Как купить земельный участок под ИЖС, не попасться на уловки мошенников и не потерять деньги?

Добрый день! В этой статье мы детально рассмотрим вопрос который в последние несколько лет стал интересовать всё большее количество людей.
Как грамотно приобрести земельный участок и недвижимость стоящую на нём? Как проверить предоставляемые продавцом доументы и минимизировать риски потери средств при общении с недобросовестными людьми. Какие документы должен представить продавец?
Многие задаются подобным вопросом. Я постараюсь ответить Вам на эти вопросы, расписав каждый шаг, который необходимо сделать покупателю, для того, чтобы минимизировать риски от нечестного или недобросовестного продавца и без нервов стать собственником понравившегося вам земельного участка.
Вы занялись поиском участка для строительства загородного дома или дачи? Как найти подходящий участок?
1. С чего всё начинается? Сначала вы для себя решили точно купить земельный участок, и изучив карту, послушав знакомых, изучив предложения в интернете, почитав специализированные газеты и журналы, определились с местом будущей покупки, которое подходит вам и по цене и по многим другим причинам и условиям. Теперь вам необходимо выяснить наличие предложений на интересующей территории, будь то деревня, коттеджный посёлок, или несколько деревень и посёлков в одной окрестности. Первую информацию об интересующем вас месте и предложениях вы можете получить из рекламных объявлений в интернете и газетах. Есть ещё один путь. Вы выбираете место на карте, удовлетворяющее вашим представлениям и требованиям, а затем в свободное время выезжаете непосредственно в район поиска, стараясь детально изучить все окрестности и предложения, общаясь с хозяевами участков и жителями соседних домов. Они как правило знают много. В сельской местности люди общительные и могут поделиться с вами информацией, которая может в дальнейшем послужить либо толчком к покупке, либо наоборот оттолкнёт от приобретения участка в данном поселке или деревне. В любом случае вам придётся посетить заинтересовавшее вас место, где вы собираетесь в дальнейшем приобрести участок и конечно лучше это сделать заранее, ещё не вступая в переговоры с продавцом о конкретной покупке. Ведь вы собираетесь строить загородный дом и вложить в этот участок свои силы и немалые деньги. А в силу своего характера и сложившейся за последние годы традиции, если это местные жители, то как только люди понимают, что вы уже решили что то приобрести, они стараются поднять цены на свою недвижимость, так как зачастую это всё что они имеют и чем владеют.
2. Теперь изучив все тонкости на местности, и не найдя ничего что может вас оттолкнуть от покупки земли, вы находите продавца, который предлагает вам земельный участок. Пора вступить с ним в переговоры о приобретении недвижимости. Для начала, конечно нужно выяснить наличие всех необходимых для сделки документов.
Это во-первых, должно быть свидетельство о праве собственности на землю - (Свидетельство о государственной регистрации права). Во-вторых, кадастровый план (паспорт) земельного участка. В-третьих, договор, или иной документ, по которому нынешний хозяин стал собственником земельного участка. В-четвёртых, это могут быть и ещё несколько документов оснований, которые необходимы для сделки. Все эти документы записаны в свидетельстве о праве собственности как документы на основании которых проводилась предыдущая сделка. В-пятых, у продавца можно попросить и координаты участка из межевого дела и поинтересоваться историей появления этого участка.
3. В свидетельстве о государственной регистрации права собственности на землю записаны :
- дата его выдачи;
- документы основания (т.е. на основании чего хозяин стал собственником этого участка или другой недвижимости);
- субъект (субъекты) права: (участком может владеть один собственник, или могут быть записаны сразу несколько собственников);
- вид права: (собственность, аренда или что то ещё);
- объект права: это описание самого земельного участка (его категория, вид разрешенного использования, его площадь в квадратных метрах, адрес местонахождения);
- площадь участка указанная в квадратных метрах (указывается в квадратных метрах; 100 кв.м. - это 1 сотка - если это участок 15-20 соток, то в свидетельстве будет указана площадь участка соответственно 1500-2000 кв.м.);
- кадастровый номер: (номер земельного участка, поставленного на государственный кадастровый учёт);
- существующие ограничения (обременения) права: (например водоохранная зона реки, озера или иные ограничения);
4. В кадастровом паспорте земельного участка указаны (пример из наших участков):
- дата выдачи этого документа;
- кадастровый номер участка;
- предыдущий кадастровый номер (номера);
- местоположение земельного участка (подробное описание местонахождения участка с его адресом);
- категория земель (таблица из восьми колонок, с разными названиями категорий, в одной из них написано слово весь, правда, бывают варианты с участками, имеющими сразу несколько категорий, тогда описывается площадь каждого отдельного участка и его категория);
- разрешённое использование (т.е. для каких целей предназначен данный участок в настоящее время);
- площадь участка (указывается в квадратных метрах; в 1 сотке - 100 кв.м. если это участок 15-20 соток, то в кадастровом паспорте, а так же в свидетельстве будет указана площадь участка соответственно 1500-2000 кв.м.);
В этом же документе записано ещё некоторое количество информации, позволяющее точно идентифицировать этот земельный участок.
