Как продать квартиру в ипотеке?

Итак, вы купили квартиру при помощи ипотеки и по той или иной причине решили её продать. Почему вы это делаете не важно, важно понять, возможна ли продажа такой квартиры?
Сразу скажем — возможно. И есть целых 4 варианта! Схема везде похожа, находите покупателя, за счёт его средств погашаете долг перед банком, остальную часть забираете себе.
1. Досрочная уплата ипотеки за счёт средств покупателя квартиры.
В этом случае нужно найти покупателя, который готов купить квартиру за свои деньги, без привлечения средств банка. Берём задаток с покупателя и гасим им остаток кредита. Обременение снято, можно спокойно совершать сделку.
— Сначала получаем согласие в банке на продажу.
— С помощью банка определяем оставшийся долг.
— Составляем предварительный договор, заверенный у нотариуса. В договоре приписываем пункт, что покупатель вносит аванс или задаток в счет погашения кредита.
— Выписываем всех из квартиры.
— Берем задаток, гасим ипотеку, снимаем обременение.
— Подписываем основной договор, регистрируем переход права собственности, получаем остаток денег.
Быстро и просто. Но рискованно для покупателя.
2. Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки.
Самый сложный и запутанный вариант. Лучше взять в сопровождение риэлтора и/или юриста. Здесь также нужен покупатель, который покупает квартиру не в ипотеку, а на свои средства. А риэлтор/юрист нужен для упрощения сложного процесса.
— Получаем согласие в банке на продажу, определяем остаток долга.
— Покупатель арендует 2 ячейки: для банка (остаток по кредиту) и для продавца (оставшаяся сумма).
— Подписываем договор и регистрируем его в Росреестре.
— Теперь продавец может получить содержимое 1 ячейки для погашения кредита.
— Банк выдает покупателю бумагу о снятии обременения, с которой нужно обратиться в МФЦ.
— Продавец после этого может получить содержимое 2 ячейки.
Сложно и долго, но максимально безопасно.
3. Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом.
Удобно, если у покупателя нет всей суммы. В данном случае ипотечный кредит переоформляется с собственника квартиры на покупателя, но на новых условиях.
Сложность состоит в том, чтобы свести концы. В сделке участвуют не только продавец и покупатель, но и банк (а то и 2). Фактически за счет задатка покрывается невыплаченная часть кредита, снимается обременение, а затем банк вновь одобряет ипотеку на других условиях для нынешнего владельца и выплачивает продавцу остаток.
4. Продажа ипотечного жилья банком.
Это самый грустный вариант. Банк продает квартиру в случае серьезных просрочек по ипотеке либо добровольного признания владельца о невозможности платить по счетам.
Сделка 100% безопасная, но невыгодная. Банк оценит квартиру и выставит на торги. Но заинтересована кредитная организация только в сумме долга. Останется ли что-то сверху — неизвестно, поэтому продавец может остаться ни с чем, и повлиять своим несогласием на сделку он не имеет права.
Вывод: не доводите до последнего пункта! И всегда пользуйтесь услугами профессионалов по сопровождению подобных сделок. На этом нельзя экономить.