включая проценты, должны быть застрахованы в системе обязательного страхования вкладов, а суммарный размер в одном банке не должен превышать предусмотренный размер возмещения по вкладам.
Продать квартиру, частично купленную на материнский капитал нелегко.
Многие остерегаются подобных сделок, так как, если продавец не выделил доли детям или не получил разрешение опеки, покупку можно оспорить.
Для этого и применяется предварительный договор купли-продажи и вносится залог.
Если опека будет уверена в намерении выделить доли в новой квартире, сделку получится завершить в тот же день.
Можно у нотариуса предварительно заверить о намерении выделения долей.
Органы опеки разрешат сделку при наличии:
- заявки на одобрение будущей продажи недвижимого имущества;
- паспортов заявителей, свидетельства о заключении брака, рождении детей;
- выписки из ЕГРН (можно сделать на официальном сайте Роскадастра), домовой книги, техпаспорта, копий лицевых счетов на старое и новое жилое помещение;
- одобрения кредитной организации, если квартира в ипотеке;
- предварительного договора, в котором стороны планируют подписать основное соглашение.
Это самые основные документы, точный список нужно уточнять на месте в органах опеки.
Согласие или отказ в выдаче разрешения на продажу органы опеки выносят в течение 15 дней.
Когда наступает момент оформления сделки, договор купли-продажи квартиры, доли в которой принадлежат несовершеннолетнему, обязательно удостоверяется нотариусом. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет отказ в регистрации права собственности.
Для нотариального удостоверения потребуются:
- паспорта родителей, детей и их свидетельства о рождении (если ребенку не исполнилось 14 лет);
- соглашение о сделке;
- разрешение органа опеки;
- выписку из ЕГРН о праве собственности;
- технический паспорт;
- копию финансового лицевого счета;
- справку об отсутствии долгов по ЖКХ, за капитальный ремонт.
Регистрацию сделки по продаже старой квартиры и покупке новой также можно проводить параллельно в МФЦ.
Ещё об ипотеке.
С помощью семейного капитала оплачивают часть ипотечного займа. Сделку также необходимо согласовать с органами опеки независимо от того, были выделены доли детям и супругу или нет. Также потребуется согласие банка на такую продажу и на передачу кредитных обязательств покупателю, если стороны выбрали такой вариант.
Способы продажи недвижимости:
- когда доля денег уходит на возмещение по ипотеке;
- когда кредитные условия и обязанности передаются покупателю — по договоренности с банком;
- когда планируется самостоятельное погашение кредита со снятием обременения и переоформление объекта на покупателя.
Если для погашения займа родители использовали сертификат, нужно подготовить обязательство о выделении долей детям в новой квартире и заверить его у нотариуса. Срок исполнения обязательства - полгода после снятия обременения.
О налоге.
По статье 217.1 Налогового кодекса РФ не нужно уплачивать НДФЛ с доходов от продажи квартиры, если она была в собственности больше минимального срока. Минимальный срок владения квартирой равняется трем годам, если квартира получена в наследство или в подарок от близкого родственника или если на момент продажи квартиры в собственности продавца не находится иного жилого помещения; пяти годам во всех остальных случаях.
Если квартира была в собственности меньше минимального предельного срока, то необходимо будет уплатить НДФЛ в размере 13% от продажной цены. От уплаты налога освобождаются семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми.
Если цена продажи квартиры меньше, чем 70% от ее кадастровой стоимости в ЕГРН, то для расчета НДФЛ нужно брать 70% от установленной кадастровой стоимости.
Если же цена продажи квартиры больше 70% кадастровой стоимости, то налогооблагаемый доход и налог исчисляются исходя из стоимости, указанной в договоре купли-продажи.
Кроме этого, при определении размера налогооблагаемого дохода можно уменьшить его на налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей или на величину фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на приобретение квартиры. В составе таких расходов учитывается в том числе материнский капитал.
Продажа жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетнему, без одновременной встречной покупки жилого помещения на его имя является оспоримой и может быть признана недействительной.
Если после покупки жилья родители не выполнят условия, на которых орган опеки предоставил разрешение, или не выделят детям соответствующие доли в новой квартире, то такая сделка может быть признана недействительной. Квартиру могут вернуть старым собственникам полностью или восстановить права детей на долю в старой квартире. Покупателям в таком случае должны вернуть деньги.