5. Договор, или иной документ, по которому продавец стал собственником данного земельного участка.
На что в первую очередь необходимо обращать внимание, и что необходимо просить у собственника, либо в регистрационной палате или земельном комитете для проведения сделки, сводящей Ваши риски к минимуму? Если просят передать аванс, то для начала, перед передачей аванса или задатка, необходимо конечно проверить соответствие представленных документов на их совпадение. Попросите копии документов для их детального и неспешного изучения. Во всех представленных вам на изучение документах должны быть указаны одни и те же собственники, а указанные в свидетельстве о праве собственности кадастровый номер, площадь участка, категория земли и вид разрешённого использования должны полностью совпадать с данными в кадастровом паспорте.
Если продавец просит Вас передать ему аванс или задаток, то когда и как это лучше сделать?
Бывают такие ситуации, когда у вас не хватает денег на покупку участка, но вы хотите его приобрести. Выход из этой ситуации есть, это резервирование участка на какойто промежуток времени. При передаче задатка или аванса обязательно! нужно составить двухсторонний документ - договор задатка о передаче денег, в котором должны фигурировать сразу две стороны, продавец и покупатель с полными паспортными данными, стоять их подписи с полной расшифровкой фамилии имя и отчества. Лучше воспользоваться нашим образцом договора задатка, по которому в случае отказа продавца от продажи участка вы сможете получить сумму задатка в двойном размере. В последнее время сумма задатка на рынке недвижимости составляет 30'000 рублей вне зависмости от стоимости участка. Если будут просить больше, то лучше откажитесь от сделки и поищите другого продавца. Для продавца участка получение от потенциального покупателя задатка, означает что он готов купить и дело только во времени, поэтому сумма тут значения не играет. Обязательно надо выяснить кому вы собираетесь передавать задаток или аванс? Может это просто аферисты, которые набирают авансов за непринадлежащие им участки? Чтобы этого избежать, лучше сразу иметь дело с собственником и сверить данные в свидетельстве об участке с его паспортом. В случае, если в переговорах со стороны продавца выступает посредник (риелтор), у него должна быть не просроченная, нотариально заверенная доверенность. Если вы очень дотошны, или сумма сделки очень приличная, тогда следует проверить и доверенность. Для этого необходимо взять копию доверенности и обратиться в нотариальную контору с целью узнать - не отозвана ли эта доверенность. Сложнее, если в качестве посредника выступает фирма, по договорам переуступки прав и т.д. Тогда надо запросить весь пакет документов для детального изучения и проконсультироваться в нотариальной или юридической конторе.
Когда и зачем выдают доверенность на совершение сделок с участками и другой недвижимостью?
Специально обращаю Ваше внимание, на то, что нельзя выдавать доверенность на право совершения сделки купли-продажи от Вашего имени посреднику, предложенному продавцом. Сейчас распишу этот момент поподробнее. Такой горький опыт у покупателей имеется в Подмосковье, и соответственно наверняка есть и в других регионах страны. Существует достаточное количество недобросовестных фирм или групп лиц, пользующихся отсутствием специфической, юридической грамотности у людей, которые хотят приобрести недвижимость. Например: вы приехали в фирму, которая предлагает вам земельный участок в коттеджном поселке совсем недорого и на нём обещает построить дом, так же по разумным ценам. На первый взгляд вроде всё прилично и цены вас устраивают. Вам даже предлагают подписать некий стартовый инвестиционный договор с этой фирмой, в обмен на передачу значительной части денег в оплату предлагаемой недвижимости. Внимательнее прочитайте предложенный вам на подпись "инвестиционный" договор. Если это недобросовестные продавцы, то в этом договоре будут указаны разные услуги по строительству и подведению коммуникаций, прокладке дорог и установке столбов линий электропередач, развитию территории и прочие мелкие тонкости. В договоре не будет одного - четко записанной стоимости земельного участка, отдельно жилой постройки, отдельно стоимости нежилых помещений, и отдельно стоимости по подведению всех коммуникаций и прочих вещей. Сумма в договоре будет стоять одна на всё сразу. Если Вам будут предлагать такой договор, будьте уверены, что Вас собираются обмануть.
