Недобросовестный покупатель жилья уйдет в зачет

В Госдуму внесен законопроект во исполнение постановления конституционного суда

В Госдуму внесен законопроект во исполнение постановления Конституционного суда по жалобе Сергея Кузьмина. В этом постановлении КС защитил от последствий банкротного оспаривания покупателя квартиры, купившего ее по нерыночной цене. Такая защита применяется, если квартира является единственным для покупателя жильем. По сравнению с версией, которую Правительство публиковало для общественного обсуждения, в сам законопроект внесли ряд изменений. Ключевые из них – возможность покупателя доплатить за квартиру по рыночной цене, а также право сохранить квартиру, если ее не удастся продать с торгов.

Общая идея осталась прежней. В случае оспаривания сделки должника по продаже жилья, покупатель и члены его семьи могут продолжать жить в этой квартире, если она является для них единственным жильем. После реализации квартиры на торгах такие лица вправе получить вне очереди денежные средства, которые они заплатили за эту квартиру.

Осталось неизменным и регулирование сохранения права проживания у покупателя и членов его семьи. Оно сохранится до момента передачи им причитающихся денежных средств. При этом законопроект предполагает, что покупатель сможет попросить суд увеличить срок права проживания, но не более чем на шесть месяцев.

Законопроект дополнительно уточняет, что такое обременение должно быть зарегистрировано арбитражным управляющим, а информация о нем должна быть включена в сообщение о продаже. Указания на это не было в первоначальной версии проекта, хотя необходимость и регистрации, и информирования участников торгов об обременении явно подразумевалась Правительством изначально.

Ключевым изменением стало уменьшение минимальной цены продажи. В первоначальной версии проекта, представленной для общественного обсуждения, указывалось, что минимальная цена продажи должна существенно превышать размер суммы, уплаченной гражданином должнику за помещение, но не менее чем на 30 %.

Внесенный законопроект предполагает, что минимальная цена должна превышать размер суммы, уплаченной должнику за квартиру, а также расходы на проведение торгов не менее чем на 5 %.

Отдельно указывается на то, что арбитражный управляющий может сначала предложить покупателю квартиры доплатить разницу между рыночной стоимостью квартиры и уплаченными денежными средствами. Это положение является воплощением т.н. обязательственной теории кредиторского оспаривания — оно фактически позволит покупателю не возвращать спорную квартиру в конкурсную массу, если он возместит конкурсной массе причиненный вред.

Если квартиру не удастся реализовать на торгах, то покупатель квартиры может приобрести квартиру по цене продажи первых, повторных торгов или минимальной цене продажи. Если же квартиру никто не купит даже по минимальной цене, то предполагается, что покупатель купил квартиру по рыночной цене. Арбитражный управляющий в таком случае может обратиться в суд с заявлением о пересмотре судебного акта об оспаривании сделки по вновь открывшимся обстоятельствам.

Законопроект также предполагает, что в ситуации, когда покупатель квартиры приобрел ее безвозмездно, описанное выше регулирование не применяется. Арбитражный суд сможет выселить покупателя из квартиры, не дожидаясь завершения торгов по ее реализации.

В предыдущей версии законопроекта подход был более прокредиторским. Покупателя можно было выселить из жилого помещения сразу после оспаривания сделки в том числе, если уплаченная им сумма настолько мала, что ее недостаточно для приобретения им другого жилья на территории любого субъекта Российской Федерации.