Можно ли купить квартиру в рассрочку на вторичном рынке?

В данной статье я расскажу, какие существуют условия и нюансы связаны с приобретением жилья в рассрочку на вторичном рынке, а также мы с вами проанализируем преимущества и недостатки этого способа покупки.

Что такое рассрочка при покупке квартиры на вторичном рынке?

Гражданский кодекс гласит, что рассрочка – это оплата товара частями и в определенные сроки.

Обычно оформить рассрочку можно на любые товары – от кофеварки до автомобиля.

Рассрочка в случае с вторичным жильем действует по тем же алгоритмам – сумма делится на определенные части, которые вы обязуетесь выплатить до истечения определенного срока.

Зачем нужна рассрочка между физическими лицами

Разбивка платежей актуальна, если по каким-либо причинам обычная ипотека вам не подходит. В такой ситуации как раз и можно попробовать договориться с продавцом о беспроцентной рассрочке или рассрочке под доступный для вас процент.

Случаи, при которых это может быть востребовано:

Со стороны покупателя

Уже имеющийся большой первоначальный взнос и возможность выплатить остальную сумму в короткий срок. Например, до 1 года (но возможно и более). При этом, последующие выплаты могут быть ежемесячными, равными частями, либо одной крупной суммой через определенное время. Как вариант, с ожидаемой продажей другого объекта или, например, автомобиля.

Со стороны продавца

Основной повод для продажи квартиры или дома в рассрочку – это желание быстрее продать объект без значительного торга. Причины могут быть самые разные – например, человек хочет скорее освободиться от расходов, связанных с невозможностью реализации недвижимости. К примеру, продавцу приходится платить коммуналку и/или кредит под высокий процент, налог на имущество, страховать жилье и обеспечивать за ним контроль. Особенно сложно обстоят дела с пустующими домами и землей, ведь необходимо поддерживать их в презентабельном состоянии и следить за участком. А это всегда дополнительные траты.

В практике риелторов компании “Этажи” бывают и другие ситуации, когда рассрочка помогает сделке все-таки совершиться.


Выгодно ли брать вторичное жилье в рассрочку

При беспроцентной рассрочке или даже под небольшой % у покупателя не возникает материальной выгоды с процентов.

Материальная выгода может возникнуть только в нескольких ситуациях:

1. Если сотрудник банка взял ипотеку в своем же банке. При этом, конечно, он подписывает уведомление о возможной материальной выгоде.
2. Покупатель и продавец являются родственниками. Например, супруги, родители и дети, братья и сестры, опекун и подопечный и т.д.

Есть случаи, когда рассрочка финансово выгодна продавцу. Это связано с введением прогрессивной шкалы налогов. Получается, что продавцу имеет смысл разбить получение дохода на разные налоговые периоды, так как доход привязывается не к году сделки, а к году поступления средств.

Плюсы и минусы рассрочки

Преимущества покупать вторичное жилье в рассрочку:

1. У меня есть действующий инструмент для поиска недвижимости в рассрочку. На других платформах же он отсутствует, поэтому выяснять, согласен ли продавец на рассрочку, придется каждый раз индивидуально.
2. Не требуется одобрения банка на ипотеку и объект.
3. Не требуется ипотечное страхование залога и личное страхование заемщика (но рекомендуемо).
4. Размер первоначального взноса, последующие суммы рассрочки и ее срок устанавливают стороны.
5. Стоимость (беспроцентная или с процентом) также на усмотрение продавца и покупателя.
6. Продавец может получить необходимую сумму сразу и ускорить сделку.
7. Продавец не теряет время и деньги из-за ожидания другого покупателя, а для срочной продажи не требуется значительно снижать стоимость и терять доход от сделки.
8. Продавец может сэкономить на налогах, если платежи будут внесены в разные годы.
9. Покупатель не платит проценты банку и экономит на дополнительных расходах.
10. Покупателю не требуется собирать пакет документов для банка и соответствовать требованиям банка.
11. Покупатель сразу становится собственником, но должен соблюдать условия рассрочки.
12. Изменение условий по оплате всегда допустимо при согласии сторон.

Например, если покупатель приобретает квартиру за 4 миллиона с кредитом на всю стоимость под 28% годовых и с возможностью рассчитаться за 3 года, то он переплатит банку почти 2 миллиона рублей и еще около 100 тысяч рублей заплатит за страхование. При этом, платить он будет по 168 тысяч рублей в месяц (с учетом страховки).

То есть, если продавец поднимет цену в 1,5 раза и продаст в рассрочку, то условия будут аналогичными, но не потребуется привлекать банк. Кстати, некоторые банки тоже могут закладывать проценты в цену и продавать в рассрочку – так работает Исламский банкинг в России.