Схема действий таких продавцов. После подписания договора с вас возьмут значительную предоплату 50-70% стоимости по договору. Вам обязательно предложат услуги по дальнейшему оформлению сделки купли-продажи специалистами или сотрудниками их фирмы. Для этого вам предложат выписать на имя их какого нибудь сотрудника нотариальную доверенность, с правом совершения всех необходимых юридических действий по оформлению сделки купли-продажи покупаемой вами недвижимости на ваше имя. После подписания договора, оплаты значительной суммы, выдачи доверенности вы на некоторое время забываете о том что произошло, до того момента, пока не наступает срок очередной или окончательной оплаты по первому "инвестиционному" договору. В это время на вашем будущем участке начинается рабочая деятельность, прокладываются дороги, роется котлован под фундамент будущего дома и может быть даже устанавливаются столбы линии электропередач. Затем, после окончательного расчёта вам передаются зарегистрированные на ваше имя документы, а работы вдруг неожиданно сворачиваются и всё замирает. Вы начинаете узнавать а собственно почему всё затихло? А затем открыв окончательный и зарегистрированный в регистрационной палате договор купли-продажи, который вам передали, открываете для себя неожиданные обстоятельства. Например: проданный вам участок, по зарегистрированному договору купли-продажи оценен в 80 - 90% от всей переданной вами суммы, а все остальные ранее описанные услуги вместе со стоимостью дома и подводом коммуникаций оценены в 10-15%. Таким образом, вам очень дорого продали земельный участок, который по ценам, в несколько раз отличается от ранее заявленных на словах и соответственно, даже если вы по суду захотите получить назад деньги за недостроенный дом, или неподведённый газ, вам выплатят совершенно незначительную сумму. Но вероятность и этих событий ничтожна, потому, что уставной капитал фирмы мизерный и денег на счету к моменту судебных тяжб уже не будет. Всему виной, ваша ранее выданная нотариальная доверенность на совершение от вашего имени всех сделок по оформлению сделки купли-продажи и сбору необходимых для этого документов. Даже если первый "инвестиционный" договор был красивым со всех сторон, но Вы выписали такую доверенность, то ваш представитель имеет право подписать от вашего имени дополнительные соглашения, изменив условия и стоимость продаваемой вам недвижимости, т.е. сделать всё что угодно. Конечно, вариантов обмана множество и недобросовестные продавцы стараются придумать новые способы, но вы как покупатель должны всегда помнить о нескольких важных моментах.
Кому можно выдавать доверенность, на какие виды действий, а кому не следует её выписывать никогда?
Приходя в нотариальную контору самостоятельно подойдите к нотариусу и скажите что вы хотите сделать доверенность на сбор документов. В этом случае Нотариус исключает из доверенности все формулировки, разрешающие отчуждать ваше имущество и получать от вашего имени принадлежащие вам деньги. Запомните главное - Не выдавайте доверенность на подписание договоров от Вашего имени. Все договора подписывайте самостоятельно, предварительно изучив их вдоль и поперёк. Не стесняйтесь взять несколько дней на изучение такого договора и проконсультироваться со знакомыми юристами. Все договора должны быть прошиты нитками и скреплены печатью или подписями обеих сторон (в случае, если они составлены на нескольких листах). Я бы даже добавил к этому еще и подписи продавца и покупателя на каждом листе. Это исключает ещё несколько дополнительных рисков.
