Недострой.

Как продать недостроенный дом.
Как зарегистрировать незавершённый объект, на каком этапе передать право собственности, что нужно учесть продавцу и покупателю рассказали специалисты ППК Роскадастра.
Цена недостроенного дома или залитого фундамента на участке закономерно ниже, чем готовый дом в том же районе.
Сделка по продаже такой недвижимости легальная и не нарушает ничьих прав.
Кроме того, подобная сделка может быть выгодна обеим сторонам.
Многие не хотят связываться с недостроем, а при совершении сделки стараются сбить цену, чтобы компенсировать возможные риски.
Продавцы же хотят «отбить» вложенные в строительство средства и завышают стоимость.
Для регистрации незавершённого дома на сегодняшний день обращаться в БТИ не нужно, как и готовить кадастровый паспорт, достаточно сделать технический план.
Незавершённый объект можно поставить на кадастровый учет и зарегистрировать его ещё на этапе залития фундамента.
В ЕГРН такой дом так и будет числится как объект незавершенного строительства.
В таком случае недвижимость продается как загородный земельный участок с незавершенным объектом строительства. Новый собственник приобретая его, заканчивает строительство и после этого оформляет уже готовый дом, имея на руках правоудостоверяющий документ на землю. Если право собственности на момент подачи заявления зарегистрировано в ЕГРН, то правоудостоверяющий документ предоставлять не нужно.
Чтобы сделка стала более выгодная в случае продажи объекта, где строительство продвинулось далее залитого фундамента, специалисты советуют довести строительство до половины и более, а далее незавершенный дом зарегистрировать. Таким образом сделка будет обеспечена документами и станет прозрачной. Соответственно, покупатель недвижимости найдется быстрее.
Оформление разрешения на строительство — отдельная процедура. О ней мы рассказывали в предыдущей статье.
Документы на регистрацию незавершённого объекта в МФЦ:
- заявление;
- паспорт;
- технический план;
- правоустанавливающие документы на землю, подтверждающие собственность на нее;
- квитанция об оплате пошлины.
«Выписка из ЕГРН о собственности на недостроенный дом будет готова через 5-7 дней. Она будет являться гарантом успешного привлечения покупателей», - объясняет заместитель директора Роскадастра по Орловской области Вячеслав Бувин.
Необязательно быть собственником участка, чтобы оформить регистрацию незавершенного дома. Для арендаторов по долгосрочному договору аренды сделать ее тоже возможно. Регистрацию можно оформить по дачной амнистии, если объект находится в СНТ или на участке, который под нее подпадает.
В Роскадастре советуют провести предпродажную подготовку:
1. Собрать пакет документов. Наличие их гарантирует безопасную сделку и безупречную репутацию продавца.
Понадобятся:
💥Правоустанавливающие документы на участок;
💥Технический план;
💥Правоустанавливающие документы на недостроенный дом;
💥Технический паспорт на дом;
💥Проект дома;
💥Проект подведения коммуникаций;
💥Разрешение на строительство — его выдает местная администрация.
«Отсутствие каких-либо документов из списка необязательно станет препятствием для сделки. Можно продавать недострой как земельный участок, но покупатель имеет право просить большую скидку, потому что придется заниматься оформлением и появляются риски оспаривания сделки»,- поясняет Вячеслав Бувин.
2. Назначить адекватную стоимость.
Участки с недостроенным домом дороже, чем просто земля, но дешевле, чем участок с готовым домом. Чем лучше расположены участок, тем выше может быть цена. Например, участок в садовом товариществе дешевле, чем участок в коттеджном поселке, даже если они равноудалены от города.
«Ошибка продавцов недостроенных домов назначить цену, ориентируясь на сумму уже потраченных денег. Это неудачная стратегия. Суммы на стройматериалы, купленные пять или десять лет назад, зарплату рабочим уже далеки от реальности. Пока недострой стоял, инфраструктура могла измениться как в лучшую, так и в худшую сторону»,- рассказывает Бувин.
3. Изучить объявления на сайтах о продаже недвижимости.
Часто, чтобы продать недострой, стоит смириться с потерей вложенных средств.
Чем дольше дом стоит, тем сильнее изнашиваются и портятся материалы. Покупателю, возможно, придется его сносить. За зарегистрированный дом еще понадобится платить налог на имущество.
4. Привлечь покупателей, указав выгодные параметры.
Участки с незавершенным строительством привлекают, если покупатели хотят сэкономить, не хотят строить с нуля, не составит труда сделать внутреннюю отделку, нравится местоположение.
5. Привести участок в порядок. Прибрать, разложить, укрыть имеющиеся на участке строительные материалы, посадить, постричь газон, разровнять землю.
6. Вложить средства в доведение дома до этапа возможности регистрации
7. Быстро, вежливо, развернуто отвечать на звонки и предложения.
«Не пытайтесь скрыть недостатки, покупатель все равно их обнаружит, тогда сделка может сорваться даже на последнем этапе. Честность продавца, наоборот, убедит покупателя в серьезности намерений и чистоте сделки»,- советует Бувин.
В Роскадастре специалисты помогут составить договор купли-продажи, правильно отразив и зафиксировав договоренности с покупателем.
Сделка проходит в МФЦ, куда продавец и покупатель приходят вместе, предварительно договорившись о дате и времени.
Если по каким-то причинам нет возможности обратиться в МФЦ, можно в Роскадастре заказать услугу «Выездное обслуживание». Услуга позволяет экономить время, так как специалисты Роскадастра сами приедут в назначенное место и примут необходимые документы.
Для регистрации необходимо предоставить в ведомство договор купли-продажи, общегражданские паспорта участников сделки. Все остальные документы можно отдать покупателю. Он же оплачивает госпошлину и в течение 7–10 дней получает выписку из ЕГРН, в которой он уже указан как собственник дома и участка.
Справочно: о наличии или отсутствии обременений на выбранный дом можно узнать из выписки из ЕГРН. Если все в порядке, можно подписывать документы и передавать на регистрацию.
Если обременения есть, покупка может оказаться слишком рискованной, тогда понадобится продолжить поиски подходящего для покупки дома.