Что за зверь: ИЖС, СНТ, ЛПХ?

Специалисты Роскадастра подробно рассказали какие бывают категории и виды разрешённого использования земли и что стоит учитывать при строительстве дома на участке.
Земельный кодекс предусматривает семь категорий участка, каждая из них предполагает разное целевое использование земли. Понятие ВРИ (виды разрешённого использования) носит уточняющий характер и отражает доступные способы применения участка в рамках категории.
Как узнать?
Категорию земельного участка и вид его разрешенного использования можно посмотреть в документах на землю (в выписке из ЕГРН).
Воспользоваться публичной кадастровой картой Росреестра. Информация предоставляется бесплатно, а для её получения достаточно знать кадастровый номер участка.
Индивидуальное строительство может осуществляться только на землях следующих категорий:
земли населённых пунктов - земли внутри границ населённых пунктов и поселений, предназначенные для их застройки и развития. Земли данной категории подходят для жилой застройки различной этажности (индивидуальные и многоквартирные жилые дома), строительства дачных и садовых домиков, ведения подсобного хозяйства. Также в cocтaв нaceлённых пyнктов входят oбщecтвeннo-дeлoвыe, пpoизвoдcтвeнныe, peкpeaциoнныe зoны и инжeнepнo-тpaнcпopтнaя инфpacтpyктypa. Границы населённых пунктов отделяют земли этой категории от земель иных категорий;
сельскохозяйственные земли- территории, расположенные за пределами населённых пунктов, которые используются для производства сельхозпродукции. Сюда также включены вспомогательные объекты: дороги и коммуникации, водоёмы для полива, сооружения для первичной переработки сельхозпродукции, защитные насаждения вокруг полей и так далее. Земли сельхозназначения включают в себя сельскохозяйственные угодья, земли для садоводства и огородничества, земли для сельскохозяйственного производства.
Строительство на землях указанных категорий возможно в соответствии с градостроительным регламентом и планами застройки, которые определяются местными властями в зависимости от зоны и вида разрешенного использования земли. Например, на участках, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство, нельзя построить многоэтажку и наоборот.
Вид разрешенного использования участка определяет, для каких целей может быть использована земля: только для ведения хозяйства, для отдыха, для круглогодичного проживания.
Все ВРИ объединены по назначению в классификаторе, который ведёт Росреестр. Сейчас такой классификатор содержит 158 видов, которые условно можно разделить на 5 основных групп:
ведение сельского хозяйства,
овощеводство,
животноводство
жилая застройка и объекты коммунального хозяйства
медицинские учреждения,
образование и просвещение,
объекты дорожной инфраструктуры
зоны отдыха и рекреации (спорт, охота, рыбалка)
лесные массивы,
водоемы и др.
И только 6 видов (из 158) подходят для индивидуального строительства или ведения подсобного хозяйства. При этом только четыре из них подходят под строительство жилого дома или дачи, а два — пригодны только для личного подсобного хозяйства или огородничества без права строительства чего-либо кроме теплиц или сараев (нельзя возводить капитальные объекты).
ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Земля под ИЖС всегда находится в черте населённых пунктов.
Участок относится к ИЖС, если в выписке из ЕГРН в строке «вид разрешенного использования» указан один из следующих признаков:
для индивидуального жилищного строительства;
индивидуальные жилые дома
для обслуживания (размещения) или эксплуатации жилого дома;
земли жилой застройки (индивидуальной или для жилищных нужд);
земли жилой застройки (для жилищных нужд);
для частного домовладения
малоэтажная жилая застройка;
для иных видов жилой застройки.
ИЖС. Что хорошо?
собственный почтовый адрес, позволяющий сделать постоянную регистрацию;
инфраструктура,
инженерно-техническое обеспечение;
доступ к ипотеке, включая программы с господдержкой, то есть к ипотеке с низкой ставкой;
возможность использования других мер господдержки (материнский капитал, иные льготы).
ИЖС. Что плохо?
высокая цена;
высокие налоги. Так как кадастровая стоимость участка выше, то и база для налогообложения, соответственно, больше по сравнению с землём с другим ВРИ;
целевое использование. Строительство дома должно быть начато не позднее, чем через 3 года после покупки земли. В противном случае возникает риск безвомездного изъятия участка государством.