Для чего это необходимо. Раньше в период развитого социализма у основной массы людей была только зарплата, на которую можно было приобрести очень немного и потерять соответственно ровно столько же. Теперь, когда появился средний класс, по качеству жизни отличающийся от основной массы населения и владеющий достаточно крупными денежными средствами, то на этих людей начала ориентироваться соответственно другая, к сожалению достаточно обширная группа граждан, желающих быстрой и лёгкой наживы. Плюс к этому, из-за короткого периода новой российской экономики и постоянно меняющегося законодательства ещё не сформировались четкие правовые отношения во многих сферах, в том числе и в земельных. Более того и в судах пока не сложилось четкого понимания права собственности и на каком основании его можно прекращать (т.е. отбирать) или оставлять. Поэтому покупатель и продавец должны строить свои взаимоотношения на условиях, по максимуму исключающих любые двойные трактовки. Например: Вы уже наверняка неоднократно сталкивались с тем, что при покупке чего либо (например мебели), продавец предлагает вам подписать договор купли-продажи, в котором если вчитаться есть только обязанности покупателя, но нет никаких прав, и наоборот со стороны продавца есть права, но его обязанности сведены к минимуму, т.е. получая от вас деньги продавец ни за что не отвечает. Более того, если договор составлен на нескольких листах, то вам предлагают подписать последнюю страницу, скрепляя при этом все листы договора степлером, не прошивая их в один документ. В этом случае, вы имеете не более чем «филькину грамоту», а продавец начинает "капризничать" в случае, если вы предлагаете ему внести изменения в договор и грамотно его оформить, вынуждая вас пойти на его условиях. Это делается только для того, чтобы уйти от нежелательной ответственности, поэтому подписав такие договора мы сами снимаем с недобросовестных продавцов их ответственность по выполнению их же обязательств. Обратите внимание на договора, составленные на нескольких листах и зарегистрированные в нотариальных конторах или Регистрационных палатах. Они все прошиты, пронумерованы и подписаны на обороте последней страницы. В этих учреждениях, вас обяжут прошить договор или сделают это самостоятельно, заставив расписаться на листочке в месте прошивки, указывающем на то, сколько листов прошито и пронумеровано. Более того нотариус всегда делает ручкой прочерк на свободных местах или пустых пространствах страниц. Таким образом, исключается возможность подлога листов или внесение любого текста в подписанный Вами договор, с целью его искажения, либо изменения смысла и содержания договора. Если вы подписали только последнюю страницу договора и имеете дело с мошенниками, то рискуете получить в конечном счёте абсолютно иной договор, при этом даже и по иному поводу, но зато с вашей подписью на последнем листе, которая в этом случае будет служить доказательством против вас. Несоблюдение таких процедур и абсолютно несложных действий, выгодно, прежде всего, недобросовестному «партнёру», поэтому такие люди или фирмы, всегда будут предлагать вам именно такой вариант договора.
Что обязательно должен помнить покупатель земельного участка если имеет дело с фирмой?
1. - Любое ООО с самым звучным и красивым названием, вы, прежде всего должны воспринимать как фирму «Рога и копыта», так как уставной капитал её как правило 10 000 рублей, что гораздо меньше той суммы, которую вы собираетесь передать за будущую собственность. Опять же, как правило, эта фирма не владеет тем имуществом, которое вам предлагает, а выступает в роли посредника, поэтому не несёт практически никакой ответственности. Делаем вывод: старайтесь не делать никаких предоплат, даже по договору. Один пример из практики. Если решили строиться, то сегодня большинство производителей готовы привезти бетон, кирпич, плиты перекрытия и прочие строительные материалы к вам на участок и рассчитаться на месте по факту, а все посредники предлагают тоже самое дороже и всегда требуют предоплату. Поэтому сейчас очень легко понять с кем вы имеете дело.
2. - Выданная вами доверенность на совершение от вашего имени любых операций и сделок представителю фирмы, только помогает мошенникам красиво и безнаказанно лишить вас значительной суммы денег. Доверенности конечно выдавать можно, но лучше осторожно, не стороне продавца и только с ограниченными полномочиями - например на сбор документов. Если у вас недостаточно времени, то лучше такую доверенность выдать представителю другого агенства недвижимости, работающего в этом районе, которая не является стороной в сделке и не заинтересована в сделке. Пусть даже это будет стоить на первый взгляд немного дороже, но на самом деле сохранит вам практически все средства и убережёт от попыток мошенничества со стороны недобросовестных продавцов, предлагающих купить дешёвые и сладкие пряники.
Что такое категория земли и вид её разрешенного использования?
Ниже приведены возможные категории земли, но подробнее остановлюсь только на тех, которые имеют отношение к частнику и дают право и возможность строить на таких землях дома и другие постройки для личного пользования.
- Земли населённых пунктов;
- Земли сельскохозяйственного назначения;
- Земли особо охраняемых территорий;
- Земли промышленности и транспорта;
- Земли водного и лесного фондов;
- Земли запаса и неустановленной категории.
Лучшая категория земли подходящая для строительства загородного дома или дачи - это земли населенных пунктов с разрешенным видом использования - для ИЖС !
- Земли населённых пунктов.
У этой категории существует два вида разрешенного использования
1. - Для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) с различными трактовками.
2. - Для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ).
Внутри данной категории земли перевод из одного вида разрешенного использования в другой без изменения категории ни с кем не надо согласовывать. Это Ваше право. Вполне достаточно написать заявку в кадастровую палату об изменении вида разрешенного использования и всё. Эту категорию описывать нет смысла, так как основное население живет и имеет дома именно в этой категории земли. http://berega-udachi.ru/