Как выделить долю в ипотечной квартире?

Специалисты Роскадастра рассказали можно ли выделить, продать, подарить долю в ипотечной квартире и что для этого нужно. А также что происходит, если владелец ипотечной квартиры скончался.
Самые частые причины необходимости выделения доли:
собственник хочет подарить долю в имуществе детям, близким людям;
желает продать долю;
требуется выделить долю ребенку или детям, если квартира приобреталась с участием материнского капитала;
оформить долю на супруга/супругу;
разрешить конфликт с другими собственниками жилья
Продажа доли
При продаже доли в квартире при условии, что владелец не единственный собственник жилья, о своих планах нужно сообщить остальным владельцам (даже если продать долю планируется близкому родственнику). В Роскадастре настаивают на создании решения в письменной форме — заказным письмом с уведомлением о вручении. Так в будущем можно избежать конфликтных ситуаций.
"Другие собственники имеют преимущественное право на выкуп доли. Сделать это они могут в течение месяца или написать письменный отказ. Если этого не сделать и продать долю без их ведома, любой из них может оспорить сделку в суде в течение трех месяцев после продажи", - уточняет заместитель директора Роскадастра Орловской области Вячеслав Бувин.
Если никто из собственников не высказался против, сделку можно оформить в простой письменной (если все собственники — совершеннолетние) или нотариальной форме — точно так же, как и с любой другой недвижимостью. Правда, цена доли обычно на 30% ниже её реальной рыночной стоимости, потому что распоряжаться ей гораздо сложнее, чем квартирой целиком.
Если квартира в ипотеке, то продать долю в недвижимости можно месте с долгом с предварительного согласия банка. Для этого необходимо обратиться в отделение, выдавшее ипотеку.
При дарении доли в квартире согласие других владельцев не нужно. Это правило применяется только для возмездных сделок, то есть при продаже недвижимости.
Если одаряемый — близкий родственник, помимо стандартных документов на квартиру, понадобится еще и подтверждение родства. Например, свидетельство о рождении или о браке. Так человеку, которому переходит квартира, не придется платить с неё налог на дарение.
Оформить дарение квартиры можно даже если она в ипотеке. Нового собственника можно включить в созаёмщики, но, опять же, только с согласия банка. Обычно банки не препятствуют такому повороту, потому что для них это является гарантией оплаты кредитных обязательств, т.к. выплачивать долг обязаны все владельцы недвижимости. И если кто-то потеряет работу, то большую часть платежа возьмёт на себя другой созаемщик.
О наследстве при ипотеке
Справочно: передать долю по наследству можно без завещания. Недвижимость или доля в ней переходит всем законным наследникам в равных размерах. В завещании же наследодатель определяет, какая недвижимость, какая доля и кому переходит.
Если квартира в ипотеке, то кредит достаётся по наследству вместе с ней.
Причём доля ипотеки для каждого человека пропорциональна его доле в квартире. Наследники имеют право отказаться от имущества в течение 6 месяцев после смерти наследодателя. Если они несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, отказ от наследства возможен только с предварительного разрешения органов опеки.
Банк должен знать о случившемся, чтобы внести в кредитный договор изменения о составе созаёмщиков. Если ипотека для получателей наследства не подъёмна, стоит ознакомиться с условиями страхования жизни и здоровья заёмщика. Если это страховой случай, то страховая компания выплачивает долг соразмерно сумме страховки.
Также наследники могут договориться с банком о рефинансировании кредита или продаже недвижимости. Вырученные от реализации квартиры деньги пойдут на погашение кредита, а оставшуюся часть наследники получат пропорционально своей доли в наследстве.
К основному вопросу.
Если квартира приобретена в браке, то супруги будут владеть ею в рамках совместной, а не долевой собственности. Выделить долю мужу или жене можно даже в ипотечной квартире, если оформить брачный договор или нотариальное соглашение о разделе имущества. Договор нужно зарегистрировать в Росреестре. В нём должно быть прописано, какая часть доли отходит второму. Как правило, в этом случае каждому из супругов достаются равные доли в имуществе.
При разводе супруга/супругу можно ввести в состав созаёмщиков по ипотеке или перенести статус титульного заёмщика с себя на супруга/супругу. На всё потребуется согласие банка.
Кроме того, банк проверит, способен ли новый и единоличный заёмщик полноценно выплачивать кредит.
Важно: площадь доли каждого собственника в помещении, согласно недавним изменениям в законодательстве, должна быть не менее 6 квадратных метров. Это необходимо учитывать при распределении долей. Ограничение не распространяется на выделение доли в имуществе, приобретённом с помощью материнского капитала.
При покупке квартиры или дома с использованием материнского капитала выделение доли ребёнку обязательно. Если квартира приобреталась в ипотеку, это нужно сделать в течение полугода с момента погашения кредита.
Закон не определяет, какую часть недвижимости нужно дать ребенку. Но юристы советуют выделять долю, пропорциональную доли материнского капитала, которую использовали для приобретения квартиры.
Сейчас в России разработан законопроект, который разрешит менять долю ребенка в жилье, например, купленном на средства маткапитала, на долю в квартире близкого родственника. Это должно упростить сделки для семей, а, значит, они смогут быстрее улучшить жилищные условия.