Если продавец в случае рассрочки предложит цену в 5 миллионов рублей без первого взноса, то с платежом 168 тысяч рублей покупатель рассчитается быстрее – за 30 месяцев. И такой вариант ему обойдется на 1 миллион дешевле ипотеки. Продавец же выручит дополнительный миллион рублей менее, чем за 3 года.


Недостатки оформления рассрочки:

1. Нельзя перейти с рассрочки на ипотеку (возможно только для объектов по договору долевого участия и только на стадии строительства объекта)
2. Сделка с рассрочкой от физического лица законна, но требует грамотной юридической подготовки.
3. Сроки рассрочки обычно короткие (до года), а значит, нельзя значительно уменьшить платеж.

Как найти квартиру на вторичке

Самый оптимальный вариант – не тратить время и энергию, а сразу же обратиться к опытным специалистам. Риелторы компании “Этажи” готовы подобрать недвижимость с учетом ваших пожеланий и предпочтений. А еще вас ждет гарантия безопасности сделки и полное сопровождение на всех этапах пути, включая обсуждение с продавцом возможности рассрочки.


Чек-лист для продавца, чтобы было легче сформулировать условия по рассрочке и важные аспекты сделки:

стоимость объекта;
сумма первоначального взноса (которая оплачивается сразу при заключении ДКП);
есть ли обременения – если да, то сумма остатка долга;
какая стоимость объекта будет указана в договоре купли-продажи;
срок рассрочки;
платежи по рассрочке ежемесячные или ограничены определенной датой;
будет ли назначен % за пользование рассрочкой;
состоится ли передача объекта покупателю до полных расчетов.

Как оформляются сделки с рассрочкой между физическими лицами

Для оформления сделки обе стороны должны договориться о приемлемой для них рассрочке. Необходимо обсудить первоначальный взнос, итоговую сумму, частоту и размер платежей, а также действия при несоблюдении условий договора. Все договоренности важно зафиксировать в договоре купли-продажи.


Как правильно составить договор

Важно, чтобы стороны остались защищены от разных непредвиденных ситуаций. В этом поможет квалифицированный юрист, у которого уже есть опыт проведения подобных сделок.


Чтобы покупателю получить правовое заключение, необходимо провести анализ платежеспособности и собрать определенный пакет документов:

паспорта всех совершеннолетних покупателей;
согласие на запрос в Бюро кредитных историй (по всем совершеннолетним покупателям);
согласие на обработку персональных данных (тоже по всем покупателям, которым уже есть 18 лет);
справки 2-НДФЛ или выписку индивидуального лицевого счета с портала Госуслуги (на семью);
при покупке в ипотеку – подтверждение одобрения ипотеки и сумму будущего ежемесячного платежа;
условия рассрочки по ПД – сумма, период и т.д.

Защита покупателя
Сделка регистрируется и покупатель приобретает право собственности на объект. Последующие выплаты лучше производить безналичным путем на счет продавца, указанный для этого в договоре купли-продажи.

Защита продавца
До полного расчета объект находится в залоге у продавца. А это значит, что он обладает теми же правами залогодержателя, что и банк. В случае не выплаты он имеет право реализовать имущество и получить остаток долга (производится в судебном порядке). При этом, судебные издержки также будут компенсированы.

Основные риски продажи квартиры в рассрочку между физическими лицами

Конечно, при оформлении рассрочки имеются свои риски для обеих сторон. Давайте рассмотрим их более подробно.

Риски для продавца
К таким рискам относится, например, ежегодная инфляция. К моменту, когда покупатель выплатит всю сумму, она может показаться уже не такой значительной. Например, официальная инфляция по итогам 2024 года составила 9,5%.

Риски для покупателя
Риски для покупателя отсутствуют, если он будет соблюдать договоренности по оплате. Во всяком случае, если договор будет составлен грамотно – за этим проследят юристы компании "Этажи".


Напоследок скажу, что оформление рассрочки во многих ситуациях оказывается очень выигрышным делом для обеих сторон. Но важно учитывать все нюансы, чтобы все прошло гладко. Я с радостью помогут вам сделать шаг навстречу мечте и найти идеальное вторичное (и не только!) жилье для всей семьи.



Хотите узнать еще больше деталей.
Звоните мне на номер 8-909-193-97-53 или пишите мне в личные сообщения!

Если вам необходимо подобрать недвижимость в Тюмени или в других регионах Росси, я всегда к вашим услугам.

#ипотека#материнскийкапитал#риэлтор#риэлтортюмень#недвижимость#недвижимостьтюмень#этажи#этажитюмень