ЛПХ (личное подсобное хозяйство) - вид разрешённого использования земельного участка, который предусматривает строительство дома или дачи и ведение приусадебного хозяйства.
ЛПХ на землях населённого пункта и ЛПХ на сельскохозяйственных землях — это два разных ВРИ, два разных ЛПХ.
ЛПХ, находящиеся в границах населённых пунктов, называются приусадебными участками. На них можно строить дома для постоянного проживания или садовые дома (дачи), а также возводить хозяйственные сооружения.
ЛПХ, расположенные за чертой населённых пунктов, называются полевыми участками. Здесь строительство любых капитальных объектов под запретом, кроме вспомогательных построек.
То есть, если в виде разрешенного использования указано, что земля предназначена для личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), то на ней можно построить жилой дом.
Если в строке ВРИ указано «ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках или ведение огородничества», то возведение капитальных объектов запрещено. Допускается только строительство вспомогательных построек (например, для хранения урожая или инвентаря).
ЛПХ. Что хорошо?
все, доступное для ИЖС, доступно и для приусадебных участков. Но это не касается категорий земли с полевыми участками;
приусадебный участок в отдельных случаях можно перевести в ИЖС, тем самым увеличив его стоимость.
ЛПХ. Что плохо?
на полевых участках строительство запрещено. За нецелевое использование земли предусмотрены штрафы вплоть до сноса самовольной постройки;
ДНП или ДНТ (дачное некоммерческое партнерство/товарищество) - объединение нескольких дачных участков, на каждом из которых собственники обязаны возвести хотя бы небольшой дом. Огород или садик — по желанию владельца. Участки ДНП/ДНТ могут располагаться как в населённых пунктах, так и за их пределами — на сельхозземлях.
Такие участки предназначены, в первую очередь для дачного строительства, и поэтому на них обязательно нужно построить садовый дом (дачу) или жилой дом.
В связи с изменениями в 217-ФЗ, с 2019 года больше нет такого привычного понятия как «дача» и всего, что с ней связано. Теперь граждане могут создавать только садовые (СНТ) и огороднические некоммерческие товарищества (ОНТ) — вместо ДНП или ДНТ. Строить можно только садовые дома, а не дачи. Все существовавшие ранее дачные объединения автоматически приравниваются к садоводческим.
При этом все дома на ДНП/ДНТ, данные о которых были внесены в ЕГРН до 2019 года с пометкой «жилое строение», признаны жилыми домами. Остальные строения (сезонного или вспомогательного использования) считаются садовыми домами.
При ВРИ «садоводство» (для хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанной с выращиванием многолетних плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур) любое строительство запрещено. Такие участки предназначены только для выращивания сельхозкультур.
Что хорошо?
цена и налоги ниже, чем у ИЖС;
плодородная земля;
возможность выбора: строить дом или нет (но важно определиться, какой дом строить — садовый без возможности регистрации или жилой)
Что плохо?
участки здесь имеют небольшие размеры (не более 15 соток);
подведение коммуникаций оплачивает собственник;
проблемы с регистрацией.
ОНТ (огороднические некоммерческие товарищества). В рамках ОНТ объединены земельные участки с видом разрешённого использования «ведение огородничества». На таких участках можно возводить только хозяйственные постройки и выращивать сельхозкультуры для собственных нужд. Возведение объектов капитального строительства на таких участках не допускается.
Что хорошо?
цена и налоги ниже, чем у ИЖС
Что плохо?
капитальное строительство запрещено;
использовать можно только под огород;
регулярные взносы
Необходимо поставить цели для которых покупается или используется земля:
какие постройки необходимы
нужен ли дом для постоянного проживания/регистрации
достаточно ли садового дома (для временного проживания)
финансовые возможности
необходимость ипотеки.
Вид разрешённого использования земельного участка необходимо изменить/установить в следующих случаях:
если на участке планируется деятельность, не предусмотренная текущим ВРИ;
если ВРИ земельного участка не установлен.
Важно! Изменение вида разрешённого использования земельного участка может повлечь изменение его кадастровой стоимости, а также величины земельного налога.
Если использование участка не соответствует установленному ВРИ, владельца могут привлечь к ответственности. Например, при возведении дома на полевом участке ЛПХ (предназначен только для сельхоздеятельности) дом могут снести как самовольную постройку, а владельцу выписать штраф.